Cukai Tanah & Cukai Taksiran
di Malaysia (2026)

Gambaran keseluruhan: dua cukai, dua pihak berkuasa

Pemilikan hartanah di Malaysia mencetuskan dua caj tahunan berulang, setiap satu ditadbir oleh badan kerajaan yang berbeza. Anda membayar kedua-dua caj setiap tahun. Ia bebas antara satu sama lain — membayar cukai tanah tidak mengurangkan bil taksiran anda. Cukai tanah membiayai pentadbiran tanah negeri; taksiran membiayai perkhidmatan pihak berkuasa tempatan seperti kutipan sampah, lampu jalan dan perparitan.

Cukai tanah — hartanah landed

Cukai tanah adalah cukai tanah negeri yang dibayar oleh pemilik berdaftar sebidang tanah. Ia dikira berdasarkan keluasan tanah (dalam meter persegi atau kaki persegi) pada kadar yang ditetapkan oleh setiap negeri. Kadar berbeza mengikut negeri, kategori tanah (pertanian, bangunan, perindustrian) dan sama ada lokasi diklasifikasikan sebagai bandar atau luar bandar. Bil tahunan untuk rumah teres atau semi-D standard biasanya berada dalam julat RM50–RM500/tahun, walaupun parcel lebih besar atau tanah komersial boleh lebih tinggi.

Perkara utama di bawah Kanun Tanah Negara 1965:

• Cukai tanah adalah caj tahunan genap tempoh pada 31 Mei setiap tahun (dilanjutkan di sesetengah negeri).
• Ia melekat pada hakmilik tanah, bukan bangunan. Jika anda memiliki hakmilik pegangan bebas atau pajakan, anda membayar cukai tanah.
• Kadar ditetapkan oleh Pejabat Tanah dan Galian (PTG) setiap negeri — tiada satu kadar kebangsaan.
• Kegagalan membayar boleh mengakibatkan notis lucut hak terhadap hakmilik di bawah KTN s.100.

Cukai petak — hartanah strata

Apabila bangunan dipecah kepada hakmilik strata (kondominium, pangsapuri, SOHO, servis reidensi), cukai tanah lot induk lama diagihkan kepada pemilik parcel individu sebagai cukai petak. Setiap pemilik unit menerima notis cukai tanah sendiri terus daripada PTG, dikira sebagai bahagian mereka daripada cukai tanah lot induk mengikut nisbah unit syer mereka di bawah Akta Hakmilik Strata 1985.

Pada praktiknya: cukai petak untuk unit kondo Lembah Klang biasa berjulat RM50–RM200/tahun — caj yang agak sederhana. Sebaik sahaja hakmilik strata dikeluarkan, cukai tanah induk pemaju digantikan dengan bil cukai petak individu yang dihantar kepada setiap pemilik. Kawasan bersama (tempat letak kereta, lobi, kemudahan) diperuntukkan kepada Perbadanan Pengurusan (MC) atau JMB sebagai satu parcel bersama.

Cukai tanah lwn cukai petak: perbandingan

Cukai taksiran (cukai taksiran / cukai pintu)

Cukai taksiran adalah caj pihak berkuasa tempatan yang dikenakan ke atas semua hartanah yang telah dinaiktaraf dalam kawasan majlis perbandaran atau bandaraya. Ia membiayai perkhidmatan seperti kutipan sampah, lampu awam, penyelenggaraan jalan dan kemudahan tempatan. Autoriti undang-undang ialah Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171).

Cara ia dikira:

• Majlis tempatan menentukan Nilai Tahunan (AV) hartanah — anggaran nilai sewa tahunannya.
• AV didarab dengan kadar taksiran majlis (peratusan, biasanya 4%–14% untuk hartanah kediaman).
• Cukai tahunan yang terhasil dibahagikan kepada dua bil sama rata, genap tempoh pada 28 Februari dan 31 Ogos setiap tahun.

Bagi kondo RM500,000 di KL dengan AV RM18,000/tahun dan kadar kediaman DBKL sekitar 6%, taksiran tahunan adalah lebih kurang RM1,080 (RM540 setiap bil separuh tahun).

Kadar taksiran mengikut majlis tempatan utama

Setiap majlis tempatan menetapkan kadarnya sendiri. Angka ini adalah petunjuk — sahkan angka semasa dengan bil anda atau pihak berkuasa tempatan anda kerana kadar disemak semula secara berkala.

Cukai tanah lwn cukai taksiran: berdampingan

Siapa membayar — pemilik, penyewa atau JMB?

Kedua-dua cukai tanah dan cukai taksiran adalah tanggungjawab pemilik hartanah berdaftar sebagai kewajipan berkanun. Ini tidak diubah oleh perjanjian penyewaan melainkan penyewaan secara nyata memerlukan penyewa membayar — dan walaupun begitu, liabiliti berkanun kepada PTG dan majlis kekal dengan pemilik.

• Cukai tanah / cukai petak: sentiasa kewajipan pemilik berdaftar. Jika anda tuan rumah, jangan anggap penyewa membayar — sahkan dalam perjanjian penyewaan dan sahkan bayaran secara bebas.
• Cukai taksiran: kewajipan pemilik berdaftar kepada majlis tempatan. Sesetengah tuan rumah memasukkan cukai taksiran dalam caj sewa; yang lain mengekalkannya sebagai kos pemilikan.
• JMB / MC: tidak membayar cukai tanah unit individu. MC membayar cukai petak untuk harta bersama (koridor, kemudahan) daripada kumpulan wang penjelasan. Bil cukai petak unit individu dihantar terus kepada setiap pemilik unit oleh PTG.
• Pembeli di lelong: menjadi liable untuk cukai tanah dan taksiran tertunggak dari tarikh pindah milik. Sentiasa semak tunggakan di PTG dan majlis tempatan berkaitan sebelum membida.

Cara membayar cukai tanah dan taksiran dalam talian

Cukai tanah / cukai petak boleh dibayar melalui portal e-Tanah negeri atau di kaunter PTG. Kebanyakan negeri Semenanjung kini menawarkan bayaran dalam talian. Bagi Selangor, gunakan portal e-Tanah Selangor. Bagi KL/wilayah persekutuan, semak sistem PTG Wilayah Persekutuan. Anda memerlukan nombor hakmilik tanah atau hakmilik parcel anda.

Cukai taksiran boleh dibayar dalam talian melalui portal majlis tempatan anda sendiri (cth. ePBT untuk DBKL), JomPAY melalui perbankan internet — menggunakan nombor bil majlis anda sebagai rujukan, bayaran kaunter di pejabat majlis tempatan, atau MYBAYAR dan kiosk servis MyEG bagi majlis yang mengambil bahagian. Sentiasa simpan resit bayaran anda — jika anda menjual hartanah, peguam pembeli akan menjalankan carian cukai tanah dan taksiran untuk mengesahkan tiada tunggakan.

Penalti bayaran lewat

Pada praktiknya, beberapa bulan tunggakan tidak akan mencetuskan lucut hak, tetapi tunggakan terkumpul (terutamanya cukai taksiran) akan menghalang pindah milik jualan — carian guaman akan mendedahkan hutang itu dan penyempurnaan tidak boleh diteruskan sehingga ia dijelaskan.

Undang-undang strata: APS 2013 dan pengagihan cukai tanah

Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan Akta Hakmilik Strata 1985 mentadbir cara cukai tanah diagihkan bagi bangunan strata. Peruntukan utama yang berkaitan dengan cukai petak dan taksiran:

• Unit syer menentukan pengagihan — setiap parcel diberikan unit syer oleh juruukur pada masa permohonan hakmilik strata. Unit lebih besar mempunyai lebih unit syer dan membayar cukai petak yang lebih tinggi secara berkadar.
• Harta bersama (koridor, lobi lif, kolam, gim) dipegang oleh MC sebagai parcel kolektif. MC membayar bahagian berkadar cukai petaknya daripada dana pengurusan atau kumpulan wang penjelasan di bawah APS 2013.
• Sebelum pengeluaran hakmilik strata, secara teknikalnya tiada cukai petak individu — pemaju memegang hakmilik induk dan membayar cukai tanah induk. Sesetengah pemaju menyalurkannya melalui caj penyelenggaraan; yang lain menanggungnya sendiri.

Sumber & rujukan rasmi

• Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Kanun Tanah Negara 1965, Akta Hakmilik Strata 1985, Akta Kerajaan Tempatan 1976, Akta Pengurusan Strata 2013.
• Pejabat Tanah Negeri (PTG) — setiap negeri menetapkan kadar cukai tanah / cukai petaknya sendiri.
• Majlis Tempatan (PBT) — DBKL, MBPJ, MBSA, MPSJ, MPKlang, MBPP dan lain-lain menetapkan dan menyemak semula kadar taksiran.
• LHDN — cukai tanah dan taksiran yang dibayar ke atas hartanah sewaan mungkin perbelanjaan boleh ditolak untuk tujuan cukai pendapatan.