Kalau hakmilik strata unit anda belum keluar dan pemaju meminta surat kebenaran atau yuran berperatus sebelum anda boleh menjual, ada satu seksyen undang-undang yang patut anda baca dahulu. Halaman ini menerangkan apa yang pemaju boleh dan tidak boleh minta, dan bagaimana urus niaga itu sebenarnya berjalan tanpa hakmilik.
Untuk kediaman yang dilindungi Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118), jawapannya tidak. Seksyen 22D Akta itu ialah perlindungan berkanun utama bagi pembeli kediaman yang terlibat dalam sub-sale melalui surat ikatan penyerahan hak. Pada intipatinya, ia menyatakan bahawa pemaju perumahan tidak boleh mensyaratkan pembeli mendapatkan kebenaran awal pemaju sebagai syarat untuk menyerahkan kepentingan pembeli dalam sesuatu tempat kediaman.
Kesan praktikalnya ada tiga. Pemaju kediaman tidak boleh memasukkan klausa kebenaran-untuk-menyerahkan-hak dalam perjanjian jual beli yang menjadikan sub-sale itu tertakluk kepada kelulusan pemaju. Pemaju yang cuba menahan kebenaran atau mengenakan yuran yang tidak munasabah untuk penyerahan hak sesebuah unit kediaman adalah melanggar Akta itu. Dan pemaju memang mesti dimaklumkan tentang penyerahan hak supaya rekod mereka dikemas kini — tetapi memaklumkan bukan benda yang sama dengan memohon kelulusan.
Rasional di sebalik seksyen itu terang: melindungi kebebasan pembeli untuk menjual hartanah kediaman mereka tanpa ditahan oleh pemaju yang menuntut yuran kebenaran yang tinggi — satu penyalahgunaan yang biasa berlaku sebelum perlindungan berkanun itu wujud. Hartanah komersial pula dilayan secara berbeza: di situ klausa kebenaran pemaju dan yuran pentadbiran yang lebih tinggi boleh jadi sah.
Di Malaysia, hartanah dijual jauh lebih awal daripada tarikh hakmilik individu atau strata dikeluarkan. Urutannya biasanya begini: pemaju memegang satu hakmilik induk yang meliputi keseluruhan petak tanah; pemaju menjual unit satu demi satu di bawah hakmilik induk itu melalui perjanjian jual beli berjadual (Jadual G atau Jadual H di bawah Akta 118); selepas pembinaan siap, pemaju memohon kepada Pejabat Tanah untuk memecah bahagi hakmilik induk itu kepada hakmilik strata individu; hakmilik itu kemudian dikeluarkan kepada setiap pemilik unit; dan hanya selepas itu barulah pemilik boleh melaksanakan MOT biasa kepada pembeli.
Langkah ketiga dan keempat itulah yang mengambil masa. Permohonan hakmilik strata boleh mengambil 5 hingga 15 tahun selepas milikan kosong, dan sehingga ia selesai, apa-apa sub-sale oleh pemilik unit kepada pihak ketiga terpaksa melalui surat ikatan penyerahan hak. Itulah sebabnya urus niaga di bawah hakmilik induk bukan kes luar biasa di Malaysia — ia perkara harian dalam amalan konveyans, dan ia menyentuh sebahagian besar urus niaga pasaran kedua pada bila-bila masa.
Kalau anda masih di peringkat memilih, proses dan kos membeli hartanah → menerangkan urutan penuh, dan SPA dan MOT dijelaskan → menerangkan kedua-dua instrumen itu dari sudut pindah milik.
Apabila tiada hakmilik individu untuk didaftarkan, pihak-pihak menggunakan surat ikatan penyerahan hak (Deed of Assignment, DOA) — satu perjanjian undang-undang di mana pemilik semasa (penyerah hak) menyerahkan semua hak, kepentingan dan hakmilik mereka di bawah perjanjian jual beli asal dengan pemaju kepada pembeli baharu (penerima serah hak). Oleh sebab DOA memasukkan satu pihak baharu ke dalam rantaian kontrak pemaju-pembeli, pemaju lazimnya dimaklumkan tentang penyerahan hak itu, atau diminta “bersetuju” dengannya.
| Ciri | Surat ikatan penyerahan hak (DOA) | Memorandum pindah milik (MOT) |
|---|---|---|
| Bila digunakan | Hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan | Hakmilik individu atau strata sudah dikeluarkan |
| Apa yang dipindahkan | Hak penyerah hak di bawah perjanjian jual beli asal — hak kontraktual, bukan hakmilik tanah | Pemilikan sah berdaftar ke atas petak tanah atau petak strata |
| Pendaftaran | Tidak didaftarkan di Pejabat Tanah (tiada hakmilik untuk didaftarkan) | Didaftarkan di Pejabat Tanah dan diendorskan pada dokumen hakmilik |
| Jaminan kepada pembeli | Kepentingan kontraktual sahaja; bergantung kepada kewujudan berterusan pemaju dan pengeluaran hakmilik kelak | Hakmilik sah didaftarkan — bentuk pemilikan yang paling kukuh |
| Penglibatan pemaju | Pemaju dimaklumkan dan “bersetuju” — tetapi tidak boleh menahannya bagi kediaman; lihat Seksyen 22D | Tiada penglibatan pemaju selepas hakmilik dikeluarkan |
| Duti setem | Duti setem ad valorem ke atas instrumen DOA — kadar yang sama seperti MOT | Duti setem ad valorem ke atas Borang 14A |
Perhatikan baris terakhir, sebab ia salah faham yang paling kerap: menggunakan DOA dan bukan MOT tidak mengelakkan duti setem. Surat ikatan penyerahan hak boleh disetem di bawah Akta Setem 1949 pada kadar ad valorem yang sama seperti MOT, dikira atas harga belian atau nilai pasaran. Duti setem hartanah → menerangkan kadar itu sendiri.
Seksyen 22D menyekat satu perkara yang sangat khusus: keperluan mendapatkan kebenaran awal pemaju sebagai syarat penyerahan hak ke atas tempat kediaman. Ia tidak menghapuskan pemaju daripada proses itu — pemaju masih perlu dimaklumkan, kerana rekod merekalah yang menentukan siapa yang diiktiraf sebagai pembeli apabila hakmilik akhirnya dikeluarkan. Yang dilarang ialah menjadikan kelulusan mereka sebagai pintu yang anda kena lalui.
Bezanya kelihatan kecil di atas kertas dan besar dalam amalan. Kalau pemaju hanya perlu dimaklumkan, peguam anda menghantar notis penyerahan hak dan urus niaga itu berjalan. Kalau pemaju boleh menahan kelulusan, mereka memegang jadual anda, dan dari situlah yuran “kebenaran” berperatus yang pernah menjadi amalan biasa itu muncul. Itulah yang seksyen ini hentikan bagi kediaman.
Satu perkara yang berbaloi diingat apabila anda membaca perjanjian jual beli anda sendiri: klausa kebenaran yang tertulis dalam perjanjian kediaman tidak menjadikannya sah semata-mata kerana ia tertulis di situ. Pemaju yang berkeras dengan klausa sedemikian bagi unit kediaman bertindak bercanggah dengan Akta itu, dan kedudukan itu boleh dicabar. Bawa perjanjian anda kepada peguam konveyans dan tanya soalan itu secara khusus.
Bagi tempat kediaman yang dilindungi Akta 118, Seksyen 22D(4) menghadkan yuran pentadbiran pemaju bagi memproses pemakluman atau pengesahan sesuatu penyerahan hak kepada RM50 bagi setiap permohonan pengesahan rekod — iaitu bagi pemaju atau pelikuidasi yang mengesahkan butiran penyerahan hak dalam daftar mereka.
| Jenis hartanah | Pemaju boleh mensyaratkan kebenaran? | Yuran pentadbiran maksimum |
|---|---|---|
| Kediaman (Jadual G / Jadual H di bawah Akta 118) | Tidak — Seksyen 22D Akta 118 melarang syarat kebenaran | RM50 (bagi pengesahan rekod) |
| Komersial (di luar Akta 118) | Boleh, jika ada dalam perjanjian jual beli — tertakluk kepada kontrak | Lazimnya sehingga 0.5% hingga 1% daripada harga belian (amalan pasaran) |
| Pembangunan bercampur (komponen komersial) | Mengikut peraturan komersial di atas | Mengikut kontrak |
| Pemaju muflis / pelikuidasi | Pelikuidasi hanya boleh mengesahkan rekod | RM50 bagi setiap pengesahan (Seksyen 22D(4)) |
Maka apa-apa percubaan oleh pemaju kediaman untuk mengenakan yuran berasaskan peratusan — 0.5%, 1% atau apa-apa peratusan lain daripada nilai urus niaga — sebagai syarat mengakui penyerahan hak sesebuah unit kediaman adalah bercanggah dengan Seksyen 22D dan boleh dicabar di bawah Akta itu. Kalau anda menerima invois sedemikian, itu bukan perkara yang anda perlu bayar dahulu dan pertikaikan kemudian; ia perkara yang peguam anda patut jawab secara bertulis sebelum apa-apa wang berpindah tangan.
Akta 118 meliputi tempat kediaman — ditakrifkan sebagai sebuah bangunan atau sebahagian daripada bangunan yang dimaksudkan untuk digunakan sebagai tempat tinggal, termasuk rumah landed, pangsapuri dan kondominium. Hakmilik komersial tidak termasuk: SOHO, SOFO, pangsapuri servis dengan hakmilik komersial dan lot kedai runcit berada di luar perlindungan Akta itu.
Bagi pembangunan bercampur — sebuah projek SOHO, atau menara kondo di atas podium runcit — petak strata kediaman dilindungi Akta 118 dan petak komersial tidak. Pembeli perlu mengenal pasti kategori penggunaan tanah unit mereka yang betul untuk tahu rejim mana yang terpakai kepada sub-sale mereka. Itu bukan soalan yang boleh dijawab daripada nama projek atau brosur jualan; ia terletak pada dokumen hakmilik dan pada perjanjian jual beli anda.
Bagi hartanah komersial, klausa kebenaran-untuk-menyerahkan-hak dalam perjanjian jual beli asal boleh sah, dan yuran pentadbiran menjadi hal kontrak — lazimnya sehingga 1% daripada nilai urus niaga, walaupun mahkamah pernah memutuskan bahawa yuran yang semata-mata sewenang-wenangnya atau keterlaluan tidak boleh dikuatkuasakan sebagai kontrak.
| Langkah | Siapa bertindak | Dokumen utama |
|---|---|---|
| 1. Persetujuan terma | Pembeli dan penjual | Surat tawaran / option to purchase |
| 2. Lantik peguam (kedua-dua pihak) | Kedua-dua pihak secara berasingan | Surat pelantikan peguam |
| 3. Sediakan DOA | Peguam penjual (atau peguam bersama) | Surat ikatan penyerahan hak |
| 4. Setem DOA | Peguam — melalui e-Stamp LHDN | DOA bersetem (kadar duti setem ad valorem) |
| 5. Maklumkan pemaju | Peguam menghantar surat pemakluman | Notis penyerahan hak + yuran pentadbiran RM50 |
| 6. Pemaju mengakui terima (tiada kebenaran diperlukan bagi kediaman) | Pemaju mengemas kini rekod | Surat akuan terima daripada pemaju |
| 7. Kemudahan bank (pembeli) | Bank pembeli | LACA (Loan Agreement Cum Assignment) atau surat kemudahan |
| 8. Penyempurnaan hakmilik (apabila hakmilik strata dikeluarkan) | Peguam | Borang 14A (MOT) — apabila hakmilik tersedia |
Perhatikan bahawa langkah 8 berlaku bertahun-tahun selepas anda berpindah masuk, dan ia tetap wajib. Ramai pembeli menganggap urus niaga itu tamat pada langkah 6 dan terkejut apabila surat penyempurnaan hakmilik sampai dengan bil guaman dan duti setem yang tersendiri. Masukkan kos itu dalam bajet anda semasa membeli, bukan semasa surat itu tiba.
Apabila pembeli membiayai pembelian DOA dengan pinjaman perumahan, bank tidak boleh mengambil gadaian berdaftar ke atas hartanah itu kerana tiada hakmilik yang dikeluarkan. Sebaliknya bank menggunakan Loan Agreement Cum Assignment (LACA) — satu instrumen gabungan yang mendokumenkan kedua-dua pinjaman itu dan penyerahan hak di bawah perjanjian jual beli sebagai sekuriti kepada bank.
Tiga implikasi yang nyata. Pertama, bank memegang hak perjanjian jual beli penyerah hak sebagai cagaran, jadi anda tidak boleh menjual semula unit itu tanpa kebenaran bank, kerana bank yang memegang LACA. Kedua, apabila hakmilik strata individu akhirnya dikeluarkan, penyempurnaan pindah milik dan gadaian menjadi wajib: anda melaksanakan MOT untuk mendaftarkan hakmilik atas nama anda, dan pada masa yang sama melaksanakan gadaian memihak kepada bank — yang menanggung duti setem dan yuran guaman tambahan. Ketiga, penyempurnaan pindah milik ialah kewajipan undang-undang, bukan pilihan; kelewatan menyempurnakan hakmilik selepas ia dikeluarkan boleh menimbulkan komplikasi jika hartanah itu dijual kemudian atau jika pemiliknya menjadi muflis.
Membeli melalui DOA lebih berisiko secara struktur daripada membeli hartanah yang sudah berhakmilik. Risiko itu boleh diurus dengan usaha wajar undang-undang yang betul, tetapi ia tidak hilang, dan empat perkara ini yang perlu diperiksa peguam anda.
Kalau anda sedang menimbang antara unit sub-sale sebegini dan sebuah projek baharu, panduan pembeli rumah pertama → dan pemeriksaan kecacatan sebelum beli → menutup bahagian keadaan fizikal unit itu, yang berasingan sepenuhnya daripada persoalan hakmilik di halaman ini.
Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang, bukan firma guaman. Untuk hartanah yang dibeli atau dijual di bawah hakmilik induk, kerja kami bermula selepas urus niaga itu — memeriksa keadaan sebenar unit sebelum anda beli atau jual, menulis apa yang perlu dibaiki dalam bahasa yang boleh dibaca pihak lain, dan memberi sebut harga berpecah ikut item supaya angka itu boleh dibandingkan.
Bahagian guaman perlu peguam. Urus niaga tanpa hakmilik individu melibatkan isu undang-undang yang rumit, dan halaman ini maklumat umum sahaja, bukan nasihat guaman untuk keadaan anda. Lantik peguam konveyans berlesen di Malaysia sebelum anda menandatangani apa-apa, dan bawa salinan perjanjian jual beli asal anda bersama — jawapan kepada kebanyakan soalan di halaman ini ada di dalamnya.
Halaman ini maklumat undang-undang am, bukan nasihat guaman. RM50 yang disebut di sini ialah had berkanun di bawah Seksyen 22D(4) Akta 118, bukan anggaran pasaran dan bukan harga ClickBina.
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraWhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.