Bank memutuskan pinjaman perumahan atas tiga nombor sahaja: berapa peratus nilai hartanah mereka sanggup pinjamkan, berapa banyak pendapatan anda sudah terikat kepada hutang lain, dan berapa lama mereka beri anda untuk membayar balik. Halaman ini menerangkan ketiga-tiganya, dan apa yang patut anda bandingkan dalam Surat Tawaran.
Pinjaman perumahan — juga dipanggil home loan atau gadai janji — ialah kemudahan kredit bercagar yang ditawarkan oleh bank dan institusi kewangan berlesen yang dikawal selia oleh Bank Negara Malaysia di bawah Akta Perkhidmatan Kewangan 2013. Hartanah itu sendiri menjadi cagaran. Kalau anda ingkar bayaran, bank boleh melelong hartanah itu melalui mahkamah di bawah Kanun Tanah Negara 1965.
Itu ayat yang ringkas tetapi akibatnya besar, dan ia menjelaskan kenapa bank mengambil berat tentang tiga nombor sahaja sebelum meluluskan apa-apa: berapa peratus nilai hartanah mereka sanggup pinjamkan (margin pembiayaan), berapa banyak pendapatan bulanan anda sudah terikat kepada hutang lain (DSR), dan berapa lama mereka bersedia memberi anda masa untuk membayar balik (tempoh). Semua yang lain — jenis produk, jenis kadar, kontrak konvensional atau Islamik — ialah butiran di atas ketiga-tiga nombor itu.
Margin pembiayaan ialah peratusan nilai hartanah yang bank akan pinjamkan kepada anda. Bakinya ialah tunai yang anda perlu keluarkan sendiri.
| Hartanah | Margin maksimum | Nota |
|---|---|---|
| Hartanah kediaman ke-1 dan ke-2 | 90% | Tertakluk kepada DSR dan skor kredit |
| Hartanah kediaman ke-3 dan seterusnya | 70% | Peraturan makro-prudensial Bank Negara Malaysia |
| Perumahan kos rendah atau mampu milik | sehingga 100% | Melalui skim kerajaan tertentu, contohnya PR1MA dan SJKP |
Sesetengah bank menawarkan pembiayaan sehingga 100% untuk produk pembeli kali pertama tertentu yang membundel yuran guaman dan duti setem ke dalam pinjaman — bandingkan dengan teliti, kerana jumlah faedah keseluruhannya lebih tinggi. Perlu diingat juga bahawa margin 90% bermakna deposit 10%, tetapi deposit bukan satu-satunya tunai yang anda perlukan — lihat tunai sebenar yang perlu disediakan → dan skim rumah pertama yang mungkin anda layak →.
DSR (Debt Service Ratio) ialah jumlah komitmen pinjaman bulanan anda dibahagikan dengan pendapatan kasar bulanan anda, didarab 100. Kebanyakan bank mengehadkan DSR pada 60% hingga 70% untuk peminjam bergaji, dan lebih rendah untuk yang bekerja sendiri atau berpendapatan tidak tetap. Komitmen termasuk pinjaman kereta, pinjaman peribadi, bayaran minimum kad kredit dan gadai janji sedia ada.
Contoh. Pendapatan kasar RM6,000 sebulan. Komitmen sedia ada RM1,200 sebulan. Bank mengehadkan DSR pada 65%. Ansuran bulanan baharu yang maksimum = (RM6,000 × 65%) tolak RM1,200 = RM2,700. Itulah siling ansuran anda, dan daripada situ bank mengira balik berapa jumlah pinjaman yang boleh diberikan pada tempoh dan kadar yang ditawarkan.
Dua implikasi praktikal. Pertama, komitmen besar yang baharu — kereta baharu, contohnya — memakan siling itu secara langsung, jadi jangan mengambilnya sebelum memohon pinjaman rumah. Kedua, semak laporan kredit anda sendiri melalui CCRIS (Bank Negara) dan CTOS sebelum memohon; rekod yang bersih boleh memperbaiki margin dan kadar yang ditawarkan kepada anda, dan kesilapan dalam laporan lebih mudah dibetulkan sebelum permohonan daripada selepas ia ditolak.
Tempoh maksimum ialah 35 tahun, atau sehingga peminjam mencapai umur 70, yang mana lebih awal. Tempoh yang lebih panjang menurunkan bayaran bulanan tetapi menaikkan jumlah faedah yang dibayar dengan ketara — dan perbezaannya bukan kecil.
Ambil contoh pinjaman RM500,000 pada 4.5%. Selama 30 tahun, faedahnya menelan kira-kira RM390,000. Selama 20 tahun, ia turun kepada kira-kira RM248,000. Bayaran bulanan yang lebih rendah pada tempoh panjang itu nyata dan kadangkala itu memang satu-satunya cara permohonan diluluskan — tetapi berbaloi melihat angka jumlah itu sekali sebelum memilih. Membiayai semula kemudian untuk memendekkan tempoh memang boleh dilakukan apabila kedudukan kewangan anda bertambah baik, jadi tempoh panjang pada hari pertama bukan keputusan seumur hidup.
| Jenis | Cara ia berfungsi | Sesuai untuk |
|---|---|---|
| Term / ansuran tetap | Bayaran bulanan tetap; bayaran lebih memendekkan tempoh, bukan ansuran | Pembeli yang sensitif bajet dan mahukan kebolehramalan |
| Semi-flexi | Bayaran tambahan mengurangkan prinsipal; boleh dikeluarkan semula tertakluk kepada kelulusan bank | Penyimpan sederhana yang mahukan sedikit fleksibiliti |
| Full flexi | Dipautkan kepada akaun semasa; setiap ringgit di dalamnya mengurangkan faedah setiap hari; pengeluaran semula percuma | Peniaga atau yang berpendapatan tinggi dengan aliran tunai tidak tetap |
Pinjaman full flexi selalunya membawa spread yang sedikit lebih tinggi (tambah 0.1% hingga 0.2%) dan mungkin mengenakan yuran servis bulanan sekitar RM10 – RM20. Kira nombornya: kalau baki tunai yang anda simpan dalam akaun itu kecil, penjimatan faedah mungkin tidak menampung yuran dan spread tambahan, dan semi-flexi menjadi pilihan yang lebih jujur. Perbezaan praktikal antara semi-flexi dan full flexi ialah kelajuan: pada semi-flexi, wang yang anda bayar lebih perlukan kelulusan dan beberapa hari untuk dikeluarkan semula; pada full flexi ia ada dalam akaun semasa anda sepanjang masa.
Pembiayaan rumah Islamik di Malaysia beroperasi terutamanya di bawah dua kontrak. Murabahah (kos campur untung) — bank membeli hartanah itu dan menjualnya kepada anda pada harga tokokan; ansuran menjadi tetap sebaik ia dipersetujui. Musharakah Mutanaqisah (perkongsian berkurangan) — anda dan bank memiliki hartanah itu bersama; bahagian anda meningkat sementara anda membayar ‘sewa’ dan membeli keluar bahagian bank secara beransur.
Dalam praktiknya, bayaran bulanan dan kadar efektif adalah serupa dengan pinjaman konvensional — kedua-duanya ditanda aras kepada kadar Bank Negara. Pembiayaan Islamik terbuka kepada bukan Muslim. Perbezaan utamanya ialah struktur kontrak di sebaliknya, dan bahawa kadar keuntungan yang disebut harga, bukan kadar faedah. Yang perlu anda bandingkan tetap sama: kadar efektif, tempoh lock-in, penalti penyelesaian awal dan ciri fleksibiliti — bukan label pada produk itu.
Tiga singkatan yang muncul dalam surat tawaran, dan hanya satu yang benar-benar memandu pinjaman baharu hari ini. BLR (Base Lending Rate) ialah kadar rujukan lama yang ditetapkan setiap bank dan berbeza antara institusi; ia dihapuskan secara berperingkat untuk pinjaman baharu mulai 2015. BR (Base Rate) ialah kos dana setiap bank, digunakan untuk pinjaman baharu mulai Januari 2015, dan ia menggantikan BLR. SBR (Standardised Base Rate) ditetapkan oleh Bank Negara dan dipautkan kepada Kadar Dasar Semalaman (OPR), seragam merentas semua bank, dan aktif sejak Ogos 2022 — kebanyakan pinjaman berkadar berubah kini merujuk kepadanya.
Kadar pinjaman anda = SBR campur spread, contohnya SBR + 1.0%. Apabila Bank Negara menaikkan atau menurunkan OPR, SBR bergerak sebanyak jumlah yang sama dan ansuran anda melaraskan diri. OPR disemak oleh Jawatankuasa Dasar Monetari Bank Negara lebih kurang enam kali setiap tahun. Maknanya, bila anda membandingkan tawaran antara bank, angka yang sebenarnya berbeza ialah spread — SBR itu sendiri sama untuk semua orang.
Urutan yang berkesan, dan sebab setiap langkah ada di kedudukannya. Semak laporan CCRIS dan CTOS anda dahulu dan selesaikan apa-apa ingkar bayaran atau percanggahan sebelum sesiapa menariknya. Kira ruang DSR anda sendiri — bank akan melakukannya, tetapi mengetahuinya sebelum anda komited kepada harga SPA menjimatkan banyak masalah. Kumpulkan dokumen: kad pengenalan atau pasport, slip gaji 3 hingga 6 bulan terakhir (atau penyata cukai 2 tahun kalau bekerja sendiri), penyata KWSP, borang tempahan atau SPA, dan laporan penilaian. Hantar kepada dua hingga tiga bank serentak — pertanyaan berbilang dalam tempoh 14 hari dikira sebagai satu pertanyaan dalam CCRIS, jadi tiada penalti kerana membanding-banding. Surat Tawaran dikeluarkan dalam masa kira-kira 7 hingga 14 hari bekerja kalau dokumen lengkap. Lantik peguam pindah milik untuk menyemak Surat Tawaran dan menyediakan perjanjian pinjaman sebelum anda menandatanganinya.
Satu nota tentang membanding-banding: bandingkan Surat Tawaran, bukan iklan. Angka yang penting dalam Surat Tawaran ialah spread di atas SBR, tempoh lock-in, penalti penyelesaian awal, dan sama ada produk itu term, semi-flexi atau full flexi. Dua tawaran dengan kadar ‘yang sama’ boleh berbeza ribuan ringgit sepanjang tempoh atas baris-baris itu.
| Kos | Jumlah tipikal |
|---|---|
| Duti setem perjanjian pinjaman | 0.5% daripada jumlah pinjaman |
| Duti setem pindah milik (MOT) | berperingkat 1% hingga 4% |
| Yuran penilaian | RM400 – RM1,200 bergantung kepada nilai hartanah |
| Yuran guaman (dokumen pinjaman) | kira-kira 0.5% pada bahagian pertama, mengikut skala menurun |
| Insurans gadai janji (MRTA atau MLTA) | berubah-ubah mengikut umur, jumlah dan tempoh |
| Yuran servis bulanan (full flexi sahaja) | RM10 – RM20 sebulan, kalau dikenakan |
Sebagai peraturan ibu jari, tunai yang diperlukan selain deposit 10% lazimnya 5% hingga 8% daripada harga hartanah, dan yuran guaman untuk SPA dan dokumen pinjaman bersama-sama jatuh kira-kira pada 0.5% hingga 1.25%. Tambah bajet ubah suai selepas itu — ini bahagian yang paling kerap dilupakan, dan ia bahagian yang kami memang kerjakan. Untuk membiayai kerja ubah suai itu sendiri, produk dan kadarnya berbeza sama sekali daripada pinjaman perumahan: lihat pinjaman renovate rumah →. Untuk keseluruhan perjalanan membeli rumah pertama, lihat panduan beli rumah pertama →. Dan selepas mendapat kunci, pastikan hartanah itu diinsuranskan dengan betul dari hari pertama — lihat insurans kebakaran dan kerosakan air →.
Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang, bukan bank dan bukan ejen insurans. Kami tidak menjual pinjaman perumahan dan kami tidak menilai kelayakan anda dan kami tidak mewakili mana-mana institusi. Yang kami boleh bantu ialah bahagian kerja: bajet dan sebut harga untuk kerja ubah suai selepas anda mendapat kunci — baris yang paling kerap tertinggal daripada perancangan tunai pembeli kali pertama.
Sebelum anda tandatangan apa-apa — surat tawaran, jadual polisi atau sebut harga pembinaan — baca dokumen itu sendiri, bukan ringkasan orang lain. Untuk pembiayaan dan perlindungan, angka yang mengikat anda ialah angka dalam dokumen institusi berkenaan pada hari anda menandatanganinya, bukan angka dalam mana-mana panduan di internet. Untuk kerja binaan, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item dan tempoh waranti secara bertulis — waranti bahan dan waranti pemasangan bukan benda yang sama.
Halaman ini maklumat umum, bukan nasihat kewangan (panduan umum 2026). Kadar, had, syarat kelayakan dan terma sebenar berbeza mengikut institusi dan berubah dari semasa ke semasa — sahkan dengan bank, penanggung insurans atau penasihat berlesen anda sebelum membuat keputusan.
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraWhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.