Memorandum Pindah Milik (MOT)
Borang 14A: Duti Setem, RPGT & Pendaftaran (2026)

Apakah Memorandum Pindah Milik (MOT / Borang 14A)?

Memorandum Pindah Milik (MOT), dikenali secara rasmi sebagai Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (NLC), ialah instrumen undang-undang yang memindahkan pemilikan berdaftar sesuatu hartanah daripada penjual (pemindah) kepada pembeli (penerima pindahan). Hanya selepas pendaftaran MOT di Pejabat Tanah pembeli diiktiraf sebagai pemilik berdaftar di bawah undang-undang tanah Malaysia. (Sumber: NLC 1965, ss.214–220)

MOT berbeza daripada Perjanjian Jual Beli (SPA): SPA adalah obligasi kontrak untuk menjual; MOT adalah tindakan memindahkan hak milik. Kedua-duanya diperlukan untuk transaksi hartanah yang lengkap. Untuk penjelasan asas SPA, lihat panduan SPA & MOT kami →.

Bila MOT dilaksanakan?

MOT hanya relevan apabila hartanah mempunyai hak milik individu (atau hak milik strata) atas nama penjual. Ini timbul dalam dua senario utama:

• Sub-jualan: Penjual memegang hak milik berdaftar; MOT dilaksanakan semasa penyempurnaan dan diserahkan kepada Pejabat Tanah untuk pendaftaran.
• Hartanah baharu (penyempurnaan pindah milik): Bagi hartanah dijual di bawah hak milik induk semasa pembinaan, hak milik individu/strata dikeluarkan selepas siap. Pemaju melaksanakan MOT bagi pihak pembeli — proses ini dipanggil penyempurnaan pindah milik dan boleh berlaku bertahun-tahun selepas VP. Kebenaran pemaju dan sebarang kebenaran pihak berkuasa negeri yang tertunggak mesti diperoleh sebelum MOT boleh didaftarkan.

Sebelum hak milik individu dikeluarkan, pembeli memegang Surat Ikatan Penyerahan Hak (DOA) sebagai jaminan sementara. Lihat panduan DOA kami →.

Duti setem ke atas MOT

Duti setem ke atas MOT dinilai di bawah Akta Setem 1949 (Akta 378) berdasarkan mana-mana yang lebih tinggi antara harga belian dan nilai pasaran hartanah seperti yang ditaksir oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH). (Sumber: Akta Setem 1949, Jadual Pertama, Item 32)

Contoh: Bagi hartanah bernilai pasaran RM600,000, duti setem ke atas MOT adalah: (1% × RM100,000) + (2% × RM400,000) + (3% × RM100,000) = RM1,000 + RM8,000 + RM3,000 = RM12,000 (petunjuk sahaja; penilaian JPPH mungkin berbeza daripada harga belian).

Duti setem ke atas perjanjian kemudahan pinjaman (jika pinjaman perumahan diambil) adalah caj berasingan pada 0.5% daripada jumlah pinjaman. Instrumen SPA dan perjanjian pinjaman juga boleh disetemkan secara berasingan. Pembeli rumah kali pertama mungkin layak untuk pengecualian duti setem separa di bawah peruntukan Belanjawan — semak LHDN untuk peraturan semasa.

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) dan MOT

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) dikenakan ke atas keuntungan yang diperoleh penjual apabila melupuskan hartanah di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169). Ia dibayar oleh penjual (bukan pembeli), tetapi boleh melewatkan proses MOT jika penjual belum menyelesaikannya. (Sumber: Akta RPGT 1976; garis panduan RPGT LHDN)

Pengecualian RPGT — sekali seumur hidup: Warganegara Malaysia layak untuk satu pengecualian seumur hidup ke atas keuntungan pelupusan kediaman persendirian. Ini mesti dipohon melalui LHDN semasa pelupusan. (Sumber: Akta RPGT 1976, Jadual 4; LHDN)

Kewajipan tahanan (tanggungjawab pembeli): Di bawah Akta RPGT, pembeli mesti menahan dan menyerahkan pendahuluan tahanan kepada LHDN dalam masa 60 hari dari tarikh transaksi. Kadar tahanan di bawah s.21B bergantung pada status penjual: 3% untuk warganegara dan PR Malaysia; 7% untuk warga asing/bukan warganegara; 5% untuk syarikat. Ini punca kekeliruan lazim — libatkan peguam anda untuk mengendalikannya dengan betul. (Sumber: Akta RPGT 1976, s.21B)

Untuk pecahan RPGT penuh, lihat panduan RPGT kami →.

MOT lwn SPA lwn Surat Ikatan Penyerahan Hak — bila setiap satu digunakan

Proses MOT langkah demi langkah

Berapa lama proses MOT mengambil masa?

Bagi sub-jualan mudah dengan hak milik individu:

• Garis masa keseluruhan tipikal: 3–6 bulan dari tandatangan SPA hingga pendaftaran MOT.
• Adjudikasi duti setem (JPPH & LHDN): 2–6 minggu.
• Pendaftaran Pejabat Tanah: 2–8 minggu bergantung pada negeri dan tunggakan kerja.

Bagi penyempurnaan pindah milik (hartanah baharu di mana hak milik individu dikeluarkan selepas pembinaan), garis masa bergantung pada bila pemaju mengemukakan MOT dan sama ada terdapat caj tertunggak atau keperluan kebenaran negeri. Ini boleh mengambil masa 2–5 tahun selepas VP dalam sesetengah kes.

Kebenaran pemaju & kebenaran pihak berkuasa negeri

Dua jenis kebenaran mungkin diperlukan sebelum MOT boleh didaftarkan:

• Kebenaran pemaju untuk pindah milik: Apabila hak milik strata atau individu tertakluk kepada caj pemaju atau hartanah masih di bawah hak milik induk, kebenaran pemaju (dan pelepasan sebarang caj pemaju) diperlukan sebelum pendaftaran. Ini biasanya dikendalikan oleh peguam sebagai sebahagian daripada penyempurnaan pindah milik. Lihat panduan kebenaran pemaju kami →.
• Kebenaran pihak berkuasa negeri: Sesetengah tanah di bawah syarat Rizab Melayu atau tanah kerajaan bersyarat tegas memerlukan kebenaran negeri sebelum sebarang pindahan. Kegagalan mendapatkan kebenaran ini menjadikan pindahan tidak sah. (Sumber: NLC 1965, ss.214–220)

Punca lazim kelewatan MOT

• Pertikaian penilaian JPPH: Jika nilai pasaran yang ditaksir JPPH melebihi harga belian, duti setem dikira atas angka yang lebih tinggi, dan pembeli mungkin perlu membayar duti setem tambahan sebelum MOT diadjudikasi.
• Pertikaian RPGT atau RPGT tertunggak: Jika penjual belum menyelesaikan RPGT atau jumlah tahanan (3% warganegara/PR; 7% warga asing; 5% syarikat) dipertikaikan, Pejabat Tanah tidak akan mendaftarkan pindahan.
• Kebenaran pemaju tertunggak: Bagi hartanah baharu, pemaju mungkin mengambil masa berbulan-bulan untuk memproses kebenaran atau melepaskan caj.
• Tunggakan pihak berkuasa negeri: Tanah Rizab Melayu dan keperluan kebenaran lain boleh mengambil masa 3–12 bulan di sesetengah negeri.
• Tunggakan Pejabat Tanah: Barisan pendaftaran berbeza mengikut negeri; pejabat tanah Kuala Lumpur dan Selangor memproses hak milik dalam beberapa minggu pada kebanyakan kes, tetapi sesetengah negeri boleh mengambil masa 2–4 bulan.
• Cukai tanah (cukai tanah) atau cukai taksiran (cukai pintu) tertunggak: Sesetengah pejabat tanah memerlukan pengesahan bahawa semua tunggakan cukai tanah telah diselesaikan sebelum mendaftarkan pindahan.

Ringkasan kos penuh untuk transaksi MOT

Selepas pendaftaran — apa yang anda terima

Sebaik Pejabat Tanah mendaftarkan MOT, pembeli menerima dokumen hak milik baharu — Geran (hak milik individu) atau Geran Strata (hak milik strata) — dengan nama pembeli direkodkan sebagai pemilik berdaftar. Ini adalah bukti muktamad pemilikan sah di Malaysia.

Jika pinjaman perumahan dicagarkan ke atas hartanah, pemberi pinjaman (bank) akan memegang geran asal sebagai jaminan. Pembeli menerima geran selepas penyelesaian penuh pinjaman (penyelesaian penuh dan pelepasan caj).

Sumber & rujukan rasmi

• Kanun Tanah Negara 1965 (NLC / Akta 56) — ss.214–220 (pindahan); ss.241–251 (caj dan pelepasan) — laws.agc.gov.my
• Akta Setem 1949 (Akta 378) — Jadual Pertama, Item 32 (pindahan hartanah) — laws.agc.gov.my
• Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta RPGT / Akta 169) — LHDN; Jadual 4 (pengecualian) — hasil.gov.my
• LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia) — hasil.gov.my; garis panduan duti setem dan RPGT
• JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta) — jpph.gov.my; penilaian pasaran hartanah
• KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) — kpkt.gov.my; prosedur kebenaran pemaju
• Perintah Saraan Peguamcara 2023 (SRO 2023) — Majlis Peguam Malaysia. Lihat juga kaveat persendirian → dan usaha sama tanah →.