Margin Pembiayaan Pinjaman Rumah
Had BNM, MRTA dan DSR Yang Sebenarnya Menentukan Jumlah Anda (2026)

Apa itu margin pembiayaan (LTV) dan bagaimana ia dikira

Margin pembiayaan — orang bank memanggilnya Loan-to-Value atau LTV — ialah peratusan daripada harga belian atau nilai pasaran hartanah, yang mana lebih rendah antara keduanya, yang sanggup dipinjamkan oleh bank kepada anda. Kalau anda membeli hartanah berharga RM500,000 dengan margin 90 peratus, bank memberi pinjaman RM450,000 dan anda menyediakan baki RM50,000 sendiri.

Nombor itu ditentukan oleh dua kekangan yang bertindih, dan ramai pembeli hanya tahu tentang yang pertama. Yang pertama ialah had makroprudensial Bank Negara Malaysia — siling peraturan yang tidak boleh dilampaui oleh mana-mana bank, tidak kira sebaik mana profil kredit anda. Yang kedua ialah penilaian kredit bank itu sendiri: walaupun di dalam siling BNM, sesebuah bank boleh meluluskan margin yang lebih rendah berdasarkan pendapatan, DSR, rekod CCRIS dan CTOS serta jenis pekerjaan anda.

Halaman ini hanya tentang siling itu dan tentang apa yang menahan anda di bawahnya. Kalau soalan sebenar anda ialah berapa tunai yang saya perlu sediakan semuanya sekali — deposit, duti setem, yuran guaman, penilaian dan MRTA — itu kiraan yang berasingan dan ia ada dalam panduan kos pendahuluan rumah pertama → Kalau anda mahu tahu skim kerajaan mana yang boleh menurunkan tunai pendahuluan itu, lihat panduan skim rumah pertama →

Had BNM mengikut bilangan pinjaman perumahan

Bank Negara Malaysia memperkenalkan had LTV 70 peratus ke atas pinjaman perumahan ketiga dan seterusnya pada November 2010 untuk membendung pembelian hartanah secara spekulatif. Perkara yang paling kerap disalah faham tentang peraturan ini ialah asas kiraannya: ia berdasarkan bilangan pinjaman perumahan yang masih belum dijelaskan pada masa permohonan baharu dibuat — bukan bilangan hartanah yang anda miliki.

Perhatikan makna “pinjaman perumahan” dalam konteks BNM: ia bermaksud pinjaman hartanah kediaman yang masih tertunggak, bukan semua jenis hartanah. Pinjaman hartanah komersial tidak dikira ke arah ambang 70 peratus itu. Untuk syarat harga minimum dan kelulusan yang dikenakan ke atas pembeli bukan warganegara, lihat panduan warga asing beli hartanah →

90 peratus untuk pinjaman pertama dan kedua: apa maknanya di kaunter

Untuk kebanyakan pembeli rumah pertama dan kedua, siling 90 peratus BNM bukan kekangan yang mengikat. Yang benar-benar menentukan margin yang diluluskan ialah penilaian kredit bank dan DSR peminjam. Dalam amalan, inilah yang biasa ditawarkan.

• Sehingga 90 peratus ke atas nilai hartanah untuk pekerja bergaji dengan rekod CCRIS dan CTOS yang bersih dan DSR dalam had.
• Efektif 95 peratus apabila MRTA dibiayai ke dalam pinjaman — diterangkan di bahagian seterusnya.
• 80 hingga 85 peratus untuk pemohon bekerja sendiri, atau pemohon yang pendapatannya disahkan melalui penyata bank dan bukan slip gaji, walaupun ketika DSR kelihatan munasabah — bank mengenakan penampan yang lebih tinggi.
• 70 hingga 80 peratus untuk peminjam yang lebih berusia, contohnya apabila tempoh pinjaman akan tamat selepas umur 70 tahun; bank memendekkan tempoh dan menurunkan margin serentak.

Jadi angka 90 peratus itu ialah siling, bukan lantai. Ia bermakna “tidak lebih daripada ini”, bukan “sekurang-kurangnya ini”, dan perbezaan itu bernilai puluhan ribu ringgit kepada seseorang yang telah menyimpan tepat 10 peratus dan tidak sesen lebih.

MRTA dibiayai dalam pinjaman: 5 peratus tambahan

Banyak bank di Malaysia membenarkan peminjam membiayai premium Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) atau takaful setaranya, MRTT, sebagai sebahagian daripada jumlah pinjaman — menjadikan pembiayaan efektif keseluruhan sehingga 95 peratus daripada nilai hartanah.

Strukturnya mudah: pinjaman hartanah 90 peratus ditambah premium MRTA 5 peratus bersamaan pinjaman keseluruhan 95 peratus. Sesetengah bank turut memasukkan yuran guaman dan yuran penilaian ke dalam jumlah yang dibiayai, yang berpotensi membolehkan kemasukan hampir tanpa tunai untuk peminjam pinjaman pertama atau kedua yang layak sepenuhnya.

• Pembelian hartanah: sehingga 90 peratus untuk pinjaman perumahan pertama atau kedua. Ini siling BNM dan ia tidak boleh dilampaui.
• Premium MRTA atau MRTT: tambahan sehingga 5 peratus, bergantung bank. Ia menambah baki pinjaman anda, bukan mengurangkannya.
• Yuran guaman: kadangkala dibiayai sebagai sebahagian daripada 5 peratus itu — berbeza mengikut bank, jadi semak produk yang tertentu.
• Yuran penilaian: kadangkala dibiayai juga, sekali lagi bergantung bank.

Tetapi ada harga untuk kemudahan itu. Menambah MRTA ke dalam pinjaman menaikkan jumlah kos faedah sepanjang tempoh pinjaman — anda kini membayar faedah ke atas premium insurans itu selama dua puluh atau tiga puluh tahun. Banding kos penuh sebelum memutuskan, bukan sekadar kesan ke atas tunai pendahuluan. MRTA sebagai baris tunai, dan perbandingannya dengan MLTA, ada dalam panduan kos pendahuluan →

70 peratus untuk hartanah ketiga: kesan yang sebenar

Keperluan bayaran pendahuluan 30 peratus untuk hartanah kediaman ketiga dan seterusnya ialah komitmen modal yang besar. Untuk hartanah berharga RM600,000, bayaran pendahuluan yang diperlukan ialah RM180,000 tunai. Itu memang dasar BNM yang disengajakan, untuk mengurangkan permintaan spekulatif.

Namun ada satu paradoks yang jarang disebut. Jumlah pinjaman yang lebih kecil (70 peratus daripada nilai) bermakna ansuran bulanan yang lebih rendah — yang sebenarnya memperbaiki DSR anda untuk pinjaman itu, dan menjadikan kelulusan lebih mudah kalau DSR yang menjadi kekangan mengikat sebelum ini. Halangannya beralih daripada keupayaan pendapatan kepada tunai terkumpul untuk bayaran pendahuluan.

Perkara utama yang perlu difahami: had 70 peratus berdasarkan pinjaman perumahan yang masih tertunggak pada masa permohonan. Kalau pinjaman perumahan pertama anda telah dijelaskan sepenuhnya sebelum anda memohon untuk hartanah ketiga, sesetengah bank melayannya sebagai pinjaman kedua dan mengenakan 90 peratus. Tafsiran itu berbeza antara bank, jadi sahkan terus dengan bank berkenaan sebelum anda membuat sebarang tawaran yang bergantung kepadanya.

DSR: had yang lebih kerap menjadi penentu sebenar

Walaupun siling LTV membenarkan pinjaman 90 peratus, bank hanya akan meluluskan jumlah yang mengekalkan DSR anda dalam hadnya. Nisbah Khidmat Hutang (Debt Service Ratio) mengukur peratusan pendapatan bulanan kasar — atau bersih, bergantung bank — yang akan terikat kepada semua bayaran balik hutang selepas gadai janji baharu ditambah.

DSR merangkumi semua obligasi hutang bulanan, bukan sekadar gadai janji: pinjaman perumahan sedia ada, pinjaman kereta, PTPTN, pinjaman peribadi, bayaran minimum kad kredit, dan komitmen Buy Now Pay Later. Baris terakhir itulah yang paling kerap mengejutkan pemohon muda, kerana ia tidak terasa seperti hutang.

Cara mengira DSR anda sebelum bank mengiranya

Formulanya terus terang:

DSR = (Jumlah bayaran balik hutang bulanan ÷ Pendapatan kasar bulanan) × 100

Contoh. Pendapatan kasar bulanan RM8,000. Pinjaman kereta sedia ada RM800 sebulan, PTPTN RM200 sebulan, dan gadai janji baharu RM2,200 sebulan — jumlah komitmen RM3,200. DSR = RM3,200 dibahagi RM8,000, iaitu 40 peratus, selesa di dalam ambang 60 hingga 70 peratus kebanyakan bank.

Jadual di bawah membalikkan kiraan itu: ia menunjukkan berapa ansuran gadai janji baharu yang muat, pada DSR 65 peratus, selepas menolak komitmen sedia ada sebanyak RM1,000 sebulan.

Jadual ini bersifat indikatif sahaja. Bank mengira DSR secara berbeza antara satu sama lain — pendapatan kasar berbanding bersih, cara mereka mengambil kira BNPL, dan potongan yang dikenakan ke atas pendapatan sewa. Gunakan kalkulator DSR dalam talian atau tanya bank secara langsung. Yang penting ialah anda tahu nombor anda sebelum mereka tahu.

Bila penilaian bank lebih rendah daripada harga belian

Ini kegagalan yang paling kerap mengejutkan pembeli subsale, kerana ia tiada kaitan langsung dengan profil kredit anda. Bank mengarahkan laporan penilaian bebas. Kalau nilai pasaran yang dinilai lebih rendah daripada harga belian, bank meminjamkan 90 peratus daripada angka yang lebih rendah itu, bukan daripada harga dalam SPA.

Kiraannya begini. Anda membeli pada RM500,000 tetapi penilai bank menilai hartanah itu pada RM480,000. Margin 90 peratus dikenakan ke atas RM480,000, menghasilkan pinjaman RM432,000 — bukan RM450,000. Perbezaan RM20,000 itu mesti anda biayai sendiri, di atas bayaran pendahuluan 10 peratus yang anda sudah sediakan. Ramai pembeli mendapat tahu tentang jurang ini selepas fi tempahan sudah dibayar.

Pertahanan terbaik ialah membeli pada harga pasaran dan bukan pada harga yang diminta penjual semata-mata, dan memeriksa keadaan sebenar unit sebelum tawaran dimuktamadkan — lihat senarai semak semasa tengok rumah → Kalau permohonan anda sudah ditolak dan anda tidak pasti sebabnya, sebab demi sebab ada dalam panduan pinjaman rumah ditolak →

Cara menaikkan jumlah yang diluluskan, dan empat salah faham

Lima perkara ini benar-benar menggerakkan jumlah yang bank sanggup luluskan.

• Kurangkan komitmen hutang sedia ada sebelum memohon. Menjelaskan pinjaman kereta, PTPTN atau pinjaman peribadi secara langsung menurunkan DSR dan menaikkan gadai janji maksimum yang akan diluluskan.
• Tambah peminjam bersama yang mempunyai rekod kredit bersih dan komitmen sedia ada yang rendah. Pendapatan gabungan digunakan untuk kiraan DSR. Tetapi dua syarat penting: komitmen pinjaman peminjam bersama itu turut dimasukkan ke dalam DSR, dan bilangan pinjaman untuk ambang LTV mengambil yang lebih tinggi antara dua peminjam — kalau seorang daripada anda sudah ada dua pinjaman perumahan tertunggak, permohonan bersama itu dilayan sebagai pinjaman ketiga pada 70 peratus.
• Pilih tempoh pinjaman yang lebih panjang. Tempoh 35 tahun berbanding 25 tahun menurunkan ansuran bulanan dan dengan itu menurunkan DSR untuk jumlah pinjaman yang sama. Tempoh maksimum lazimnya 35 tahun atau sehingga umur 70 tahun, yang mana lebih awal.
• Perbaiki rekod CCRIS dan CTOS anda. Selesaikan semua bayaran tertunggak, tutup kemudahan kredit yang tidak digunakan, dan tunggu 3 hingga 6 bulan supaya rekod CCRIS dikemas kini sebelum memohon.
• Sediakan dokumentasi pendapatan yang lengkap. Untuk pemohon bekerja sendiri, dua tahun akaun beraudit, penyata cukai Borang B dan penyata bank memberi bank gambaran pendapatan yang paling luas. Pendapatan sewa yang disahkan boleh dikira sehingga 70 hingga 80 peratus di bawah garis panduan pembiayaan bertanggungjawab BNM.

Dan empat salah faham yang berulang setiap kali. “90 peratus dijamin untuk pembeli kali pertama.” Tidak — itu siling BNM, bukan lantai; ramai pembeli kali pertama diluluskan pada 85 peratus atau 88 peratus bergantung profil pendapatan dan komitmen sedia ada. “Saya ada tiga hartanah, jadi had 70 peratus mesti terpakai.” Tidak semestinya — kiraannya ialah pinjaman tertunggak, bukan hartanah dimiliki; kalau pinjaman lama sudah dijelaskan, kiraan itu berulang semula. “Bank menilai hartanah pada harga yang saya bayar.” Tidak — bank mengarahkan penilaian bebas dan meminjamkan atas angka yang lebih rendah. “MRTA mesti dibeli daripada bank.” Tidak — garis panduan BNM melarang pengikatan produk, dan anda boleh membeli MRTA daripada mana-mana penanggung insurans berlesen. Membanding harga di situ boleh menjimatkan ribuan ringgit sepanjang tempoh pinjaman.

Kenapa pilih ClickBina

Kami bukan bank dan bukan broker gadai janji — kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Kami menulis halaman ini kerana margin pembiayaan dan DSR ialah perkara yang menentukan berapa banyak wang tinggal untuk kerja ubah suai selepas kunci bertukar tangan, dan pembeli yang datang kepada kami selalunya baru sedar tentang itu terlalu lewat.

Satu nasihat praktikal yang boleh kami beri dengan yakin: minta anggaran kerja ubah suai anda secara bertulis sebelum anda mengunci jumlah pinjaman, bukan selepas. Baris ubah suai hampir tidak pernah ada dalam kiraan tunai pembeli kali pertama, dan ia bukan jumlah kecil. Hantar pelan lantai atau beberapa gambar kepada kami dan kami beri julat yang jujur, tanpa obligasi — termasuk kalau jawapannya ialah tunggu satu tahun lagi.

Maklumat umum, bukan nasihat kewangan. Margin pembiayaan, had DSR dan polisi kredit setiap bank berubah dari semasa ke semasa — sahkan kriteria semasa terus dengan bank atau broker gadai janji berlesen sebelum anda komited.