Perjanjian Jual Beli (SPA) Hartanah
di Malaysia (Panduan 2026)

Apakah Perjanjian Jual Beli (SPA)?

Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement, SPA) ialah kontrak undang-undang utama yang mengikat secara rasmi pembeli dan penjual dalam sesuatu transaksi hartanah di Malaysia. Sebaik sahaja kedua-dua pihak menandatangani dan deposit dibayar, SPA boleh dikuatkuasakan secara sah — mana-mana pihak yang mungkir tanpa alasan sah bertanggungjawab kepada pihak satu lagi atas ganti rugi atau prestasi spesifik.

SPA meliputi harga belian, struktur deposit, jadual pembayaran, tarikh penyerahan, keterangan hartanah, hakmilik, syarat duluan (biasanya kelulusan pinjaman), kewajipan kecacatan dan remedi bagi kemungkiran. Ia adalah dokumen yang digunakan peguam dan bank anda sepanjang transaksi.

Jenis-jenis SPA di Malaysia

Terdapat beberapa kategori SPA yang berbeza, setiap satu ditadbir oleh peraturan yang berlainan:

Borang berkanun Jadual G/H paling melindungi pembeli — ia merangkumi DLP (tempoh liabiliti kecacatan) wajib, LAD (ganti rugi ditetapkan dan dipersetujui) wajib, jadual pembayaran progresif dan larangan menepikan hak berkanun.

Deposit 10%

Bagi kedua-dua SPA berkanun dan SPA dirunding, struktur deposit standard adalah:

• Deposit tempahan (earnest deposit): Biasanya 2–3% daripada harga belian, dibayar semasa anda menandatangani Surat Tawaran / borang tempahan — sebelum SPA disediakan.
• Baki deposit (semasa menandatangani SPA): Baki jumlah untuk mencukupkan 10% keseluruhan harga belian, dibayar semasa SPA dilaksanakan.
• Baki harga belian (90%): Biasanya dibiayai melalui pinjaman perumahan dan dilepaskan secara progresif (untuk hartanah baharu) atau sekaligus semasa penyempurnaan (sub-jualan).

Risiko rampasan: Jika anda menarik diri daripada transaksi selepas SPA ditandatangani tanpa syarat duluan yang sah (contohnya, gagal mendapat pinjaman), penjual boleh merampas deposit 10% anda. Sentiasa pastikan kelulusan pinjaman anda sebelum menandatangani.

Klausa SPA utama yang perlu difahami setiap pembeli

SPA hartanah baharu lawan SPA sub-jualan — beza utama

Garis masa penyempurnaan

Bagi hartanah baharu di bawah jadual berkanun:

• Jadual G (bertanah): Milikan kosong mesti diserahkan dalam masa 24 bulan dari tarikh SPA. Lanjutan mungkin melalui kelulusan KPKT (tidak menepikan LAD tanpa persetujuan pembeli).
• Jadual H (strata): Milikan kosong mesti diserahkan dalam masa 36 bulan dari tarikh SPA.

Bagi sub-jualan, tempoh penyempurnaan dirunding — biasanya 3 bulan dari tarikh SPA untuk pembelian tunai, dan 3–4 bulan untuk membenarkan dokumentasi pinjaman. SPA akan menyatakan hak lanjutan dan penalti faedah bagi penyempurnaan lewat.

Duti setem ke atas SPA

Setiap SPA di Malaysia mesti disetemkan di bawah Akta Setem 1949 dalam masa 30 hari dari tarikh pelaksanaan (tandatangan). Dokumen yang tidak disetemkan tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah. Duti setem ke atas SPA kediaman dinilai berdasarkan harga belian atau nilai pasaran (yang mana lebih tinggi) mengikut skala ad valorem.

Pembeli rumah pertama mungkin layak untuk pengecualian duti setem di bawah skim kerajaan berkala yang diumumkan dalam Bajet. Semak garis panduan LHDN terkini untuk pengecualian yang terpakai. Lihat juga panduan duti setem Malaysia → kami untuk butiran lanjut.

Yuran guaman (konveyansing)

Yuran peguam untuk menyediakan dan menyelesaikan SPA ditetapkan oleh Perintah Imbuhan Peguam Cara (SRO 2023) pada skala menurun berdasarkan nilai transaksi. Ini dibayar oleh pembeli (untuk peguam pembeli) dan penjual (untuk peguam penjual). Bagi sesetengah transaksi hartanah baharu, pemaju menanggung yuran guaman SPA sebagai sebahagian daripada pakej.

Untuk julat kos konveyansing petunjuk Lembah Klang, lihat panduan yuran guaman konveyansing → kami.

Proses menandatangani SPA

Tanda bahaya — perkara yang perlu diawasi sebelum menandatangani

• Adendum mengurangkan hak berkanun anda: Sebarang klausa mengehadkan tempoh DLP, membuang LAD atau memerlukan anda menepikan hak TTPR adalah batal di bawah Akta 118 tetapi tetap tanda pemaju cuba mengehadkan liabiliti.
• Tempoh syarat duluan terlalu singkat: 7–14 hari terlalu singkat untuk menyusun pembiayaan; desak sekurang-kurangnya 21–30 hari.
• Tiada hakmilik individu untuk hartanah sub-jualan lama: Semak sama ada Hakmilik Induk atau Suratikatan Penyerahan Hak digunakan dan libatkan peguam untuk mengesahkan rantaian hakmilik.
• Pemaju tanpa Permit Iklan atau Lesen yang sah: Sahkan di portal e-perkhidmatan KPKT sebelum membayar sebarang deposit.
• Kaveat atau caj ke atas hakmilik: Minta peguam anda membuat carian tanah sebelum menandatangani.

Baca juga panduan kami tentang hak pembeli rumah HDA → dan Memorandum Pindah Milik (MOT) →.

Selepas menandatangani SPA — apa seterusnya?

• Untuk hartanah baharu: Jejaki pencapaian pembinaan; sahkan setiap tuntutan progres sepadan dengan jadual pembayaran SPA; catat tarikh akhir milikan kosong untuk tujuan LAD.
• Untuk sub-jualan: Peguam memfailkan kaveat persendirian untuk melindungi kepentingan pembeli; dokumentasi pinjaman dilaksanakan; semasa penyempurnaan, Memorandum Pindah Milik (Borang 14A) dikemukakan kepada pejabat tanah untuk pendaftaran.
• Selepas penyerahan: Jam DLP bermula (hartanah baharu); kemukakan sebarang kecacatan secara bertulis dalam masa 24 bulan.

Sumber & rujukan rasmi

• Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1966 (Akta 118) — portal Jabatan Peguam Negara (laws.agc.gov.my)
• Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989 (HDR 1989) — Jadual Ketiga, Jadual G dan H
• Akta Setem 1949 (Akta 378) — Jadual Pertama, duti ad valorem ke atas surat cara pindah milik
• LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia) — hasil.gov.my; prosedur dan pengecualian duti setem
• KPKT (Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan) — kpkt.gov.my; pengesahan lesen pemaju perumahan
• Perintah Imbuhan Peguam Cara 2023 (SRO 2023) — Majlis Peguam Malaysia