Skim Rumah Pertama Malaysia
Enam Program, Had Kelayakan & Skim Mana Boleh Digabung (2026)

Enam skim rumah pertama, dalam satu jadual

Masalah kebanyakan pembeli kali pertama bukan kekurangan bantuan — ia kekeliruan. Ada sekurang-kurangnya enam program aktif pada 2026, setiap satu diuruskan agensi berlainan, menyelesaikan masalah berlainan, dan menggunakan had kelayakan yang berlainan. Satu menurunkan harga unit. Satu menghapuskan deposit. Satu menghapuskan duti setem. Satu lagi membenarkan anda mengeluarkan wang KWSP sendiri. Kalau anda tidak tahu yang mana menyelesaikan masalah anda, anda akan memohon yang salah.

Halaman ini mengambil satu skim satu bahagian: apa ia beri, siapa uruskan, siapa layak, dan apa yang menjatuhkan permohonan. Kalau yang anda cari ialah proses membeli itu sendiri — urutan langkah, margin pinjaman dan DSR — ia ada dalam panduan beli rumah pertama →. Kalau yang anda mahu tahu ialah berapa wang tunai yang perlu disediakan, lihat panduan kos pendahuluan rumah pertama →.

Had pendapatan, siling harga dan syarat setiap skim tertakluk kepada keputusan belanjawan kerajaan dan boleh berubah. Sahkan dengan agensi berkenaan sebelum memohon.

Pengecualian duti setem — bantuan yang paling ramai layak

Ini bantuan yang paling luas gunanya, sebab ia tidak terikat kepada projek tertentu dan tiada had pendapatan. Pembeli warganegara Malaysia kali pertama yang membeli hartanah kediaman berharga RM500,000 ke bawah mendapat pengecualian penuh duti setem pada kedua-dua Memorandum Pindah Milik (MOT) dan perjanjian pinjaman. Di bawah Belanjawan 2026, pengecualian ini dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027.

Perhatikan baris terakhir. Pengecualian ini bukan potongan berperingkat — ia satu siling keras. Rumah pada RM500,000 membayar RM0; unit yang sama dinilai pada RM600,000 membayar penuh. Kalau anda sedang berunding harga di sekitar paras itu, beberapa ribu ringgit pada harga belian boleh menentukan sama ada anda bayar RM0 atau lebih daripada RM13,000 dalam duti setem.

Syarat kelayakannya ketat dan berbaloi dibaca perlahan-lahan. Anda mesti warganegara Malaysia — pemastautin tetap tidak layak. Anda mesti tidak pernah memiliki sebarang hartanah kediaman, termasuk yang diterima secara hadiah atau pusaka. Bagi pembelian bersama, setiap pembeli mesti layak secara individu. Dan SPA mesti ditandatangani pada atau sebelum 31 Disember 2027. Pecahan kadar duti setem penuh ada dalam panduan duti setem →.

SJKP — kerajaan jamin deposit 10% anda

SJKP (Skim Jaminan Kredit Perumahan), yang diuruskan oleh Cagamas iaitu perbadanan gadai janji negara, menjamin bayaran pendahuluan 10% bagi pihak pembeli. Kesannya: bank yang menyertai boleh menawarkan pembiayaan 100% — deposit sifar. Ia paling berguna kepada satu kumpulan tertentu: mereka yang mampu membayar ansuran bulanan tetapi belum sempat mengumpul simpanan untuk deposit.

Belanjawan 2026 menggandakan kemudahan SJKP kepada RM20 bilion, menyasarkan kira-kira 80,000 pembeli tambahan. Ada dua bentuk yang perlu anda bezakan. SJKP standard untuk warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman pertama berharga RM500,000 ke bawah, tertakluk kepada kriteria pendapatan dan DSR SJKP — skim ini menggunakan ujian nisbah khidmat hutang, jadi sahkan had semasa di sjkp.com.my. SJKP MADANI pula meluaskan liputan kepada pekerja sendiri, pekerja bebas dan pekerja ekonomi gig yang tidak dapat menunjukkan slip gaji; pengesahan pendapatan yang lebih luas dibenarkan.

Satu salah faham perlu dijelaskan: jaminan itu melindungi pendedahan bank terhadap kekurangan 10% tersebut. Anda tetap menandatangani pinjaman 100% dan tetap membayarnya sepenuhnya. Permohonan dibuat melalui bank yang menyertai — antaranya Maybank, CIMB, Public Bank, RHB, MBSB dan BSN. Bagi pembeli yang turut layak pengecualian duti setem, gabungan SJKP dengan pengecualian itu bermakna kos tunai pendahuluan hampir sifar selain yuran guaman.

PR1MA — rumah bawah harga pasaran, dengan syarat

PR1MA membina dan menjual rumah mampu milik yang dibina khas — lazimnya townhouse, pangsapuri dan unit teres — dalam projek PR1MA khusus pada harga bawah pasaran, dalam julat RM100,000–RM400,000 di lokasi terpilih di seluruh Malaysia. Ini bukan hartanah pasaran terbuka, dan syarat yang datang bersamanya bukan perkara kecil.

Setiap unit PR1MA terikat dengan moratorium lima tahun ke atas penjualan atau penyerahan hak, dikira dari tarikh pindah milik atau CCC hartanah tersebut. Menyewakan unit PR1MA juga dilarang sepanjang tempoh moratorium. Tujuannya menghalang unit ini dijadikan bahan spekulasi — tetapi maknanya kepada anda ialah unit ini bukan aset cair selama lima tahun pertama. Kalau kerjaya anda mungkin memindahkan anda ke negeri lain dalam tempoh itu, ini pertimbangan sebenar.

Syarat lain: warganegara Malaysia, berumur 21 tahun ke atas, pendapatan isi rumah RM2,500 – RM15,000 sebulan, dan hartanah kediaman ini mesti yang pertama bagi semua ahli isi rumah yang dinamakan dalam permohonan. Permohonan dibuat secara dalam talian melalui undian di www.pr1ma.my. Satu perkara praktikal yang kerap diabaikan: projek PR1MA khusus lokasi dan tertakluk kepada permintaan undian — tidak semua kawasan ada pelancaran aktif, dan lokasi popular kerap terlebih langgan. Semak portal PR1MA untuk status projek semasa sebelum anda merancang di sekitarnya.

MyHome — subsidi yang menurunkan harga SPA

Program MyHome, yang diuruskan KPKT, memberikan subsidi sekali sahaja sehingga RM30,000 yang ditolak terus daripada harga belian unit yang layak dalam projek pemaju yang menyertai. Ia disasarkan kepada perumahan kos sederhana, dan inilah hadnya: ia hanya wujud untuk unit dalam projek yang telah didaftarkan di bawah skim tersebut. Anda tidak boleh membawa MyHome kepada mana-mana rumah pilihan anda.

Kelayakan: pendapatan isi rumah tidak melebihi RM10,000 sebulan, hartanah kediaman pertama, dan warganegara Malaysia. Semak portal e-MyHome KPKT untuk senarai pembangunan yang layak. Mekanismenya penting difahami — subsidi dikenakan pada titik jualan dan menurunkan harga SPA; anda kemudian membiayai baki bersih itu melalui saluran bank biasa. Kesan sampingan yang berguna: kalau harga bersih selepas subsidi jatuh ke RM500,000 ke bawah, pengecualian duti setem terpakai atas jumlah bersih itu.

Residensi Wilayah — untuk yang tinggal atau bekerja di WP

Residensi Wilayah, dahulunya dikenali sebagai RUMAWIP (Rumah Mampu Milik Wilayah Persekutuan), ialah program perumahan mampu milik khusus untuk mereka yang tinggal dan bekerja di Wilayah Persekutuan — Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan. Unitnya dihargakan jauh di bawah pasaran pada kadar terkawal, bertujuan meningkatkan pemilikan rumah dalam kalangan penduduk KL sendiri.

Syarat kelayakannya berpaksikan hubungan anda dengan Wilayah Persekutuan: anda mesti tinggal atau bekerja di WP Kuala Lumpur, Putrajaya atau Labuan. Had pendapatan isi rumah ialah RM10,000 sebulan bagi pemohon individu, dan RM15,000 sebulan digabungkan bagi pasangan berkahwin. Anda mesti warganegara Malaysia dan tidak memiliki sebarang hartanah kediaman. Permohonan melalui portal Residensi Wilayah di residensiwilayah.jwp.gov.my.

Pengeluaran KWSP Akaun Sejahtera untuk perumahan

Ini satu-satunya “skim” dalam senarai yang sebenarnya menggunakan wang anda sendiri. Ahli KWSP boleh mengeluarkan simpanan daripada Akaun Sejahtera — iaitu Akaun 2 yang distruktur semula sejak Mei 2024 — untuk membiayai pembelian hartanah kediaman. Pengeluaran itu boleh digunakan untuk bayaran pendahuluan, baki harga belian, atau untuk mengurangkan dan menebus pinjaman perumahan sedia ada. Panduan lama yang menyebut “Akaun 2” merujuk dana yang sama.

Syaratnya: anda mesti pencarum KWSP yang aktif, dan warganegara Malaysia atau pemastautin tetap. Baki minimum RM500 dalam Akaun Sejahtera diperlukan sebelum pengeluaran. Jumlah maksimum yang boleh dikeluarkan ialah harga belian tolak jumlah pinjaman, campur sehingga 10% daripada harga belian — atau baki Akaun Sejahtera anda, yang mana lebih rendah. Permohonan dalam talian melalui i-Akaun atau di mana-mana cawangan KWSP dengan Borang KWSP 9C. Pengeluaran perumahan berikutnya untuk hartanah kedua memerlukan yang pertama telah dijual atau dilupuskan, dengan pengecualian terhad.

Boleh gabung beberapa skim sekali?

Boleh — dan memang banyak yang direka untuk digunakan bersama. Gabungan yang paling kerap masuk akal: SJKP dengan pengecualian duti setem. Pembeli tanpa simpanan mendapat pembiayaan 100% kerana SJKP menjamin kekurangan 10% itu, dan membayar duti setem sifar kerana pembelian di bawah RM500,000. Kos keluar poket terhad kepada yuran guaman dan penilaian — lazimnya RM5,000 – RM8,000 untuk hartanah RM400,000. Gabungan lain: KWSP Akaun Sejahtera dengan SJKP (guna KWSP untuk yuran guaman dan komitmen awal); PR1MA dengan SJKP di mana pembeli layak; dan MyHome dengan pengecualian duti setem.

Apa yang senyap-senyap membatalkan kelayakan anda

Kebanyakan permohonan yang gagal bukan gagal kerana pendapatan. Ia gagal kerana satu butiran yang pemohon tidak sangka ada kaitan.

Hartanah pusaka atau hadiah tetap dikira. Kalau anda pernah menerima hartanah kediaman sebagai hadiah atau pusaka — walaupun anda tidak memilih untuk menerimanya, dan walaupun anda tidak pernah membeli apa-apa — anda bukan pembeli kali pertama untuk tujuan pengecualian duti setem mahupun skim seperti SJKP. Ini punca kekecewaan yang paling kerap.

Pembeli bersama menjangkiti seluruh transaksi. Kalau anda membeli bersama pasangan yang pernah memiliki hartanah, seluruh transaksi hilang kelayakan pengecualian duti setem — walaupun anda sendiri benar-benar pembeli kali pertama. Semak ini sebelum nama dimasukkan ke dalam SPA, bukan selepas.

Tiga lagi yang berbaloi disemak awal. Jangan tandatangan SPA sebelum mengesahkan kelulusan SJKP kalau anda bergantung pada pembiayaan 100%. Jangan mohon PR1MA tanpa menyemak ketersediaan undian di kawasan pilihan anda. Dan jangan keluarkan seluruh Akaun Sejahtera — pengeluaran itu mengurangkan simpanan persaraan anda, jadi keluarkan hanya apa yang diperlukan dan tinggalkan baki untuk terus berkembang. Semak juga laporan CCRIS dan CTOS anda lebih awal, dan sediakan bajet untuk yuran guaman, penilaian dan kos guaman SPA yang tidak ditanggung oleh kebanyakan skim — lazimnya RM5,000 – RM10,000 untuk hartanah RM400,000.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja ubah suai selepas anda dapat kunci rumah pertama, kami datang tengok tapak dahulu, beri sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, dan beritahu terus kalau kerja itu tidak berbaloi dibuat sekarang. Tiada caj tersembunyi selepas kerja bermula.

Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi — waranti bahan dan waranti pemasangan bukan benda yang sama, dan kebanyakan pertikaian berlaku pada jurang antara keduanya.

Semua harga di halaman ini adalah anggaran (anggaran 2026, Lembah Klang). Harga sebenar disahkan selepas kami tengok keadaan di tapak.