Secara amnya tidak. Kovenan common law untuk menikmati dengan aman — tersirat dalam setiap penyewaan Malaysia — bermaksud tuan rumah anda mesti memberi notis awal yang munasabah (biasanya 24–48 jam) dan mendapatkan persetujuan anda sebelum masuk. Satu-satunya pengecualian ialah kecemasan sebenar seperti paip pecah atau kebakaran.
Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan perundangan Malaysia yang berkaitan · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 21 Sep 2026
Asas undang-undang: hak menikmati dengan aman di bawah undang-undang Malaysia
Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman yang berkuat kuasa setakat 2026. Walau bagaimanapun, hak untuk menikmati dengan aman bukan ciptaan statut — ia adalah kovenan tersirat di bawah common law, diiktiraf oleh mahkamah Malaysia sebagai sebahagian daripada setiap perjanjian penyewaan.
Hak ini datang daripada dua sumber:
| Sumber undang-undang | Cara ia melindungi penyewa | Rujukan |
|---|
| Kovenan common law untuk menikmati dengan aman | Tuan rumah secara tersirat berjanji bahawa penyewa boleh memegang dan menikmati premis yang disewa dengan aman tanpa gangguan atau kacauan oleh tuan rumah | Tersirat dalam setiap penyewaan; diiktiraf dalam keputusan Mahkamah Tinggi dan Mahkamah Rayuan Malaysia |
| Akta Kontrak 1950 (Akta 136) | Perjanjian penyewaan adalah kontrak yang mengikat; sebarang klausa yang menafikan penyewa hak menikmati dengan aman atau membenarkan akses tuan rumah tanpa sekatan mungkin batal kerana tidak munasabah atau bercanggah dengan terma tersirat | Laws of Malaysia, Akta 136 |
| Undang-Undang Tort — Pencerobohan | Memasuki premis yang disewa penyewa tanpa persetujuan atau kuasa undang-undang adalah pencerobohan ke atas tanah; penyewa mempunyai hak untuk bertindak di mahkamah sivil | Common law Malaysia |
Dapatkan harga tepat dalam beberapa minit
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraSebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman
Hasil praktikalnya: tuan rumah anda mesti memberi notis awal yang munasabah dan mendapatkan persetujuan anda sebelum memasuki premis. Jika perjanjian penyewaan cuba memberi tuan rumah hak masuk tanpa had atau sepihak, klausa itu boleh dicabar kerana tidak konsisten dengan kovenan tersirat untuk menikmati dengan aman.
Apa yang dikira notis munasabah di Malaysia?
Tiada tempoh notis minimum berkanun di Malaysia (sekali lagi, tiada RTA). Ujiannya ialah apa yang munasabah mengikut keadaan. Amalan pasaran Lembah Klang, dan apa yang peguam hartanah Malaysia biasanya nasihatkan supaya ditulis dalam perjanjian, ialah:
- Notis awal 24–48 jam bagi kemasukan rutin (pemeriksaan, pembaikan, tinjauan oleh bakal penyewa).
- Notis bertulis (WhatsApp, e-mel atau surat bertulis) lebih baik daripada notis lisan; ia mewujudkan rekod.
- Kemasukan patut pada masa yang dipersetujui bersama semasa waktu yang munasabah (biasanya 9 pagi–6 petang pada hari bekerja).
- Notis patut menyatakan tujuan dan tempoh kemasukan.
Perbandingan keperluan notis
| Jenis kemasukan | Notis minimum (amalan pasaran) | Persetujuan penyewa diperlukan? | Nota |
|---|
| Pemeriksaan rutin | 24–48 jam | Ya — persetujuan masa | Kebanyakan perjanjian hadkan pemeriksaan kepada 1–2 kali setahun |
| Kerja pembaikan atau penyelenggaraan | 24–48 jam | Ya — persetujuan masa | Beritahu secara bertulis; aturkan akses pada masa yang sesuai |
| Tinjauan oleh bakal penyewa / pembeli | 24–48 jam | Ya — persetujuan masa | Biasa berlaku hampir tamat penyewaan; kekerapan munasabah sahaja |
| Kecemasan sebenar (paip pecah, kebakaran, kebocoran gas) | Tiada diperlukan | Tidak — kemasukan segera dibenarkan | Mesti kecemasan sebenar; maklumkan penyewa secepat mungkin |
| “Semakan mengejut” tanpa pemberitahuan | Tidak dibenarkan | Tidak berkenaan — penyewa boleh menolak kemasukan | Tiada asas dalam undang-undang Malaysia; penyewa boleh menganggapnya sebagai pencerobohan |
Sebab sah tuan rumah memasuki hartanah
Tuan rumah mempunyai keperluan sah untuk mengakses hartanah dalam keadaan terhad:
- Pemeriksaan berkala untuk menyemak keadaan hartanah — biasanya 1–2 kali setahun, dengan notis awal.
- Menjalankan pembaikan atau penyelenggaraan yang dipersetujui yang menjadi tanggungjawab tuan rumah.
- Menunjukkan hartanah kepada bakal penyewa atau pembeli menjelang penghujung tempoh penyewaan, dengan notis dan pada kekerapan yang munasabah.
- Situasi kecemasan yang menimbulkan risiko segera kepada hartanah atau penghuninya.
- Bacaan meter atau pemeriksaan utiliti yang dikehendaki oleh pihak berkuasa berkaitan, dengan notis.
Peraturan kemasukan: apa yang tuan rumah mesti dan tidak boleh buat
| Tuan rumah mesti | Tuan rumah tidak boleh |
|---|
| Beri notis awal yang munasabah (24–48 jam) | Masuk tanpa notis atau persetujuan (kecuali kecemasan sebenar) |
| Persetujui masa yang sesuai untuk penyewa | Tukar kunci atau menyekat akses semasa penyewaan berkuat kuasa |
| Nyatakan tujuan kemasukan | Ganggu, ugut atau berulang kali masuk untuk menekan penyewa keluar |
| Hadkan kemasukan kepada masa dan kawasan yang dipersetujui | Mengalih atau mengganggu barangan penyewa |
| Hormati rumah penyewa — tiada mengintip melebihi tujuan yang dipersetujui | Memutuskan utiliti atau perkhidmatan untuk memaksa kemasukan atau pematuhan |
Apa yang dikira kecemasan sebenar?
Pengecualian kecemasan kepada keperluan notis adalah sempit — ia hanya terpakai apabila terdapat risiko segera bahaya besar kepada hartanah atau orang:
- Paip air pecah yang sedang membanjiri hartanah.
- Kebakaran atau risiko kebakaran (kebocoran gas, asap kelihatan).
- Kegagalan struktur yang menimbulkan risiko keselamatan segera.
- Penyewa atau penghuni yang tidak berdaya dan memerlukan bantuan.
Apa yang tidak layak sebagai kecemasan:
- Paip yang menitis, saliran perlahan, atau isu penyelenggaraan kecil.
- Keinginan tuan rumah untuk memeriksa penyewa.
- Ingin menunjukkan unit kepada bakal penyewa atau pembeli dengan notis singkat.
- Mengutip sewa tertunggak secara peribadi (ini mempunyai prosedur undang-undang khusus di bawah Akta Writ Tahanan 1951).
Jika tuan rumah masuk tanpa notis: pelanggaran hak menikmati dengan aman
Jika tuan rumah anda memasuki hartanah tanpa notis munasabah dan persetujuan anda (di luar kecemasan sebenar), ini adalah:
- Satu pelanggaran kovenan menikmati dengan aman — satu kesalahan yang boleh dituntut di bawah kontrak penyewaan dan common law.
- Berpotensi satu pencerobohan ke atas tanah — satu kesalahan sivil berasingan tidak kira sama ada tuan rumah memegang kunci.
- Jika berulang atau disertai gangguan, ia juga boleh menyokong tuntutan untuk gangguan atau intimidasi.
Tuan rumah yang berulang kali masuk tanpa notis, menukar kunci semasa penyewaan masih berkuat kuasa, atau mengganggu utiliti untuk menekan penyewa keluar mungkin melakukan pengusiran haram — yang membawa akibat undang-undang yang serius tersendiri di bawah common law Malaysia.
Remedi anda untuk kemasukan haram
- Notis bertulis kepada tuan rumah memetik pelanggaran itu dan menuntut ia dihentikan. Simpan rekod semua insiden (tarikh, masa, apa yang berlaku) dan semua komunikasi.
- Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM) untuk pampasan kewangan jika pelanggaran itu menyebabkan kerugian anda (barangan rosak, kos keselamatan) — sehingga RM50,000, yuran pemfailan RM5.
- Tindakan mahkamah sivil (Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen bergantung kepada jumlah) untuk pelanggaran kontrak dan/atau ganti rugi pencerobohan.
- Laporan polis jika tuan rumah telah memecah masuk atau mengugut anda — pencerobohan dengan kekerasan adalah perkara jenayah selain kesalahan sivil.
- Injunksi daripada mahkamah sivil dalam kes serius, mengarahkan tuan rumah menghentikan kelakuan itu.
Untuk panduan mengenai pengusiran haram, lihat panduan hak penyewa (EN) → kami.
Cara bertindak jika tuan rumah cuba memaksa masuk
- Kekal tenang dan dokumenkan segalanya. Rakam insiden itu di telefon anda jika selamat berbuat demikian. Catat tarikh, masa, dan apa sebenarnya yang berlaku.
- Jangan menghalang secara fizikal, tetapi nyatakan bantahan anda dengan jelas. Nyatakan dengan jelas anda tidak bersetuju dengan kemasukan dan notis tidak diberikan.
- Berkomunikasi secara bertulis dengan segera. Hantar WhatsApp atau e-mel sejurus selepas insiden memetik tarikh, masa, dan bantahan anda.
- Hubungi peguam guaman atau perkhidmatan “Cari Peguam” Badan Peguam Malaysia jika kelakuan itu berterusan. Badan Peguam Malaysia mengendalikan perkhidmatan rujukan peguam di malaysianbar.org.my.
- Failkan laporan polis jika terdapat unsur pemecahan masuk, ugutan, atau intimidasi fizikal.
Cara melindungi hak menikmati dengan aman dalam perjanjian penyewaan anda
Perlindungan paling berkesan ialah menyatakan hak menikmati dengan aman dan keperluan notis dengan jelas dalam perjanjian penyewaan anda. Sebelum menandatangani, semak atau runding klausa berikut:
- Klausa menikmati dengan aman: tuan rumah berjanji bahawa penyewa boleh memegang dan menikmati hartanah dengan aman sepanjang penyewaan.
- Klausa akses tuan rumah: tuan rumah boleh masuk untuk pemeriksaan, pembaikan atau tinjauan dengan tidak kurang daripada notis bertulis 24 (atau 48) jam, pada masa yang dipersetujui dengan penyewa, semasa waktu yang munasabah.
- Pengecualian kecemasan: kemasukan tanpa notis hanya dibenarkan dalam kecemasan sebenar yang melibatkan risiko kepada nyawa atau risiko besar kerosakan hartanah.
- Had kekerapan: pemeriksaan dihadkan kepada dua kali setahun (atau kekerapan lain seperti dipersetujui).
Templat perjanjian penyewaan percuma (EN) → kami merangkumi semua perlindungan ini. Untuk peraturan deposit, lihat peraturan deposit keselamatan (EN) →. Untuk peraturan penyewaan semula, lihat peraturan penyewaan semula di Malaysia →.
Senario kemasukan biasa: dibenarkan atau tidak?
| Senario | Dibenarkan? | Sebab |
|---|
| Tuan rumah beri notis 48 jam dan memeriksa semasa penyewaan | Ya | Notis munasabah; sebab sah |
| Tuan rumah masuk sendiri semasa penyewa bekerja tanpa notis | Tidak | Pelanggaran hak menikmati dengan aman; berpotensi pencerobohan |
| Tuan rumah masuk serta-merta untuk paip pecah | Ya | Pengecualian kecemasan sebenar |
| Tuan rumah beri notis 2 jam untuk tunjuk unit kepada pembeli | Boleh dipertikaikan; penyewa boleh menolak | 2 jam mungkin tidak “munasabah”; notis munasabah biasanya 24–48 jam |
| Tuan rumah tukar kunci dan minta penyewa guna kunci baharu | Tidak — pelanggaran serius | Gangguan hak menikmati dengan aman; berpotensi pengusiran haram |
| Tuan rumah putuskan bekalan elektrik untuk memaksa pematuhan | Tidak — pelanggaran serius | Gangguan haram; boleh dituntut di mahkamah sivil |
Sumber & rujukan rasmi
- Akta Kontrak 1950 (Akta 136) — perjanjian penyewaan adalah kontrak yang mengikat; kovenan tersirat termasuk menikmati dengan aman adalah sebahagian daripadanya. agc.gov.my.
- Kovenan common law untuk menikmati dengan aman — diiktiraf oleh mahkamah Malaysia (mengikut autoriti common law Inggeris); tersirat kewajipan tuan rumah untuk tidak mengganggu pemegangan penyewa.
- Akta Writ Tahanan 1951 (Akta 255) — menetapkan prosedur sah untuk tuan rumah memulihkan sewa tertunggak; memasuki premis tanpa mengikut prosedur ini bagi tujuan memulihkan sewa mungkin haram. agc.gov.my.
- Akta Perlindungan Pengguna 1999 (Akta 599) — Tribunal Tuntutan Pengguna (TTPM) menyediakan remedi kos rendah untuk pertikaian kewangan tuan rumah-penyewa sehingga RM50,000. kpdnhep.gov.my.
- Badan Peguam Malaysia — rujukan peguam, panduan pertikaian tuan rumah-penyewa. malaysianbar.org.my.