Beza Penyewaan dan Pajakan
di Malaysia: Perbezaan Utama

Tenancy lawan pajakan: definisi undang-undang di Malaysia

Dalam undang-undang hartanah Malaysia, istilah tenancy (penyewaan) dan pajakan (lease) mempunyai makna undang-undang yang khusus dan tidak boleh ditukar ganti sesuka hati:

• Penyewaan (tenancy) ialah pemberian milikan eksklusif tanah atau premis untuk tempoh 3 tahun atau kurang. Ia tidak perlu didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 untuk sah dari segi undang-undang antara pihak-pihak.
• Pajakan (lease) ialah pemberian milikan eksklusif untuk tempoh lebih daripada 3 tahun. Di bawah Seksyen 221 Kanun Tanah Negara 1965, pajakan tanah berdaftar melebihi 3 tahun adalah kepentingan boleh-didaftar ke atas tanah — bermakna ia boleh didaftarkan di pejabat tanah dan akan mengikat pembeli akan datang tanah itu.

Dalam pertuturan harian, orang Malaysia sering guna “perjanjian sewa,” “perjanjian penyewaan” dan “perjanjian pajakan” secara longgar untuk maksud mana-mana dokumen tuan rumah-penyewa. Dari segi undang-undang, nama dokumen kurang penting berbanding tempoh sebenarnya dan sama ada ia didaftarkan.

Kanun Tanah Negara 1965 — undang-undang yang mentadbir

Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) ialah statut utama yang mentadbir kepentingan ke atas tanah di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan. Peruntukan utama untuk penyewaan dan pajakan:

• Seksyen 221 KTN: Mentakrifkan pajakan sebagai pemberian pendudukan eksklusif untuk tempoh melebihi tiga tahun. Pajakan tanah berdaftar mesti dalam borang yang ditetapkan dan didaftarkan di pejabat tanah untuk berkuat kuasa sebagai kepentingan sah ke atas tanah.
• Seksyen 222 KTN: Menetapkan keperluan untuk instrumen pajakan yang sah (borang yang ditetapkan, tempoh, sewa, kovenan).
• Seksyen 316 KTN: Satu urusan tanah (termasuk pajakan boleh-didaftar) adalah tidak berkuat kuasa sehingga didaftarkan — pajakan yang tidak didaftarkan hanya mewujudkan hak kontraktual (peribadi), bukan kepentingan proprietari ke atas tanah.
• Seksyen 40 KTN: Prinsip ketakbolehsangkalan — kepentingan berdaftar (termasuk pajakan berdaftar) tidak boleh disangkal dan mengikat semua urusan seterusnya ke atas tanah itu. Penyewaan tidak berdaftar tidak ketakbolehsangkalan dan terdedah jika tanah dijual kepada pembeli tanpa notis.

Di Sabah dan Sarawak, kanun tanah berbeza terpakai (Ordinan Tanah Sabah Bab 68; Kanun Tanah Sarawak Bab 81), tetapi prinsip umum — kepentingan melebihi 3 tahun memerlukan pendaftaran — adalah serupa.

Tenancy lawan pajakan: perbandingan bersebelahan

Bila dan bagaimana mendaftarkan pajakan

Jika tempoh penyewaan anda melebihi 3 tahun, anda mempunyai pajakan boleh-didaftar di bawah Seksyen 221 KTN. Pendaftaran memberi penyewa kepentingan proprietari yang mengikat sebarang pembeli tanah akan datang. Tanpa pendaftaran, penyewa hanya mempunyai hak kontraktual peribadi — dan jika tuan rumah menjual hartanah kepada pembeli bona fide tanpa notis tentang penyewaan itu, penyewa mungkin tiada hak untuk kekal.

Proses pendaftaran:

• Instrumen pajakan mesti dalam borang yang ditetapkan di bawah KTN. Peguam mesti menyediakan dokumen ini.
• Instrumen itu mesti disempurnakan oleh kedua-dua pihak di hadapan Pesuruhjaya Sumpah atau peguam.
• Instrumen yang disempurnakan dikemukakan di Pejabat Tanah / Pendaftaran Tanah di daerah tempat tanah itu terletak, bersama dokumen hakmilik (hakmilik strata atau hakmilik induk) dan bayaran fi pendaftaran.
• Pendaftaran tanah merekodkan pajakan sebagai bebanan berdaftar ke atas hakmilik — memberi kepentingan penyewa keutamaan dan ketakbolehsangkalan.

Untuk pajakan komersial jangka panjang (cth. pajakan restoran atau kedai runcit 5 atau 10 tahun), pendaftaran amat disyorkan. Untuk penyewaan kediaman 2–3 tahun, pendaftaran bukan wajib dan bukan amalan biasa di Malaysia.

Duti setem ke atas penyewaan dan pajakan

Kedua-dua perjanjian penyewaan dan pajakan tertakluk kepada duti setem di bawah Akta Setem 1949. Penyewaan atau pajakan yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai keterangan dalam prosiding mahkamah. Kadar duti berbeza mengikut tempoh:

Perhatikan kadar per-RM250 ini naik empat kali ganda daripada tenancy 1 tahun kepada pajakan lebih 3 tahun — satu lagi petunjuk praktikal kenapa klasifikasi tempoh dokumen anda penting, bukan sekadar apa yang anda namakan dokumen itu. Duti setem mesti dibayar di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dalam masa 30 hari dari penyempurnaan. Untuk kiraan penuh dengan ambang pengecualian dan contoh berangka, lihat panduan Perjanjian Penyewaan Malaysia kami →.

Kesan undang-undang: siapa dilindungi?

Memahami kesan undang-undang setiap instrumen adalah kritikal untuk penyewa yang merancang melabur secara besar-besaran di hartanah atau menjalankan perniagaan daripadanya:

• Tenancy (3 tahun atau kurang, tidak berdaftar). Perjanjian penyewaan boleh dikuatkuasakan antara tuan rumah dan penyewa sepanjang tempohnya. Namun, jika tuan rumah menjual hartanah semasa tempoh penyewaan, pemilik baharu tidak secara automatik terikat dengan penyewaan itu. Pemilik baharu boleh meminta penyewa keluar dengan notis munasabah, walaupun tuan rumah lama tetap bertanggungan kepada penyewa atas ganti rugi kerana melanggar perjanjian penyewaan. Pada praktiknya, ramai pemilik baharu menghormati penyewaan sedia ada — tetapi ini keputusan komersial, bukan kewajipan undang-undang.
• Pajakan berdaftar (lebih 3 tahun). Di bawah Seksyen 40 KTN, kepentingan berdaftar adalah ketakbolehsangkalan. Hak pemegang pajakan berdaftar untuk kekal menduduki mengikat sesiapa sahaja yang membeli tanah itu, tidak kira notis. Ini kelebihan kritikal pajakan berdaftar untuk penghuni jangka panjang — terutamanya perniagaan yang membuat pelaburan hiasan dalaman yang besar.

Untuk penyewa komersial yang melabur RM100,000+ dalam hiasan dalaman restoran atau kedai, pajakan berdaftar atau sekurang-kurangnya perjanjian penyewaan yang digubal dengan baik berserta opsyen pembaharuan (yang didokumenkan secara formal setiap kali) amat disyorkan.

Jenis penyewaan di Malaysia

Penyewaan berkala dan tersirat

Jika penyewa terus membayar sewa selepas tamat penyewaan tempoh tetap dan tuan rumah terus menerimanya, penyewaan berkala lazimnya tersirat di bawah common law — biasanya secara bulan-ke-bulan, dengan terma yang sama seperti perjanjian asal. Ini penting untuk tuan rumah yang berhasrat mengusir penyewa selepas luput: menerima sewa selepas luput boleh secara tidak sengaja mewujudkan penyewaan berkala baharu, memerlukan notis baharu untuk menamatkannya.

Risiko guna tenancy bila anda perlukan pajakan

Menggunakan perjanjian penyewaan mudah untuk tempoh yang sebenarnya jangka panjang (cth. satu siri penyewaan 2 tahun berturut-turut untuk perniagaan) membawa risiko:

• Tiada ketakbolehsangkalan. Pelaburan hiasan dalaman besar yang dibuat atas penyewaan 2 tahun (walaupun dengan 3 opsyen pembaharuan) mungkin hilang jika tuan rumah menjual kepada pembeli yang enggan menghormati opsyen itu.
• Opsyen pembaharuan hanya hak kontraktual. Opsyen untuk memperbaharui adalah hak peribadi terhadap tuan rumah asal; ia tidak mengikat pengganti hakmilik melainkan opsyen itu didaftarkan atau pajakan itu boleh-didaftar.
• Kaveat sebagai penyelesaian separa. Penyewa di bawah pajakan jangka panjang boleh mendaftarkan kaveat persendirian ke atas hakmilik tanah untuk melindungi kepentingan mereka sementara menunggu pendaftaran. Namun, kaveat adalah langkah sementara — pendaftaran instrumen pajakan yang betul adalah perlindungan muktamad. Lihat panduan kaveat persendirian kami →.

Dokumen mana yang anda perlukan?

Sumber & rujukan rasmi

• Kanun Tanah Negara 1965 (Malaysia) — ss. 221–222 (instrumen pajakan); s.316 (pendaftaran diperlukan untuk urusan berkuat kuasa); s.40 (ketakbolehsangkalan kepentingan berdaftar).
• Akta Setem 1949 (Malaysia) — duti setem ke atas penyewaan dan pajakan.
• Akta Kontrak 1950 (Malaysia) — rangka kerja undang-undang kontrak am untuk penyewaan.
• Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) — e-Stamping dan kalkulator duti setem: www.hasil.gov.my.