Pengecualian RPGT
Malaysia 2026 (Panduan Lengkap)

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) dikenakan ke atas keuntungan boleh cukai apabila anda menjual atau melupuskan harta tanah di Malaysia, ditadbir oleh Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169) dan ditadbirkan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN). Nasib baik, beberapa pengecualian dan pelepasan boleh mengurangkan atau menghapuskan RPGT sepenuhnya bagi penjual individu warganegara Malaysia. Panduan ini merangkumi keempat-empat yang paling penting.

Apakah RPGT di Malaysia?

RPGT terpakai kepada individu, syarikat dan perkongsian yang melupuskan aset boleh cukai — tanah, rumah, kondominium, hartanah komersial — pada keuntungan (iaitu harga jualan melebihi harga perolehan ditambah perbelanjaan dibenarkan). RPGT berbeza daripada cukai pendapatan dan duti setem. Pemboleh ubah utama ialah berapa lama anda memegang hartanah: pelupusan dalam 5 tahun pertama dikenakan kadar positif; dari tahun ke-6 dan seterusnya, kadar untuk warganegara individu Malaysia jatuh kepada 0%. Untuk kadar RPGT umum, lihat panduan RPGT Malaysia →.

Kadar RPGT 2026 (sahkan kadar semasa)

Kadar berikut terpakai kepada individu warganegara dan PR Malaysia. Kadar syarikat dan bukan warganegara berbeza. Sentiasa sahkan kadar semasa dengan LHDN sebelum memfailkan — kadar ditetapkan oleh Parlimen dan boleh berubah.

Kadar 0% dari Tahun 6 secara berkesan mengecualikan keuntungan boleh cukai bagi kebanyakan penjual individu warganegara/PR yang telah memegang hartanah lebih daripada 5 tahun penuh. Tiada pengecualian pemfailan CKHT terpakai — anda masih perlu memfailkan borang walaupun kadar 0%.

Pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidup

Pengecualian RPGT paling bernilai bagi kebanyakan pemilik rumah ialah pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidup, dikodkan di bawah Jadual 4, Perenggan 9 Akta RPGT 1976 (dirujuk dalam bahan LHDN sebagai “pengecualian Seksyen 8”). Pengecualian ini melindungi keseluruhan keuntungan boleh cukai daripada penjualan kediaman persendirian anda daripada RPGT — walaupun pada Tahun 1, 2 atau 3 apabila kadar sebaliknya 30%.

Syarat pengecualian & nota praktikal

• Pelupus mesti seorang warganegara atau PR Malaysia.
• Hartanah mesti sebuah kediaman persendirian — ditakrifkan sebagai bangunan atau sebahagian bangunan di Malaysia yang dimiliki oleh individu tersebut dan didiami (atau disahkan layak diduduki) sebagai tempat kediaman.
• Pengecualian ini tidak boleh dibatalkan setelah dipilih. Anda hanya boleh menggunakannya sekali seumur hidup.
• Pilihan dibuat melalui Borang CKHT 3, dihantar secara elektronik melalui portal e-CKHT LHDN dalam masa 60 hari dari tarikh pelupusan.

• Jika anda memiliki dua hartanah kediaman dan menjual satu, anda memilih mana satu untuk dikenakan pengecualian. Pilih hartanah dengan keuntungan boleh cukai lebih tinggi, kerana anda hanya mendapat satu pilihan seumur hidup.
• Pengecualian ini berfungsi bersama, bukan sebagai ganti, pelepasan automatik setiap pelupusan (lihat di bawah).
• Hartanah yang disewakan secara komersial mungkin tidak layak sebagai “kediaman persendirian” — rujuk ejen cukai jika hartanah tidak pernah diduduki oleh pemiliknya.

Kadar 0% dari tahun ke-6 untuk warganegara individu

Jika anda seorang warganegara atau PR Malaysia individu (bukan syarikat) dan menjual hartanah yang telah dipegang lebih daripada 5 tahun (iaitu pelupusan pada Tahun 6 atau selepasnya), kadar RPGT ke atas keuntungan boleh cukai anda ialah 0%.

Ini bermakna tiada cukai perlu dibayar walaupun anda memperoleh keuntungan besar daripada jualan. Walau bagaimanapun, anda masih perlu memfailkan borang CKHT dengan LHDN dalam masa 60 hari — kegagalan memfailkan adalah kesalahan. Peguam pembeli juga menahan 3% daripada harga belian sebagai jumlah tahanan dan meremitkannya kepada LHDN; LHDN memulangkan jumlah ini selepas pemprosesan jika kadar 0%.

Pindahan keluarga: tiada untung tiada rugi

Pindahan hartanah antara ahli keluarga terdekat tertentu dianggap sebagai transaksi tiada untung, tiada rugi di bawah Jadual 2, Perenggan 12 Akta RPGT 1976. Pemindah dianggap telah melupuskan hartanah tanpa untung mahupun rugi, dan penerima pindahan memperoleh hartanah pada harga perolehan asal pemindah ditambah perbelanjaan dibenarkan.

Kesan utama layanan tiada-untung-tiada-rugi: pemilik baharu (penerima) mewarisi harga perolehan asal. Apabila mereka akhirnya menjual hartanah kepada pihak ketiga pada nilai pasaran, keuntungan boleh cukai mereka dikira daripada harga perolehan pemberi asal, bukan daripada tarikh hadiah keluarga itu. Ini boleh mengakibatkan liabiliti RPGT lebih besar untuk penerima berbanding jika mereka memperoleh pada nilai pasaran.

Pelepasan automatik 10% atau RM10,000 setiap pelupusan

Setiap pelupusan hartanah oleh individu secara automatik mendapat manfaat pelepasan Jadual 2, Perenggan 2: mana lebih besar antara RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh cukai dikecualikan daripada setiap pelupusan. Ini adalah pelepasan setiap transaksi yang terpakai tanpa mengira tempoh pegangan dan bukan satu pilihan — ia mengurangkan keuntungan boleh cukai setiap individu secara automatik.

Contoh: Seorang warganegara menjual hartanah pada Tahun 3 dengan keuntungan boleh cukai RM60,000. Kadar RPGT 30% terpakai, tetapi 10% daripada RM60,000 = RM6,000 (kurang daripada RM10,000), jadi RM10,000 ditolak dahulu. Keuntungan boleh cukai ialah RM50,000; RPGT = RM15,000.

Pengecualian dan pelepasan RPGT lain

• Hartanah pusaka (Jadual 4 Perenggan 3): pelupusan hartanah yang diwarisi melalui hadiah daripada si mati dianggap tiada untung tiada rugi jika pelupusan itu kepada benefisiari di bawah wasiat, undang-undang intestat, atau pewarisan Islam (faraid). Benefisiari mewarisi harga perolehan si mati.
• Pengambilan paksa: keuntungan daripada pengambilan tanah secara paksa oleh pihak berkuasa kerajaan dikecualikan daripada RPGT.
• Pelupusan bernilai minimum: transaksi bernilai rendah mungkin di bawah ambang pemfailan; sahkan dengan LHDN.
• Kepentingan unit amanah: keuntungan daripada pelupusan kepentingan dalam unit amanah yang melabur dalam hartanah mempunyai peraturan khusus — rujuk ejen cukai.

Jadual perbandingan pengecualian RPGT

Taksir sendiri RPGT dari 1 Januari 2025

Berkuat kuasa 1 Januari 2025, sistem RPGT Malaysia beralih kepada rangka kerja taksir sendiri. Pelupus kini bertanggungjawab sepenuhnya untuk mengira liabiliti RPGT mereka sendiri dan menyerahkan pulangan CKHT berkaitan melalui portal e-CKHT LHDN dalam masa 60 hari dari tarikh pelupusan. LHDN masih boleh mengaudit dan mengenakan penalti untuk pengiraan salah atau pemfailan lewat.

Di bawah taksir sendiri, tugas berikut terpakai kepada penjual:

• Tentukan harga perolehan, harga pelupusan dan perbelanjaan dibenarkan yang betul.
• Kenakan sebarang pengecualian dan pelepasan yang terpakai.
• Kira keuntungan boleh cukai dan RPGT kena bayar.
• Serahkan borang CKHT-1A (pelupus) dan CKHT-2A (pemeroleh) melalui e-CKHT dalam masa 60 hari.
• Bayar sebarang RPGT kena bayar, ditolak jumlah tahanan 3% yang ditahan oleh peguam pembeli.

Cara menuntut pengecualian RPGT: e-CKHT dan borang

1. Daftar/log masuk ke e-CKHT di portal myTax (mytax.hasil.gov.my). Pelupus dan pemeroleh mesti memfailkan secara berasingan.
2. Lengkapkan CKHT-1A (pelupus) dengan butiran hartanah, harga perolehan, harga pelupusan, perbelanjaan dibenarkan, dan pengecualian yang dituntut.
3. Jika menuntut pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidup, lengkapkan dan serahkan juga Borang CKHT 3 — pilihan ini tidak boleh dibatalkan.
4. Peguam pembeli akan meremitkan 3% daripada harga belian kepada LHDN sebagai jumlah tahanan. LHDN memulangkan sebarang lebihan selepas pemprosesan.
5. Tarikh akhir: 60 hari dari tarikh pelupusan. Pemfailan lewat dikenakan penalti sehingga 10% daripada cukai kena bayar.

Sentiasa libatkan ejen cukai berdaftar atau peguam pindah milik untuk membantu, terutamanya untuk pilihan sekali seumur hidup yang tidak boleh dibatalkan.

Contoh kiraan: menjual rumah pada Tahun 3

Dalam contoh ini, menggunakan pengecualian sekali seumur hidup menjimatkan RM45,900 RPGT. Jika hartanah itu sebaliknya dijual pada Tahun 6 atau selepasnya, kadar akan menjadi 0% untuk warganegara walaupun tanpa pengecualian — menyimpan pilihan sekali seumur hidup untuk hartanah masa depan yang berpotensi bernilai lebih tinggi.

Sumber & rujukan rasmi

• LHDN — Pengecualian RPGT (rasmi)
• Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169) — Jadual 2, Jadual 4
• Portal RPGT / e-CKHT LHDN
• Rangka kerja taksir sendiri RPGT LHDN, berkuat kuasa 1 Januari 2025