Joint Tenancy lwn Tenancy-in-Common
Kenapa Tiada Pilihan di Malaysia

Kenapa pembeli biasa tiada pilihan joint tenancy di Malaysia

Apabila dua orang atau lebih membeli hartanah bersama di Malaysia, ramai menyangka mereka perlu memilih antara joint tenancy (dengan hak kemandirian, seperti di bawah undang-undang Inggeris) dan tenancy-in-common. Di bawah Kanun Tanah Negara (NLC), pilihan itu tidak wujud bagi pembeli biasa. Seksyen 342(2) memperuntukkan bahawa semua tanah yang terletak hak pada dua orang atau lebih dipegang oleh mereka sebagai ko-proprietor dalam syer tak berpecah, melainkan mereka didaftarkan sebagai pemegang amanah atau wakil. Pasangan suami isteri, ibu bapa dan anak, adik-beradik atau rakan yang membeli bersama semuanya jatuh dalam kategori ini. Panduan ini menerangkan kenapa, apa maksudnya apabila seorang pemilik meninggal dunia, pengecualian sempit yang ada, dan pilihan sebenar yang anda buat semasa membeli — syer sama rata atau syer ditetapkan.

Untuk soalan harian tentang pemilikan bersama — pinjaman bersama, pertikaian, cara keluar, dan cukai — lihat panduan am kami: Pemilikan Bersama Hartanah di Malaysia →.

Rangka kerja NLC: ko-proprietorship (Bahagian XXI)

Bahagian Dua Puluh Satu Kanun Tanah Negara 1965 mentadbir ko-proprietorship. Peruntukan utama:

• Seksyen 342 — mentakrifkan ko-proprietorship sebagai pegangan tanah oleh dua orang atau lebih dalam syer tak berpecah (s.342(1)), dan memperuntukkan bahawa semua tanah yang didaftarkan atas dua nama atau lebih dipegang sebagai ko-proprietor melainkan didaftarkan sebagai pemegang amanah atau wakil (s.342(2)).
• Seksyen 343(1)(a) — syer adalah sama rata melainkan memorial pada hakmilik menyatakan sebaliknya. Jika empat orang membeli bersama tanpa menyatakan syer, setiap seorang memegang 25%.
• Seksyen 343(1)(b) — setiap ko-proprietor berhak memiliki dan menikmati keseluruhan hartanah, bukan sekadar bahagian berkadarannya.
• Seksyen 343(1)(c) — apabila seorang ko-proprietor meninggal dunia, syernya tidak berpindah kepada ko-pemilik yang lain tetapi turun kepada wakil dirinya.
• Seksyen 345(1) dan 347(3) — kemandirian hanya terpakai pada tanah yang didaftarkan kepada orang sebagai pemegang amanah, dan tanah yang dipegang sebagai wakil (eksekutor atau pentadbir).

Ringkasnya, tiada “kotak joint tenancy” untuk ditanda oleh pembeli biasa pada hakmilik NLC. Yang penting dari segi undang-undang ialah bagaimana syer direkodkan pada hakmilik — sama rata (tiada pecahan dinyatakan) atau ditetapkan — dan apa yang dinyatakan dalam wasiat setiap pemilik.

Joint tenancy lwn tenancy-in-common: apa yang sebenarnya terpakai

Ramai pembeli datang dengan jangkaan untuk memilih antara joint tenancy gaya Inggeris dan tenancy-in-common. Pada hakmilik NLC, pembeli bersama biasa sentiasa ko-proprietor dalam syer tak berpecah; joint tenancy dengan hak kemandirian bukan bentuk yang boleh mereka daftarkan. Jadual di bawah membandingkan andaian lazim dengan peruntukan sebenar NLC:

Kenapa tiada hak kemandirian automatik

Di bawah Seksyen 343(1)(c) NLC, apabila seorang ko-proprietor meninggal dunia, syernya tidak berpindah kepada ko-pemilik yang lain; ia turun kepada wakil dirinya. Oleh itu, “hak kemandirian” automatik yang dikaitkan dengan joint tenancy undang-undang Inggeris tidak terpakai kepada ko-pemilik biasa pada hakmilik NLC — sama ada hakmilik menunjukkan syer sama rata atau pecahan ditetapkan. Ini mengejutkan ramai pasangan yang menganggap nama bersama bermaksud hartanah berpindah secara automatik kepada pasangan yang masih hidup tanpa apa-apa formaliti.

Syer si mati melalui harta pusakanya: mengikut wasiat (geran probet) atau, tanpa wasiat, mengikut Akta Pembahagian 1958 bagi bukan Islam atau faraid bagi orang Islam (Surat Kuasa Mentadbir atau pembahagian pusaka kecil). Eksekutor atau pentadbir — bukan ko-pemilik yang masih hidup — yang memperoleh geran, didaftarkan sebagai wakil bagi syer itu (s.346), dan kemudian memindahkannya kepada benefisiari. Ko-pemilik yang masih hidup hanya menerima syer itu jika dinamakan dalam wasiat atau berhak sebagai waris.

Pengecualian sempit. Hak kemandirian hanya terpakai pada tanah yang didaftarkan kepada orang sebagai pemegang amanah (s.345(1)) atau dipegang sebagai wakil seperti eksekutor atau pentadbir (s.347(3)) — dan di situ ia meliputi hakmilik undang-undang sahaja — serta hakmilik interim warisan Pulau Pinang dan Melaka di bawah National Land Code (Penang and Malacca Titles) Act 1963. Bagi Pulau Pinang, satu pekeliling Pejabat Tanah bertarikh 5 Mei 2023 dilaporkan kini memerlukan perintah mahkamah sebelum nama pemilik yang meninggal dunia dikeluarkan, jadi walaupun di sana kemandirian bukan lagi sekadar formaliti. Kanun Tanah Sarawak mengikut corak yang sama: ko-proprietor memegang syer tak berpecah, dan hanya pemegang amanah memegang secara bersama.

Bagaimana syer didaftarkan di hakmilik

Apabila hartanah dibeli atas nama bersama, dokumen hakmilik tanah (sama ada individu, strata atau hakmilik induk) akan merekodkan nama semua ko-proprietor dan, jika syer tidak sama rata (atau pihak-pihak memilih untuk menyatakannya), pecahan syer setiap seorang. Peguam yang mengendalikan urus niaga menyediakan Memorandum Pindah Milik (Borang 14A di bawah NLC) yang menyatakan kadar syer.

Bincangkan pecahan syer yang dihasratkan dengan peguam anda sebelum menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA) — menukarnya selepas pendaftaran memerlukan instrumen pindah milik tambahan dan duti setem. Lihat panduan SPA dan MOT → dan kadar duti setem →.

Urusan syer: peraturan yang sama untuk semua pemilik bersama

Menjual atau mencagar keseluruhan hartanah memerlukan persetujuan semua ko-proprietor. Bagi syer sendiri pula, peraturannya sama sama ada syer sama rata atau ditetapkan:

• Memindahkan atau mencagar syer sendiri: setiap ko-proprietor boleh berurusan dengan syer tak berpecahnya sendiri (contohnya menjual 50% miliknya kepada pihak ketiga). Tiada joint tenancy yang perlu di-sever dahulu; penerima pindah milik menjadi ko-proprietor bagi syer itu.
• Selepas kematian: syer si mati diuruskan oleh eksekutor atau pentadbir, yang bertindak bagi syer itu dalam sebarang jualan atau pindah milik kemudian.

Bagi pelabur bersama, ini bermakna jika anda dan rakan kongsi berselisih, masing-masing boleh berurusan dengan syer sendiri — tetapi menjual keseluruhan hartanah masih memerlukan semua pihak, atau perintah mahkamah di bawah Seksyen 145 NLC.

Tiada apa untuk di-sever: menukar pecahan syer

Oleh kerana pemilik bersama biasa sudah pun memegang sebagai ko-proprietor dalam syer tak berpecah, tiada joint tenancy untuk di-sever dan tiada penukaran antara jenis pemilikan. Yang boleh diubah ialah pecahan syer, atau siapa ko-pemiliknya:

1. Persetujuan bersama untuk mengubah pecahan — pemilik menandatangani dokumen pindah milik yang mencerminkan pecahan baharu, dilaksanakan sebagai MOT Borang 14A, dan didaftarkan di pejabat tanah. Duti setem terpakai melainkan pengecualian berkenaan (contohnya antara pasangan).
2. Pindah milik satu syer — seorang ko-pemilik memindahkan syer tak berpecahnya (atau sebahagiannya) kepada ko-pemilik lain atau pihak ketiga, yang kemudian memegangnya sebagai ko-proprietor.
3. Perintah mahkamah — apabila ko-pemilik tidak dapat bersetuju, mahkamah boleh memerintahkan pemecahan atau jualan di bawah Seksyen 145 NLC.

Jika anda mahu ko-pemilik anda menerima syer anda apabila anda meninggal dunia, alatnya ialah wasiat, bukan bentuk hakmilik yang berbeza — tanpa wasiat, syer anda mengikut Akta Pembahagian 1958 atau faraid.

Memilih pecahan syer semasa membeli

Pilihan sebenar semasa membeli ialah pecahan syer — dan wasiat setiap pemilik. Pecahan yang sesuai bergantung kepada situasi anda:

Walau apa pun pecahan yang dipilih, NLC tidak memberi kemandirian automatik kepada pemilik bersama biasa (kecuali tanah yang didaftarkan sebagai pemegang amanah atau wakil, dan hakmilik interim warisan Pulau Pinang/Melaka). Jadi wasiat yang jelas — bukan andaian “joint tenancy = automatik” gaya undang-undang Inggeris — yang menentukan siapa menerima syer anda.

Bila membincangkan struktur dengan peguam anda

• Bincangkan dan putuskan pecahan syer sebelum menandatangani SPA — menukarnya selepas pendaftaran memerlukan instrumen pindah milik tambahan dan duti setem.
• Jika syer tidak sama rata, pastikan pecahan syer sebenar dinyatakan dengan jelas pada hakmilik, bukan sekadar difahami secara lisan.
• Jangan anggap nama bersama memberi kemandirian automatik di Malaysia — setiap pemilik perlu membuat wasiat yang menyatakan apa berlaku kepada syernya.
• Tanya peguam anda sama ada hakmilik anda ialah hakmilik NLC biasa atau hakmilik interim warisan Pulau Pinang/Melaka, kerana hanya yang kedua boleh membawa kemandirian bagi pembeli biasa.

Sumber & rujukan rasmi

• Kanun Tanah Negara (Akta 828, Semakan 2020), Bahagian XXI — Ko-Proprietorship (Seksyen 342–347), Seksyen 145 — JKPTG.
• Conventus Law — Penang land: right of survivorship and the court (pekeliling Pejabat Tanah Pulau Pinang 2023).
• Akta Pembahagian Harta Pusaka 1958 — pewarisan tak berwasiat bagi bukan-Islam.
• Akta Setem 1949 — jadual duti ad valorem.
• Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 — LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri).