Pengecualian Duti Setem Rumah Pertama Malaysia 2026: Panduan Penuh
PanduanEnglish🔍 CariSebut Harga
Laman Utama › Panduan › Pengecualian Duti Setem Rumah Pertama
🏠 Undang-Undang Hartanah · Duti Setem

Pengecualian Duti Setem
Rumah Pertama Malaysia (2026)

Cara pembeli rumah pertama kali Malaysia boleh menjimatkan ribuan ringgit duti setem di bawah Belanjawan 2026 — peraturan kelayakan, had RM500,000, sejarah i-MILIKI, dan cara menuntutnya.

Sebut Harga PercumaRead in English →
Pembeli rumah pertama kali warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman sehingga RM500,000 menikmati pengecualian duti setem penuh ke atas Memorandum Pindah Milik (MOT) dan perjanjian pinjaman, dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027 di bawah Belanjawan 2026. Pengecualian separa i-MILIKI 75% terdahulu bagi hartanah RM500,001–RM1,000,000 tamat pada 31 Disember 2023 dan tidak diperbaharui. Semua angka sahkan kadar semasa — sahkan dengan Cawangan Duti Setem, LHDN sebelum menandatangani.

Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan perundangan Malaysia yang berkaitan · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 21 Sep 2026

Dalam halaman ini
Gambaran keseluruhan pengecualianSiapa yang layakBerapa banyak anda jimatKadar duti setem biasa untuk perbandinganSejarah i-MILIKI dan HOCCara menuntutDokumen diperlukanPerangkap & faktor pendiskualifikasi biasaButiran lanjutan Belanjawan 2026Jadual perbandingan skim rumah pertamaSumber & rujukan rasmi

Gambaran keseluruhan: pengecualian duti setem untuk pembeli rumah pertama kali

Apabila anda membeli hartanah di Malaysia, anda membayar duti setem di bawah Akta Setem 1949 (Akta 378) ke atas dua instrumen:

  • MOT (Memorandum Pindah Milik / Borang 14A) — instrumen yang memindahkan hak milik hartanah kepada anda. Duti setem ad valorem dikira berdasarkan harga hartanah.
  • Perjanjian pinjaman — dokumen gadai janji anda dengan bank. Duti setem ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman.

Bagi pembeli rumah pertama kali warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman sehingga RM500,000, kerajaan mengecualikan kedua-dua instrumen daripada duti setem. Pengecualian ini telah dilanjutkan secara berterusan sejak ia mula diperkenalkan, dan di bawah Belanjawan 2026 (dibentangkan Oktober 2025), ia dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027.

Untuk kadar duti setem am bagi semua pembelian hartanah, lihat panduan duti setem Malaysia → kami.

Siapa yang layak untuk pengecualian duti setem rumah pertama?

SyaratKeperluan
KewarganegaraanWarganegara Malaysia sahaja (PR tidak layak)
Hartanah pertamaTidak pernah memiliki sebarang hartanah kediaman di Malaysia, termasuk melalui hadiah, pewarisan atau pemilikan bersama
Jenis hartanahHartanah kediaman sahaja — rumah, pangsapuri, kondo, teres, semi-D, banglo. Hartanah komersial atau hak milik campuran tidak layak
Had hargaHarga belian / nilai pasaran hartanah sehingga RM500,000 (sahkan had semasa)
Tarikh instrumenSPA (atau Memorandum Pindah Milik bagi jualan sub-sale) mesti ditandatangani pada atau sebelum 31 Disember 2027 untuk layak di bawah lanjutan semasa

Dapatkan harga tepat dalam beberapa minit

WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.

💬 Sebut Harga Segera
Sebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman

Pembelian bersama

Jika dua pembeli rumah pertama kali membeli hartanah secara bersama, kedua-duanya mesti layak secara berasingan. Jika seorang pembeli bersama pernah memiliki hartanah sebelum ini, pengecualian tidak terpakai kepada mana-mana pihak — walaupun pembeli yang satu lagi benar-benar pembeli kali pertama.

Berapa banyak duti setem yang anda jimatkan?

Jumlah simpanan bergantung kepada harga hartanah. Berikut angka ilustrasi berdasarkan kadar duti setem semasa (sahkan sebelum bergantung kepadanya):

Harga hartanahDuti setem MOT biasaDuti setem pinjaman biasa (pinjaman 90%)Jumlah duti setem biasa dibayarDengan pengecualian rumah pertama
RM300,000RM5,000RM1,350RM6,350RM0
RM450,000RM9,000RM2,025RM11,025RM0
RM500,000RM10,000RM2,250RM12,250RM0
RM600,000 (melebihi had)RM13,000RM2,700RM15,700Duti penuh dibayar — tiada pengecualian

Angka duti setem MOT di atas: 1% bagi RM100k pertama, 2% bagi RM400k seterusnya, 3% bagi RM500k seterusnya, 4% melebihi RM1m (sahkan kadar semasa). Duti setem pinjaman pada 0.5% daripada jumlah pinjaman. Untuk ilustrasi sahaja.

Kadar duti setem biasa untuk perbandingan (sahkan kadar semasa)

Bagi pembeli yang tidak layak untuk pengecualian rumah pertama, atau bagi hartanah melebihi RM500,000, duti setem ad valorem standard terpakai ke atas MOT:

Jalur hargaKadar duti setemDuti setem terkumpul pada penghujung jalur
RM100,000 pertama1% (sahkan)RM1,000
RM100,001 – RM500,0002% (sahkan)RM9,000
RM500,001 – RM1,000,0003% (sahkan)RM24,000
Melebihi RM1,000,0004% (sahkan)—

Duti setem perjanjian pinjaman adalah kadar tetap 0.5% daripada jumlah pinjaman, tidak kira harga hartanah.

Inisiatif i-MILIKI dan HOC: konteks sejarah

Landskap duti setem bagi pembeli rumah pertama kali di Malaysia telah berkembang melalui beberapa program kerajaan:

  • Kempen Pemilikan Rumah (HOC) 2019 & 2020–2021: Rangsangan yang lebih luas yang memberi pengecualian duti setem ke atas MOT dan perjanjian pinjaman bagi pembelian hartanah kediaman baharu daripada pemaju, sehingga had tertentu.
  • i-MILIKI (2022–2023): Sambungan pasca-HOC khusus untuk pembeli rumah pertama kali. Di bawah i-MILIKI, pembeli rumah berharga RM500,001–RM1,000,000 menerima pengecualian duti setem 75% (ke atas MOT dan perjanjian pinjaman). Ini adalah kelegaan separa yang signifikan bagi pembeli dalam pasaran pertengahan RM500k–RM1m. Walau bagaimanapun, i-MILIKI tamat pada 31 Disember 2023 dan tidak dilanjutkan dalam Belanjawan 2024, Belanjawan 2025 atau Belanjawan 2026.
  • Rejim semasa (dari 2024 dan seterusnya): Hanya pengecualian penuh bagi hartanah kediaman di bawah RM500,000 kekal, dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027 di bawah Belanjawan 2026. Tiada pengecualian separa bagi hartanah melebihi RM500,000 untuk pembeli rumah pertama kali.

Cara menuntut pengecualian duti setem rumah pertama

  1. Sahkan kelayakan sebelum menandatangani SPA — pastikan tiada pembeli pernah memiliki hartanah kediaman di Malaysia.
  2. Tandatangan SPA pada atau sebelum 31 Disember 2027 (tarikh akhir lanjutan semasa).
  3. Peguam guaman anda akan menyediakan MOT dan perjanjian pinjaman serta membuat deklarasi pengecualian semasa proses pensetemannya — sama ada secara elektronik melalui sistem e-Stamp LHDN atau di Cawangan Duti Setem.
  4. Peguam akan mengemukakan akuan berkanun (atau deklarasi setara) yang mengesahkan pembeli tidak pernah memiliki hartanah kediaman di Malaysia.
  5. Simpan semua dokumen — LHDN boleh mengaudit tuntutan pengecualian dan membatalkannya jika didapati dituntut secara salah, dengan penalti dan duti setem tertunggak perlu dibayar.

Dokumen yang biasanya diperlukan

  • Perjanjian Jual Beli (SPA)
  • Kad pengenalan (MyKad) semua pembeli
  • Akuan berkanun mengesahkan pemilikan kali pertama
  • Perjanjian pinjaman dengan bank (untuk pengecualian duti setem pinjaman)
  • Dokumen hak milik hartanah atau rujukan hak milik induk

Peguam anda akan menyelaraskan set penuh dokumen ini. Anda tidak mensetem instrumen sendiri — ini dikendalikan oleh peguam guaman sebagai sebahagian daripada proses pembelian standard.

Perangkap biasa dan faktor pendiskualifikasi

  • Pemilikan hartanah kediaman sebelumnya — termasuk hartanah yang diwarisi, dimiliki bersama ahli keluarga, atau diterima sebagai hadiah, mendiskualifikasi anda daripada pengecualian walaupun anda tidak membelinya sendiri.
  • Hartanah komersial atau hak milik campuran — pengecualian hanya terpakai kepada hak milik kediaman. Pangsapuri servis atau unit SoHo dengan hak milik komersial tidak layak.
  • Pembelian bersama di mana seorang pembeli tidak layak — jika pembeli bersama anda pernah memiliki hartanah, keseluruhan transaksi kehilangan pengecualian.
  • Hartanah berharga melebihi RM500,000 — tiada pengecualian terpakai dari 2024 dan seterusnya; tiada setara i-MILIKI pada masa ini.
  • SPA ditandatangani selepas 31 Disember 2027 — melainkan kerajaan melanjutkan pengecualian semula, pembeli yang menandatangani selepas tarikh ini akan membayar duti setem penuh.

Butiran lanjutan Belanjawan 2026

Belanjawan 2026 Malaysia (dibentangkan di Parlimen pada 10 Oktober 2025) merangkumi lanjutan pengecualian duti setem rumah pertama bagi hartanah kediaman sehingga RM500,000 sehingga 31 Disember 2027. Ini disahkan oleh Kementerian Kewangan (MOF) dan dilaporkan oleh The Star dan media kewangan lain pada Oktober 2025. Belanjawan 2026 turut memperkenalkan perubahan kepada duti setem bagi pembeli asing (kadar rata 8%, dinaikkan daripada 4% sebelumnya, ke atas pindah milik hartanah kediaman oleh bukan warganegara dan syarikat asing), sambil mengekalkan pengecualian warganegara rumah pertama tanpa perubahan.

Untuk keseluruhan perubahan duti setem Belanjawan 2026 merentasi semua kategori pembeli, lihat panduan duti setem Malaysia → kami.

Jadual perbandingan skim rumah pertama

Skim / inisiatifTempohJulat hargaTahap pengecualianStatus
Pengecualian duti setem rumah pertama (MOT + pinjaman)Dilanjutkan sehingga 31 Dis 2027Sehingga RM500,000100% (pengecualian penuh)Aktif
i-MILIKI2022 – 31 Dis 2023RM500,001 – RM1,000,000Pengecualian 75% (MOT + pinjaman)Tamat
HOC 2019 / 2020–212019, 2020–2021Pelbagai, pemaju baharu sahajaPengecualian penuh (dev baharu)Tamat
Pengecualian duti setem pindah milik pasangan/keluargaBerterusanSemua nilai (sehingga RM1m pada 100%)100% sehingga RM1m; remisi 50% melebihinyaAktif
⚠️ Semua angka duti setem di atas sahkan kadar semasa. Sahkan dengan LHDN atau peguam anda sebelum menandatangani sebarang instrumen. Tarikh tamat pengecualian 31 Disember 2027 tertakluk kepada keputusan Belanjawan oleh Kementerian Kewangan.

Sumber & rujukan rasmi

📖 Panduan berkaitan: Pengecualian RPGT · Joint Tenancy lwn Tenancy-in-Common · Perjanjian Jual Beli (SPA) Hartanah

FAQ

Soalan Lazim

Adakah pembeli rumah pertama kali di Malaysia mendapat pengecualian duti setem pada 2026?
Ya. Pembeli rumah pertama kali warganegara Malaysia yang membeli hartanah kediaman sehingga RM500,000 menikmati pengecualian duti setem penuh ke atas MOT dan perjanjian pinjaman, dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027 di bawah Belanjawan 2026. Hartanah mesti kediaman, dan pembeli tidak pernah memiliki hartanah kediaman di Malaysia.
Apakah had pengecualian duti setem untuk pembeli kali pertama di Malaysia?
Had semasa (sahkan kadar semasa) ialah RM500,000. Pembeli warganegara Malaysia kali pertama yang membeli hartanah kediaman pada atau di bawah harga ini membayar sifar duti setem ke atas MOT (Borang 14A) dan perjanjian pinjaman.
Adakah masih ada pengecualian duti setem untuk pembeli rumah pertama melebihi RM500,000?
Tidak. Skim i-MILIKI, yang memberi pengecualian duti setem 75% untuk pembeli rumah pertama pada hartanah berharga RM500,001–RM1,000,000, tamat pada 31 Disember 2023 dan tidak diperbaharui. Pembeli melebihi RM500,000 membayar duti setem ad valorem penuh dari 2024 dan seterusnya.
Bolehkah penduduk tetap (PR) menuntut pengecualian duti setem rumah pertama di Malaysia?
Tidak. Pengecualian duti setem rumah pertama terhad kepada warganegara Malaysia sahaja. Penduduk tetap tidak layak, walaupun mereka mungkin mendapat manfaat daripada kadar duti setem lain yang terpakai kepada kategori pembeli mereka.
Bagaimana jika saya membeli bersama pasangan tetapi salah seorang pernah memiliki hartanah?
Jika mana-mana pembeli bersama pernah memiliki sebarang hartanah kediaman di Malaysia (termasuk hartanah yang dihadiahkan atau diwarisi), pengecualian tidak terpakai kepada kedua-dua pihak. Kedua-dua pembeli mesti memenuhi kriteria pemilikan kali pertama secara berasingan untuk pengecualian itu sah.
Bagaimana pengecualian duti setem berinteraksi dengan RPGT?
Kedua-duanya adalah cukai berasingan di bawah undang-undang berbeza. Pengecualian duti setem (Akta Setem 1949) terpakai apabila anda membeli hartanah. RPGT (Akta RPGT 1976) terpakai apabila anda menjual. Melayakkan diri untuk pengecualian duti setem semasa pembelian tidak menjejaskan liabiliti RPGT anda apabila anda akhirnya menjual hartanah itu.
Adakah pengecualian duti setem rumah pertama terpakai kepada hartanah sub-sale (pasaran sekunder)?
Ya, ia terpakai kepada kedua-dua pelancaran baharu (daripada pemaju) dan hartanah kediaman sub-sale (pasaran sekunder), dengan syarat pembeli memenuhi kriteria kelayakan dan SPA/MOT bertarikh pada atau sebelum 31 Disember 2027.
Dokumen apa yang saya perlukan untuk menuntut pengecualian duti setem rumah pertama?
Peguam guaman anda akan mengendalikan proses deklarasi bagi pihak anda semasa prosedur pensetemannya. Anda biasanya perlu memberikan MyKad anda, menandatangani akuan berkanun mengesahkan anda tidak pernah memiliki hartanah kediaman, dan memberikan SPA. Simpan semua rekod ini kerana LHDN mungkin mengaudit tuntutan tersebut.

Ada Soalan tentang Hartanah Anda?

WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.

WhatsApp ClickBinaRead in English
💬 Sebut Harga Segera