Perjanjian Penyewaan
di Malaysia (2026)

Panduan am untuk 2026 — bukan nasihat undang-undang atau cukai. Kadar dan peraturan berubah mengikut Bajet; sahkan angka semasa dengan LHDN, pihak berkuasa negeri atau profesional berlesen. Baru beli? Tanya kami tentang pengubahsuaian →

Malaysia tidak mempunyai Akta Penyewaan yang khusus — penyewaan dikawal selia oleh kontrak itu sendiri ditambah undang-undang common law dan Akta Kontrak 1950. Ini menjadikan perjanjian penyewaan yang jelas, bertulis dan dimeterai dengan betul amat penting bagi kedua-dua tuan rumah dan penyewa. Perjanjian yang dimeterai juga boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah, manakala yang tidak dimeterai mungkin tidak diterima sehingga dimeterai (dan penalti terpakai). Dalam praktikalnya, perjanjian penyewaan melakukan tugas yang akan dilakukan oleh Akta Penyewaan di negara lain: ia mentakrifkan sewa, deposit, tanggungjawab penyelenggaraan, tempoh notis dan hak penamatan. Semakin terperinci perjanjian tersebut, semakin sedikit ruang untuk pertikaian — dan semakin besar kemungkinan tuan rumah atau penyewa dapat menyelesaikan perselisihan tanpa mengambil tindakan undang-undang.

Apa yang perlu ada dalam perjanjian penyewaan

• Nama dan IC/pasport tuan rumah dan penyewa.
• Alamat hartanah dan apa yang disertakan (perabot, kelengkapan, tempat letak kereta).
• Jumlah sewa, tarikh akhir dan kaedah pembayaran.
• Tempoh (cth, 1 tahun) dan syarat pembaharuan/pilihan.
• Deposit keselamatan, deposit utiliti dan cara ia dipulangkan.
• Tanggungjawab bagi pembaikan, penyelenggaraan dan utiliti.
• Peraturan rumah, larangan menyewa semula, dan alasan penamatan.
• Tempoh notis yang diperlukan oleh mana-mana pihak.
• Senarai inventori dan laporan keadaan (lampirkan sebagai jadual).

Norma deposit (“2 + 1 + ½”)

Jadi penyewa lazimnya membayar kira-kira 3½ bulan sewa terlebih dahulu. Ini adalah konvensyen, bukan undang-undang — ia boleh dirundingkan tetapi perlu ditulis dalam perjanjian. Lihat peraturan deposit keselamatan → untuk peraturan potongan dan bayaran balik.

Kadar duti setem penyewaan

Duti setem dikenakan ke atas sewa tahunan yang melebihi RM2,400, pada kadar yang bergantung kepada tempoh:

Tambah kira-kira RM10 setiap salinan pendua untuk pengecapan.

Contoh pengiraan: RM1,500/bulan, penyewaan 1 tahun

Duti setem pada pelbagai tahap sewa (tempoh 1 tahun)

Dibulatkan ke atas kepada unit RM250 terdekat; tambah ~RM10 setiap salinan pendua.

Cara meterainya

Meterai dalam tempoh 30 hari dari penandatanganan, melalui portal STAMPS LHDN atau di pejabat setem (ejen atau peguam boleh melakukannya untuk anda). Perjanjian penyewaan yang tidak dimeterai masih boleh sah antara pihak-pihak tetapi mungkin tidak boleh diterima di mahkamah sehingga dimeterai (dengan penalti). Kedua-dua pihak perlu menyimpan salinan yang dimeterai.

Adakah terdapat Akta Penyewaan di Malaysia?

Belum lagi — Akta Penyewaan Kediaman telah dibincangkan tetapi belum berkuat kuasa. Sehingga itu, perjanjian bertulis anda adalah perlindungan utama anda, jadi jadikannya terperinci dan meterai. Tanpa Akta yang khusus, pertikaian diselesaikan di bawah common law dan Akta Kontrak 1950, itulah sebabnya terma perjanjian amat penting. Lihat hak tuan rumah & penyewa → untuk apa yang setiap pihak boleh lakukan dari segi undang-undang.

Kesilapan biasa dengan perjanjian penyewaan

• Tidak meterainya — perjanjian yang tidak dimeterai tidak boleh digunakan sebagai keterangan di mahkamah tanpa membayar penalti dahulu. Kedua-dua tuan rumah dan penyewa perlu mendesak salinan yang dimeterai.
• Terma pembaikan yang kabur — tidak menyatakan siapa yang membayar untuk pembaikan apa membawa kepada pertikaian. Nyatakan dengan jelas: cth, “tuan rumah menggantikan pemanas air; penyewa menggantikan mentol lampu dan fius.”
• Tiada inventori — tanpa laporan keadaan masuk yang ditandatangani bersama foto, pertikaian potongan deposit sangat sukar diselesaikan. Inventori adalah perlindungan terbaik anda sama ada anda tuan rumah atau penyewa.
• Tempoh yang salah dimeterai — perjanjian 2 tahun yang dimeterai pada kadar 1 tahun adalah kurang dicap dan membawa risiko penalti. Sentiasa meterai pada kadar yang betul untuk tempoh sebenar.
• Tiada tempoh notis yang dinyatakan — tanpa klausa notis yang jelas, mana-mana pihak yang meninggalkan lebih awal menghadapi kekaburan tentang liabiliti. Klausa notis 1–2 bulan adalah standard.
• Penyewaan semula tidak ditangani — jika penyewa tidak dibenarkan menyewa semula (termasuk platform jangka pendek), ia perlu dinyatakan. Penyewaan semula yang tidak ditangani boleh membatalkan insurans dan menyebabkan pertikaian yang serius.

Untuk tuan rumah yang menyewakan unit

Unit yang disediakan dengan baik lebih cepat disewa dan boleh mendapat sewa yang lebih tinggi. Lihat panduan ubah suai untuk sewa → kami untuk spesifikasi yang tahan lama dan mesra penyewa, dan pembersihan mendalam → untuk pertukaran antara penyewa.

Untuk penyewa: senarai semak sebelum menandatangani

• Baca semua klausa sebelum menandatangani, terutamanya penalti penamatan awal dan tempoh notis.
• Periksa dan ambil gambar unit sebelum atau pada hari masuk, dan kongsikan salinan dengan tuan rumah.
• Pastikan senarai inventori adalah tepat, merangkumi semua item dan ditandatangani oleh kedua-dua pihak.
• Bayar sewa melalui pindahan bank supaya anda mempunyai rekod pembayaran yang jelas dan bertarikh.
• Sahkan salinan yang dimeterai setelah ia kembali dari LHDN — duti setem hendaklah sepadan dengan kadar yang betul untuk tempoh penyewaan anda.
• Simpan salinan perjanjian dan semua dokumen yang dimeterai di tempat yang selamat untuk keseluruhan tempoh penyewaan dan sekurang-kurangnya setahun selepas itu.