Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan perundangan Malaysia yang berkaitan · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 21 Sep 2026
Apa itu pindah milik hartanah atas dasar kasih sayang?
Pindah milik kasih sayang (atau “kasih sayang semula jadi”) ialah transaksi di mana hartanah dihadiahkan atau dipindah milik antara ahli keluarga terdekat tanpa balasan wang, atau dengan jumlah nominal, berbanding pada nilai pasaran sepenuhnya. Kerana tiada harga jualan dibayar, transaksi itu dianggap sebagai hadiah — tetapi duti setem masih dinilai atas nilai pasaran hartanah (bukan atas balasan sifar).
Kerajaan Malaysia menyediakan remisi duti setem untuk menggalakkan pindah milik hartanah dalam kalangan keluarga. Remisi ini diumumkan melalui perintah di bawah Akta Setem 1949 dan telah dikemas kini dari semasa ke semasa, terbaharu berkuat kuasa 1 April 2023.
Pindah milik kasih sayang biasa digunakan untuk:
- Ibu bapa menghadiahkan hartanah kepada anak apabila mereka bersara atau sebagai sebahagian perancangan harta pusaka.
- Pasangan meletakkan hartanah sepenuhnya atas nama pasangan yang lain untuk tujuan perancangan kewangan atau pewarisan.
- Ibu bapa memindahkan hartanah yang dibeli atas nama mereka untuk anak yang mempunyai rekod kredit tidak mencukupi semasa pembelian.
- Ahli keluarga lebih tua memindahkan kepada generasi lebih muda sebelum kematian untuk memudahkan pentadbiran harta pusaka.
Kadar remisi duti setem untuk pindah milik keluarga (2026)
Remisi berikut terpakai kepada instrumen pindah milik yang dilaksanakan pada atau selepas 1 April 2023, di mana penerima adalah warganegara Malaysia:
| Hubungan | Remisi duti setem | Berkuat kuasa dari |
|---|
| Pasangan kepada pasangan | Remisi 100% (pengecualian penuh atas keseluruhan nilai) | 1 April 2023 |
| Ibu bapa kepada anak / anak kepada ibu bapa | 100% atas RM1 juta pertama nilai pasaran; remisi 50% atas baki melebihi RM1 juta | 1 April 2023 |
| Datuk/nenek kepada cucu / cucu kepada datuk/nenek | 100% atas RM1 juta pertama; remisi 50% atas baki | 1 April 2023 |
| Semua hubungan keluarga lain (adik-beradik, ipar, sepupu) | Tiada remisi khas — duti setem penuh pada kadar ad valorem | — |
Dapatkan harga tepat dalam beberapa minit
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraSebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman
Kadar duti setem ad valorem standard (untuk rujukan, terpakai kepada bahagian melebihi RM1 juta dalam pindah milik ibu bapa-anak, atau kepada semua pindah milik keluarga yang tidak layak):
| Jalur nilai | Kadar |
|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% |
Perbandingan: jualan terus lwn pindah milik kasih sayang
Bagaimana pindah milik keluarga dibandingkan dengan sub-sale biasa? Berikut perbandingan sisi-bersisi bagi hartanah bernilai RM700,000 yang dipindah daripada ibu bapa kepada anak:
| Item | Jualan terus (nilai pasaran) | Pindah milik kasih sayang |
|---|
| Duti setem atas pindah milik | RM14,000 (pembeli bayar atas RM700k) | RM0 (remisi 100% atas RM1 juta pertama) |
| RPGT (pemindah) | Berdasarkan keuntungan; kadar bergantung tempoh pegangan | Kemungkinan pengecualian RPGT untuk keluarga terdekat |
| Yuran guaman | Yuran skala standard atas harga jualan | Lebih rendah — tiada SPA diperlukan; peguam sediakan MOT sahaja |
| Komplikasi pinjaman | Penjual mesti tebus pinjaman sedia ada dahulu | Penerima mesti biayai semula atau ambil alih pinjaman (persetujuan bank diperlukan) |
| Nilai pasaran digunakan untuk duti? | Lebih tinggi antara balasan atau nilai pasaran | Nilai pasaran (tiada balasan) |
Bagi hartanah RM700,000, penjimatan duti setem pada pindah milik ibu bapa-ke-anak (berbanding pembelian komersial) adalah lebih kurang RM14,000. Bagi hartanah RM2,000,000 daripada ibu bapa kepada anak, duti atas baki RM1 juta melebihi ambang remisi ialah 50% daripada RM30,000 = RM15,000 (berbanding RM60,000 pada pembelian komersial penuh).
Siapa layak untuk remisi?
Perintah remisi LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri) menetapkan:
- Pindah milik mesti atas dasar kasih sayang semula jadi (tiada wang bertukar tangan, atau hanya jumlah nominal).
- Penerima (pemindah kepada) mesti warganegara Malaysia — penduduk tetap dan warga asing tidak layak.
- Hubungan yang layak ialah pasangan, dan ibu bapa dan anak (termasuk datuk/nenek dan cucu). Anak angkat secara amnya termasuk tetapi sahkan dengan LHDN bagi instrumen tertentu.
- Instrumen pindah milik mesti dilaksanakan pada atau selepas 1 April 2023 untuk menarik kadar semasa.
- Hartanah mesti hartanah tak alih di Malaysia — rumah, pangsapuri, tanah dan hartanah komersial semuanya layak.
Yang penting, adik-beradik tidak layak untuk remisi itu. Pindah milik daripada seorang adik-beradik kepada yang lain dinilai pada kadar ad valorem penuh. Begitu juga dengan ipar, sepupu, dan saudara lain.
Langkah demi langkah: cara melaksanakan pindah milik kasih sayang
- Lantik peguam guaman berlesen Malaysia. Pindah milik memerlukan Memorandum Pindah Milik (Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara 1965). Peguam juga akan menyediakan akuan berkanun mengesahkan hubungan itu dan bahawa tiada balasan wang terlibat.
- Dapatkan laporan penilaian. LHDN akan menilai duti setem atas nilai pasaran hartanah, bukan balasan yang dinyatakan (yang mungkin RM1). Penilai berlesen (berdaftar di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Hartanah dan Pengurus Hartanah, BOVAEP) akan menghasilkan laporan penilaian yang diperlukan LHDN untuk adjudikasi duti setem.
- Selesaikan bebanan sedia ada. Jika terdapat pinjaman bank sedia ada atas hartanah, penerima mesti sama ada: (a) mengambil alih pinjaman itu (bank mesti bersetuju dan menilai kredit penerima); atau (b) pemindah menebus pinjaman sepenuhnya sebelum pindah milik. Kebanyakan bank menganggap pindah milik kasih sayang sebagai pelupusan yang mencetuskan klausa penebusan mereka — sahkan dengan bank lebih awal.
- Adjudikasi duti setem LHDN. Peguam mengemukakan MOT bersama laporan penilaian dan bukti hubungan kepada LHDN untuk penilaian duti setem. LHDN mengadjudikasi nilai pasaran dan mengenakan remisi yang bersesuaian.
- Bayar sebarang duti setem yang dinilai. Bagi pindah milik pasangan ini adalah sifar. Bagi pindah milik ibu bapa-anak atas hartanah melebihi RM1 juta, bayar 50% daripada kadar standard atas nilai lebihan.
- Persembahan dan pendaftaran di pejabat tanah. MOT yang disetem dikemukakan di pejabat tanah berkaitan (atau pendaftaran tanah bagi Sabah/Sarawak). Selepas pendaftaran, nama penerima muncul pada hak milik.
- Kemas kini rekod cukai tanah dan taksiran. Maklumkan JKPTG (cukai tanah/kadaran) dan majlis tempatan (taksiran/cukai pintu) tentang pemilikan baharu supaya bil akan datang dialamatkan dengan betul.
Keseluruhan proses biasanya mengambil masa 4–8 minggu dari pelantikan peguam hingga kemas kini hak milik, bergantung kepada kelajuan adjudikasi LHDN dan giliran pejabat tanah.
Layanan RPGT atas pindah milik kasih sayang
Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) mungkin terpakai kepada pemindah (orang yang memberi hartanah) jika pindah milik itu dianggap sebagai pelupusan bagi tujuan RPGT. Perkara utama:
- Antara pasangan: Pindah milik antara pasangan atas dasar kasih sayang secara amnya dilayan sebagai pindah milik tiada untung tiada rugi bagi RPGT — penerima dianggap telah memperoleh hartanah pada kos yang sama seperti pemindah. RPGT ditangguhkan, bukan dihapuskan; ia timbul apabila penerima kemudiannya melupuskan hartanah itu.
- Ibu bapa kepada anak / anak kepada ibu bapa: Layanan tiada untung tiada rugi yang sama terpakai bagi RPGT; anak mewarisi asas kos ibu bapa. Sahkan perintah pengecualian RPGT semasa dengan LHDN pada masa pindah milik.
- Tempoh pegangan: Selepas pindah milik kasih sayang, tempoh pegangan RPGT pemilik baharu secara amnya bermula semula dari tarikh pindah milik itu (bukan dari bila pemindah asalnya memperoleh hartanah). Ini menjejaskan kadar RPGT yang terpakai pada jualan akan datang.
Lihat kadar dan pengecualian RPGT → untuk butiran penuh tentang kadar pelupusan dan pengecualian yang tersedia (termasuk pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidup).
Kesilapan dan perangkap biasa
- Tidak menyelesaikan pinjaman dahulu. Banyak bank mempunyai klausa yang memerlukan persetujuan mereka (atau penebusan penuh) sebelum pindah milik, walaupun kepada keluarga. Meneruskan tanpa persetujuan bank boleh mencetuskan peruntukan keingkaran.
- Menggunakan penilaian tidak formal. LHDN akan menggantikan nilai pasaran mereka sendiri jika penilaian yang dikemukakan kelihatan terlalu rendah. Sentiasa guna penilai berdaftar BOVAEP untuk meminimumkan risiko penilaian LHDN yang lebih tinggi.
- Menganggap adik-beradik layak untuk remisi. Mereka tidak layak — pindah milik antara adik-beradik menarik duti setem ad valorem penuh.
- Lupa mengemas kini rekod bil. Bil cukai tanah dan taksiran yang masih dihantar kepada pemilik lama boleh menyebabkan tunggakan terkumpul atas nama pemindah, mengelirukan transaksi akan datang.
- Masa: sebelum lwn selepas 1 April 2023. Pindah milik yang dilaksanakan sebelum tarikh itu tertakluk kepada rejim remisi terdahulu (pasangan: remisi 100% hanya atas RM100k pertama; ibu bapa-anak: remisi 50%). Kadar semasa yang lebih murah hati hanya terpakai kepada instrumen yang dilaksanakan dari 1 April 2023.
Pindah milik kepada adik-beradik, ipar dan saudara lain
Pindah milik kepada ahli keluarga di luar hubungan yang layak (adik-beradik, ipar, sepupu, anak saudara) tidak menarik remisi duti setem kasih sayang. Kadar ad valorem penuh terpakai, dinilai atas nilai pasaran. Pilihan untuk dipertimbangkan dalam kes sedemikian:
- Sub-sale komersial pada harga yang dipersetujui (jika ahli keluarga itu mempunyai dana atau kelayakan pinjaman yang mencukupi).
- Hadiah melalui wasiat atau pewarisan — tiada duti setem atas pemindahan testamentari, walaupun kos probet terpakai.
- Bagi penstrukturan semula pemilikan bersama, pembahagian syer atau pembelian antara pemilik bersama sedia ada.
Lihat pemilikan hartanah bersama (EN) → untuk lebih lanjut tentang struktur pemilikan bersama.
Kesan ke atas pinjaman sedia ada dan pertimbangan perbankan
Jika hartanah mempunyai gadai janji tertunggak:
- Penerima mesti layak untuk pinjaman rumah baharu (atau mengambil alih pinjaman sedia ada) atas nama mereka sendiri. Bank akan menilai pendapatan, komitmen sedia ada dan kelayakan kredit mereka secara berasingan.
- Jika penerima tidak mampu membiayai pinjaman itu, pemindah mungkin perlu menebus (membayar penuh) pinjaman sedia ada sebelum pindah milik boleh diteruskan — atau kekal sebagai peminjam bersama, yang merumitkan sifat “penuh” pindah milik itu.
- Sesetengah bank menawarkan proses “pengambilalihan pinjaman” di mana pemilik baharu mengambil alih pinjaman sedia ada pada terma yang sama. Ini khusus mengikut bank dan tertakluk kepada penilaian kredit mereka.
Selepas pindah milik: merenovasi hartanah
Pindah milik kasih sayang sering menandakan permulaan babak baharu bagi hartanah itu — seorang anak yang menerima rumah keluarga mungkin ingin merenovasinya mengikut standard moden, atau ibu bapa yang menghadiahkan hartanah untuk memastikan anak mempunyai rumah mungkin membiayai kerja pengubahsuaian sebagai sebahagian hadiah itu.
Sama ada renovasi penuh, naik taraf dapur, atau sapuan cat baharu, ClickBina mengendalikan renovasi di seluruh Lembah Klang. Lihat panduan kos renovasi rumah penuh → kami bagi julat harga 2026.
Sumber & rujukan rasmi
- Akta Setem 1949 (Akta 378) — penilaian duti setem atas instrumen pindah milik — LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia)
- Perintah Duti Setem (Remisi) (No. 2) 2023 — remisi kasih sayang berkuat kuasa 1 April 2023 — LHDN
- Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169) — RPGT atas pelupusan dan pengecualian — LHDN
- Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56) — Borang 14A (MOT) — JKPTG
- EY Malaysia Tax Alert — Pengecualian Duti Setem bagi Pindah Milik Kasih Sayang — ey.com/en_my
- CCS & Co (firma guaman Malaysia) — Layanan Duti Setem bagi Pindah Milik Kasih Sayang — ccs-co.com