Pembaharuan Penyewaan
di Malaysia (Panduan 2026)

Pilihan pembaharuan: perjanjian baharu lwn surat lanjutan

Apabila penyewaan di Malaysia menghampiri tarikh tamatnya, tuan rumah dan penyewa mempunyai tiga pilihan praktikal:

Amalan terbaik yang disyorkan ialah sentiasa melaksanakan dokumen baharu atau lanjutan dan menyetemnya. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai bukti di mahkamah Malaysia di bawah Akta Setem 1949 (walaupun ia boleh disetem lewat dengan penalti).

Proses pembaharuan langkah demi langkah

1. Mula 2–3 bulan sebelum tamat tempoh. Beri diri anda masa untuk berunding, merangka dan menyetem sebelum perjanjian lama luput.
2. Rundingkan terma: jumlah sewa, tempoh, sebarang perubahan syarat (haiwan peliharaan, sub-sewa, renovasi, dan sebagainya).
3. Rangka perjanjian baharu atau surat lanjutan. Gunakan templat yang dirangka dengan betul yang meliputi semua terma penting. Lihat panduan perjanjian penyewaan ClickBina →.
4. Kedua-dua pihak menandatangani. Tuan rumah dan penyewa (dan sebarang penjamin) menandatangani semua salinan; tarikhkan dokumen.
5. Setem dalam tempoh 30 hari dari tarikh tandatangan di mana-mana kaunter LHDN (atau melalui portal e-setem MyStamp). Setem lewat masih boleh dilakukan tetapi dikenakan penalti.
6. Kemas kini kedudukan deposit jika sewa telah meningkat.
7. Maklumkan syarikat utiliti jika sebarang butiran akaun telah berubah.

Duti setem ke atas pembaharuan penyewaan di Malaysia

Duti setem ke atas perjanjian penyewaan (termasuk pembaharuan dan lanjutan) ditadbir oleh Akta Setem 1949, sebagaimana dipinda oleh Akta Kewangan 2024 (berkuat kuasa 1 Januari 2025). Pengecualian sewa tahunan RM2,400 telah dimansuhkan; duti kini dikenakan ke atas sewa tahunan penuh dari ringgit pertama, dengan minimum RM10. Kadar bagi setiap RM250 (atau sebahagian daripadanya) sewa tahunan:

• Penyewaan 1 tahun atau kurang: RM1 setiap RM250
• Penyewaan lebih 1 tahun sehingga 3 tahun: RM3 setiap RM250
• Penyewaan lebih 3 tahun sehingga 5 tahun: RM5 setiap RM250
• Penyewaan lebih 5 tahun: RM7 setiap RM250

Duti setem biasanya dibayar sama rata oleh tuan rumah dan penyewa, walaupun perjanjian boleh menyatakan sebaliknya.

Jadual pengiraan duti setem (penyewaan 1 tahun)

Formula (penyewaan 1 tahun): Duti setem = ROUNDUP(Sewa tahunan ÷ 250) × RM1, minimum RM10. Bagi penyewaan lebih 1 tahun, gantikan dengan kadar berkenaan (RM3, RM5 atau RM7 setiap RM250) dan gunakan purata sewa tahunan jika sewa berbeza-beza. Sahkan dengan kalkulator MyStamp LHDN di mystamp.hasil.gov.my.

Semakan sewa semasa pembaharuan

Tiada kawalan atau siling sewa berkanun untuk penyewaan kediaman di Malaysia. Sewa semasa pembaharuan dirundingkan secara bebas antara kedua-dua pihak. Dalam amalan, tuan rumah Lembah Klang biasanya melaraskan sewa mengikut:

• 0–5% untuk penyewa jangka panjang yang baik dalam keadaan pasaran stabil (mengekalkan penyewa yang boleh dipercayai selalunya lebih baik daripada sewa lebih tinggi dengan penyewa tidak pasti)
• 5–15% di kawasan permintaan sewa yang kukuh (contohnya Mont Kiara, Bangsar, Damansara) di mana sewa pasaran telah berubah
• Tiada kenaikan atau sedikit pengurangan jika pasaran telah melembutkan atau untuk mengekalkan penyewa yang berprestasi baik

Sebelum menetapkan angka, semak harga penyenaraian semasa untuk unit setanding di pasaran dan ambil kira risiko unit kosong. Tempoh kosong 3 minggu pada unit RM2,000/bulan menelan kos RM1,500 sewa yang hilang — bersamaan dengan kenaikan tahunan 6% yang diserap serta-merta.

Lihat panduan kami mengenai menetapkan kadar sewa yang tepat → untuk penanda aras pasaran.

Penyewaan holdover — risiko dan kedudukan undang-undang

Jika tempoh tetap tamat dan tiada pihak mengambil tindakan tetapi penyewa terus membayar dan tuan rumah terus menerima, undang-undang menganggap wujud penyewaan berkala (bulan ke bulan) di bawah undang-undang lazim. Ini mewujudkan beberapa risiko untuk tuan rumah:

• Keselamatan berkurang: mana-mana pihak boleh menamatkan penyewaan berkala dengan hanya notis satu bulan, memberi anda kepastian perancangan yang lebih rendah.
• Tiada dokumen disetem: jika pertikaian timbul, tiada perjanjian disetem semasa untuk dikemukakan sebagai bukti di mahkamah.
• Sewa dibekukan pada kadar lama: tanpa perjanjian baharu, tiada asas bertulis untuk kenaikan sewa.
• Terma lapuk: syarat yang dipersetujui bertahun-tahun lalu mungkin tidak lagi mencerminkan keperluan atau undang-undang semasa anda.

Holdover boleh diterima selama 1–2 bulan semasa pembaharuan sedang diselesaikan, tetapi tidak sepatutnya menjadi susunan kekal. Laksanakan dan setem dokumen baharu dengan segera.

Terma untuk disemak dan dikemas kini semasa pembaharuan

Pembaharuan adalah peluang untuk mengetatkan atau memodenkan perjanjian. Pertimbangkan untuk menyemak:

• Jumlah sewa dan tarikh tuntut
• Kegunaan dibenarkan — sahkan tiada sub-sewa atau penyewaan jangka pendek (Airbnb) tanpa kebenaran
• Klausa haiwan peliharaan — nyatakan dibenarkan/tidak dibenarkan dengan jelas
• Klausa renovasi dan pengubahsuaian — tiada perubahan struktur tanpa kebenaran bertulis
• Tempoh notis berhenti sewa — selaraskan dengan garis masa penyewaan semula anda
• Tanggungjawab utiliti — siapa membayar TNB, air, internet, caj penyelenggaraan
• Tanggungjawab pembaikan dan penyelenggaraan
• Klausa akses — sahkan hak tuan rumah untuk memeriksa dengan notis munasabah (24–48 jam)

Perbandingan kos: perjanjian baharu lwn surat lanjutan

Contoh kiraan — pembaharuan 1 tahun pada RM2,000/bulan

Senario: Penyewaan 1 tahun sedia ada (RM2,000/bulan) akan tamat. Tuan rumah dan penyewa bersetuju membaharui untuk satu tahun lagi pada RM2,100/bulan. Perjanjian baharu ditandatangani pada 1 Jun 2026.

Bagaimana dan bila memberi notis tidak membaharui

Jika mana-mana pihak tidak mahu membaharui, notis patut diberikan secara bertulis lama sebelum tamat tempoh — biasanya 1–2 bulan seperti yang dinyatakan dalam perjanjian. Amalan terbaik:

• Beri notis sekurang-kurangnya 2 bulan sebelum tamat tempoh untuk membolehkan masa mencari penyewa atau unit baharu.
• Notis tidak membaharui patut menyatakan tarikh tamat perjanjian dan mengesahkan bahawa penyewa dijangka berpindah menjelang tarikh itu.
• Sahkan semua terma pemulangan: tarikh serahan kunci, waktu pemeriksaan bersama, garis masa pemulangan deposit.

Apa yang berlaku kepada deposit semasa pembaharuan

Deposit keselamatan diteruskan melainkan perjanjian menyatakan sebaliknya atau sewa telah berubah:

• Sewa sama: deposit sedia ada terus disimpan; tiada pelarasan diperlukan.
• Kenaikan sewa: jika deposit adalah gandaan tetap sewa bulanan (contohnya 2 bulan), penyewa patut menambah deposit untuk mencerminkan sewa baharu. Nyatakan ini dengan jelas dalam perjanjian baharu.
• Tiada pembaharuan formal (holdover): deposit terus disimpan oleh tuan rumah di bawah terma asal, tetapi tiada asas bertulis untuk memerlukan tambahan jika sewa meningkat secara tidak formal. Satu lagi sebab untuk sentiasa melaksanakan dokumen baharu.

Kesilapan pembaharuan biasa untuk dielakkan

• Membiarkan penyewaan jatuh ke holdover. Penyewaan berkala bulan ke bulan menawarkan keselamatan lebih rendah dan tiada asas bertulis untuk kenaikan sewa.
• Tidak menyetem perjanjian baharu. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh diterima di mahkamah Malaysia. Setem lewat masih lebih baik daripada tiada langsung — setem dalam 30 hari untuk mengelak penalti.
• Membawa terus terma lapuk. Pembaharuan adalah peluang untuk membetulkan klausa bermasalah; pembaharuan malas yang menyalin semuanya tanpa perubahan terlepas peluang ini.
• Terlupa tambahan deposit. Jika sewa meningkat dan deposit ialah 2 bulan sewa, tuan rumah memerlukan jumlah deposit tambahan dari hari pertama tempoh baharu.
• Tiada serahan bertulis semasa pembaharuan. Pemeriksaan bersama ringkas semasa pembaharuan (mencatat keadaan, kecacatan) mewujudkan garis dasar baharu dan mengurangkan pertikaian pada akhir tempoh baharu.

Panduan berkaitan: tamat sewa awal → · hak tuan rumah dan penyewa →.

Sumber & rujukan rasmi

Panduan ini merujuk kepada undang-undang, pengawal selia, badan rasmi dan rujukan di bawah. Peraturan, fi dan prosedur boleh berubah — sentiasa sahkan kedudukan semasa dengan sumber asal:

• LHDN — duti setem — surat cara yang perlu disetemkan dan cara duti setem dikenakan.
• Akta Setem 1949 (Akta 378) — AGC — teks rasmi Akta; pindaan kemudian diwartakan berasingan, jadi semak kedudukan semasa.

Cara kami menganggar harga: jika panduan ini memberi julat harga renovasi atau perkhidmatan, angka RM itu ialah julat harga pasaran biasa di Lembah Klang bagi tahun 2026, dikumpul daripada sebut harga kontraktor dan senarai harga pembekal. Ia bukan kadar rasmi atau tetap — harga akhir bergantung pada keadaan tapak, jadi sahkan di tapak sebelum anda bersetuju. Fi berkanun, denda, kadar cukai dan had tribunal datang daripada undang-undang atau badan rasmi berkenaan, bukan daripada sebut harga pasaran.