Kulat & Lembapan Dalam Sewa
Siapa Bertanggungjawab — Malaysia

Tiada Akta Penyewaan Kediaman — rangka kontrak

Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman yang secara automatik mengenakan kewajipan pembaikan ke atas tuan rumah. Tanggungjawab kulat dan lembapan ditentukan oleh:

• Perjanjian penyewaan — dokumen utama. Klausa pembaikan yang disusun dengan baik, yang menentukan siapa bertanggungjawab bagi kecacatan struktur berbanding penyelenggaraan harian, mengawal pertikaian.
• Prinsip common law — kewajipan tersirat untuk menyerahkan premis dalam keadaan layak huni pada permulaan penyewaan, dan kewajipan penyewa untuk menggunakan hartanah secara “tenant-like” (diguna pakai mahkamah Malaysia mengikut prinsip Warren v Keen [1954] 1 QB 15).
• Akta Kontrak 1950 — menyediakan ukuran ganti rugi bagi pelanggaran kewajipan pembaikan.

Lihat juga panduan hak tuan rumah & penyewa → kami untuk rangka kerja hak dua hala yang lebih luas.

Jadual tanggungjawab ikut sebab

Soalan utama sentiasa: apa punca kulat atau lembapan itu? Mahkamah Malaysia dan Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM) menilai liabiliti berdasarkan punca, bukan sekadar di mana kulat itu muncul:

Lembapan struktur: kewajipan tuan rumah

Di sisi common law, tuan rumah ada kewajipan tersirat untuk menyerahkan hartanah dalam keadaan layak huni pada permulaan penyewaan — dan menyelenggara elemen struktur sepanjang tempoh penyewaan. Lembapan struktur timbul daripada kecacatan fabrik bangunan, bukan kelakuan penyewa:

• Kebocoran bumbung. Jika air hujan menembusi bumbung atau parapet yang rosak dan menyebabkan lembapan siling atau dinding, ini sepenuhnya tanggungjawab tuan rumah untuk membaikinya.
• Lembapan naik. Kelembapan yang naik dari tanah melalui papak atau dinding dengan kursus kalis lembapan yang gagal ialah isu struktur yang wujud sebelum penyewaan.
• Kalis air gagal. Jika membran lantai bilik air gagal dan membenarkan air masuk ke papak — menyebabkan lembapan pada dinding atau siling di bawah — ini pembaikan modal struktur.
• Kebocoran paip tersembunyi. Kebocoran kecil pada paip tembaga tersembunyi dalam dinding akan menyebabkan lembapan yang kelihatan seperti kondensasi tetapi ada punca paip yang berbeza. Imbasan kelembapan inframerah atau ujian tekanan tukang paip boleh mengesahkan ini.

Dalam bangunan strata (kondo atau pangsapuri servis), Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) bertanggungjawab bagi bahan bangunan luar dan bumbung harta bersama di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Jika kebocoran berpunca daripada kawasan bersama atau bumbung, tuntutan dibuat terhadap badan pengurusan, bukan tuan rumah.

Kulat kondensasi: kewajipan penyewa

Kulat kondensasi ialah punca paling biasa pertikaian kulat dalam penyewaan Malaysia — dan ia hampir selalu tanggungjawab penyewa. Ia berlaku apabila udara dalaman yang panas dan lembap bertemu permukaan sejuk (dinding, tingkap, siling berdekatan penghawa dingin). Dalam iklim tropika Malaysia, kondensasi amat biasa dalam:

• Bilik air tanpa pengudaraan ekzos mencukupi.
• Bilik tidur dengan penghawa dingin dijalankan 24 jam pada suhu sangat rendah menyebabkan dinding luar kekal sejuk.
• Dapur di mana wap daripada memasak tidak disedut keluar oleh hud.
• Unit tertutup rapat di mana penyewa jarang membuka tingkap dan kelembapan terkumpul.

Penyewa mempunyai kewajipan untuk mengudarakan bilik dengan membuka tingkap atau menggunakan kipas ekzos, mengelap kondensasi pada bingkai tingkap dan permukaan dinding secara berkala, merawat kulat permukaan pada jubin dan grout dengan segera menggunakan semburan pembasmi kulat, dan melaporkan kulat berterusan yang tidak dapat mereka rawat sendiri.

Kawasan kelabu & punca bercampur

• Lembapan lama yang diburukkan kelakuan penyewa. Jika rembesan struktur kecil tidak ditangani selama bertahun-tahun sebelum penyewaan semasa dan kegagalan penyewa mengudarakan memburukkan pertumbuhan kulat, tanggungjawab mungkin dikongsi.
• Lembapan disebabkan kalis air rosak oleh penyewa. Jika kerja renovasi penyewa (cth. hacking tanpa kebenaran) merosakkan kalis air bilik air, lembapan berikutnya menjadi kos penyewa.
• Kecacatan reka bentuk bangunan. Sesetengah bangunan Malaysia — terutamanya bangunan tinggi lama dan rumah teres 1980-an-1990-an — ada kecacatan reka bentuk (tiada dinding rongga, tebar layar bumbung tidak mencukupi) yang menyebabkan lembapan kronik. Jika kecacatan itu wujud sebelum penyewaan dan diketahui tuan rumah, tuan rumah menanggung tanggungjawab pembaikan struktur walaupun kondensasi turut menyumbang.

Dalam kes kawasan kelabu, laporan pemeriksaan bangunan profesional yang mengenal pasti punca dominan penting untuk sebarang prosiding Tribunal atau mahkamah.

Kesihatan & kediaman yang layak huni

Kulat teruk yang menjejaskan kebolehdiami mungkin melibatkan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) atau kuasa penguatkuasaan majlis tempatan di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 jika hartanah diisytiharkan tidak sesuai diduduki. Ini laluan eskalasi yang ekstrem, tetapi ia wujud bagi kes lembapan struktur yang benar-benar menjadikan hartanah tidak boleh diduduki dan tuan rumah enggan bertindak.

Dari segi kesihatan, Kementerian Kesihatan Malaysia (KKM) menyatakan pendedahan kulat — terutamanya spesies Aspergillus dan Cladosporium yang biasa dalam persekitaran tropika — boleh menyebabkan keadaan pernafasan dan alahan. Ini konteks relevan apabila menilai kebolehdiaman, tetapi tuntutan kesihatan memerlukan bukti perubatan dan berasingan daripada tuntutan undang-undang penyewaan.

Cara kenal pasti punca kulat atau lembapan

Tinjauan meter lembapan oleh pemeriksa bangunan atau kontraktor kalis air berkos lebih kurang RM200 – RM500 dan memberikan penilaian bertulis yang objektif, berguna di Tribunal.

Menyelesaikan pertikaian & pencegahan kulat

• Langkah 1: Buat aduan secara bertulis. E-mel atau WhatsApp pihak lain dengan huraian jelas, gambar, lokasi dan bila lembapan muncul. Simpan semua rekod.
• Langkah 2: Dapatkan penilaian profesional. Laporan bertulis pemeriksa bangunan, kontraktor kalis air atau tukang paip yang mengenal pasti punca ialah dokumen paling berkuasa dalam sebarang tuntutan Tribunal.
• Langkah 3: Beri masa munasabah untuk bertindak. Beri pihak bertanggungjawab 7 hingga 14 hari untuk melibatkan kontraktor. Bagi lembapan teruk atau menjejaskan kebolehdiaman, garis masa lebih singkat munasabah.
• Langkah 4: Hantar surat tuntutan. Jika tidak diselesaikan, hantar surat tuntutan rasmi memetik klausa pembaikan, laporan profesional, dan tarikh akhir muktamad sebelum pemfailan Tribunal.

Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM)

Sama ada tuan rumah atau penyewa boleh failkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM) di bawah Akta Perlindungan Pengguna 1999 bagi pertikaian sehingga RM50,000. Prosesnya mudah: yuran pemfailan RM5 – RM10, tiada peguam diperlukan, pendengaran biasanya dalam masa 60 hari. Sediakan: perjanjian penyewaan, permintaan pembaikan bertulis, laporan penilaian profesional, gambar, dan resit kos pemulihan yang sudah dibelanjakan.

Bagi tuntutan bernilai lebih tinggi atau di mana Akta Perlindungan Pengguna tidak terpakai (cth. penyewaan komersial), Mahkamah Majistret mengendalikan tuntutan sehingga RM100,000.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang, bukan ejen cukai berdaftar dan bukan firma guaman. Kami tidak memfailkan penyata cukai untuk anda dan kami tidak mewakili anda di Tribunal. Yang kami boleh bantu ialah bahagian bangunannya: membaiki punca struktur lembapan — kebocoran bumbung, kalis air gagal, atau kelembapan naik — sebelum ia menjadi pertikaian

Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi.

Halaman ini maklumat umum sahaja dan bukan nasihat guaman. Bagi pertikaian kompleks atau dipertikaikan, rujuk peguam bertauliah Malaysia. Yuran dan siling Tribunal di sini ialah angka rasmi berkanun, bukan sebut harga ClickBina.