Cukai Pendapatan Sewa Malaysia
Panduan LHDN untuk Tuan Rumah (2026)

Adakah pendapatan sewa dikenakan cukai di Malaysia?

Ya. Pendapatan sewa yang diterima oleh pemastautin Malaysia dikenakan cukai di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967 dan mesti diisytiharkan dalam penyata cukai tahunan anda kepada LHDN. Tiada ambang minimum pendapatan sewa yang mengecualikan pengisytiharan — semua pendapatan sewa (selepas potongan dibenarkan) tertakluk kepada taksiran.

Pendapatan sewa dinilai atas asas penerimaan — anda isytiharkan sewa dalam tahun taksiran ia diterima, bukan apabila ia kena dibayar. Sewa pendahuluan yang diterima (cth. 3 bulan pendahuluan semasa menandatangani) dinilai dalam tahun ia diterima, bukan dibahagi sepanjang tempoh penyewaan.

Bagi individu bukan pemastautin, pendapatan sewa dikenakan cukai pada kadar rata 30% ke atas pendapatan sewa kasar, tanpa potongan tersedia.

Seksyen 4(a) lawan Seksyen 4(d): pembezaan kritikal

Di bawah Ruling Awam LHDN No. 12/2018 (Pendapatan daripada Penyewaan Harta Tanah), cara pendapatan sewa anda dicukai bergantung pada sifat perkhidmatan yang anda sediakan bersama penyewaan. Jika anda menyediakan secara komprehensif dan aktif perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan (cth. pembersihan, keselamatan, pembaikan struktur dan luaran), pendapatan itu diklasifikasikan sebagai pendapatan perniagaan Seksyen 4(a) — dicukai sebagai pendapatan perniagaan dengan elaun modal tersedia, tetapi pemfailan lebih kompleks. Jika anda sekadar mengutip sewa tanpa perkhidmatan komprehensif, ia diklasifikasikan sebagai pendapatan bukan perniagaan pasif Seksyen 4(d) — potongan dibenarkan (lihat di bawah) dan pemfailan lebih ringkas.

Majoriti tuan rumah kediaman individu di Malaysia jatuh di bawah Seksyen 4(d) — pendapatan sewa pasif. Panduan ini menumpukan layanan Seksyen 4(d) yang terpakai kepada kebanyakan tuan rumah. Pengecualian: jika anda menyewakan bilik dalam rumah anda sendiri dan turut menyediakan makanan, dobi, atau pembersihan kepada penyewa (secara efektif mengendalikan rumah tumpangan), LHDN mungkin mengklasifikasikan semula ini sebagai pendapatan perniagaan Seksyen 4(a).

Apa dikira pendapatan kasar sewa

Semua bayaran daripada penyewa yang menjadi balasan bagi hak menduduki hartanah ialah pendapatan kasar bercukai. Ini termasuk bayaran sewa bulanan, bayaran sewa pendahuluan yang diterima, dan bayaran oleh penyewa bagi outgoing tuan rumah (cth. jika penyewa membayar yuran penyelenggaraan bagi pihak tuan rumah — ini pendapatan kepada tuan rumah dan juga boleh ditolak sebagai perbelanjaan).

Deposit keselamatan dan deposit utiliti bukan pendapatan apabila diterima — ia liabiliti (wang dipegang bagi pihak penyewa). Jika deposit dilucuthakkan (cth. penyewa meninggalkan hartanah dan tuan rumah mengekalkan deposit), jumlah yang dilucuthakkan menjadi pendapatan bercukai pada tahun taksiran itu.

Potongan dibenarkan: apa boleh anda tuntut

Di bawah Ruling Awam No. 12/2018, perbelanjaan berikut yang dilakukan sepenuhnya dan semata-mata bagi penghasilan pendapatan sewa boleh ditolak:

Contohnya, jika ansuran bulanan gadai janji anda RM2,000 dan RM800 daripadanya faedah, hanya RM800 sebulan (RM9,600 setahun) boleh ditolak. Dapatkan penyata faedah tahunan daripada bank anda.

Apa TIDAK boleh ditolak daripada pendapatan sewa

LHDN membuat pembezaan tajam antara pembaikan (memulihkan kepada keadaan sedia ada — boleh ditolak) dan penambahbaikan (meningkatkan melebihi keadaan asal — tidak boleh ditolak). Ini punca paling biasa kesilapan dalam pemfailan cukai tuan rumah:

• Penambahbaikan modal: Menambah dapur yang tidak wujud sebelum ini; memasang penghawa dingin baharu di mana tiada sebelumnya; menambah almari terbina dalam pada bilik kosong.
• Bayaran balik prinsipal gadai janji: Hanya faedah boleh ditolak, bukan bayaran balik pinjaman itu sendiri.
• Susut nilai perabot: Tuan rumah individu di bawah Seksyen 4(d) tidak boleh menuntut elaun modal ke atas perabot dan kelengkapan (tidak seperti pendapatan perniagaan Seksyen 4(a)).
• Kos renovasi sebelum hartanah mula disewakan: Renovasi pra-penyewaan untuk menyediakan unit ialah kos modal, bukan perbelanjaan boleh ditolak di bawah pendapatan sewa.
• Perbelanjaan peribadi: Sebarang kos yang bukan berkait semata-mata dengan hartanah sewa tidak boleh diperuntukkan kepada pendapatan sewa.

Kadar cukai ke atas pendapatan sewa bersih

Pendapatan sewa bersih (sewa kasar tolak potongan dibenarkan) ditambah kepada pendapatan lain anda dan dinilai pada kadar cukai pendapatan peribadi progresif Malaysia. Bagi Tahun Taksiran 2025, kadar yang terpakai:

Kadar cukai efektif anda ke atas pendapatan sewa bergantung pada jumlah pendapatan bercukai daripada semua sumber gabungan, bukan sewa sahaja. Tuan rumah dengan jumlah pendapatan bercukai RM80,000 akan ada pendapatan sewa jalur teratasnya dicukai pada 21%.

Contoh kiraan: seorang tuan rumah Lembah Klang

Untuk menjadikan peraturan ini konkrit, ini kiraan ilustrasi bagi tuan rumah yang memiliki satu unit kondominium disewakan sepanjang tahun:

Jika jumlah pendapatan bercukai tuan rumah ini daripada pekerjaan + sewa = RM80,000, RM11,570 pendapatan sewa bersih itu jatuh dalam jalur 21%, menghasilkan lebih kurang RM2,430 cukai tambahan. Cukai sewa efektif yang dibayar lebih kurang 9.2% daripada sewa kasar dalam senario ini — jauh lebih rendah daripada kadar 21% kelihatan, kerana potongan dibenarkan.

Cara & bila memfailkan, dan rekod yang perlu disimpan

Pendapatan sewa dilaporkan dalam penyata cukai pendapatan tahunan anda. Bagi pemastautin tanpa pendapatan perniagaan, ini Borang BE: dalam talian melalui MyTax e-Filing (mytax.hasil.gov.my) — tarikh akhir 15 Mei untuk e-Filing, atau penyerahan manual pada 30 April. Pendapatan sewa dimasukkan dalam bahagian Pendapatan Berkanun di bawah “Sewa/Penyewaan Harta Tanah”, dengan Borang HK-4D sebagai lampiran menyenaraikan semua hartanah sewa anda. Jika pendapatan sewa anda diklasifikasikan sebagai pendapatan perniagaan Seksyen 4(a), anda failkan Borang B, dengan tarikh akhir e-Filing 30 Jun.

LHDN menghendaki rekod disimpan sekurang-kurangnya 7 tahun. Bagi setiap hartanah sewa, simpan: perjanjian penyewaan (salinan disetem), resit sewa atau penyata bank, resit semua perbelanjaan boleh ditolak (penyata faedah bank, resit cukai taksiran, resit cukai tanah, invois insurans, invois pembaikan, resit yuran ejen), dan penyata yuran perkhidmatan. Tanpa resit, potongan boleh ditolak dan jumlah pendapatan sewa kasar penuh menjadi jumlah yang ditaksir, berpotensi dengan penalti dan faedah.

Kesilapan cukai biasa tuan rumah

• Tidak mengisytiharkan pendapatan sewa langsung. LHDN ada akses kepada rekod duti setem (semua perjanjian penyewaan disetem) dan data transaksi hartanah. Pendapatan sewa tidak diisytiharkan boleh ditaksir secara retrospektif dengan penalti dan surcaj 5% hingga 300% di bawah ITA.
• Menuntut penambahbaikan modal sebagai pembaikan. Menambah ciri baharu, menaik taraf ke spesifikasi lebih tinggi, atau merenovasi kawasan yang sebelum ini belum siap tidak boleh ditolak di bawah Seksyen 4(d). LHDN menolak ini jika diaudit.
• Menuntut prinsipal gadai janji sebagai faedah. Hanya komponen faedah ansuran bulanan anda boleh ditolak. Dapatkan pecahan daripada bank anda.
• Tidak menuntut semua potongan dibenarkan. Ramai tuan rumah terlupa menuntut cukai tanah, cukai taksiran, atau premium insurans — membiarkan wang di atas meja.
• Mengisytiharkan kerugian untuk mengimbangi pendapatan lain. Kerugian sewa Seksyen 4(d) tidak boleh diimbangi terhadap pendapatan pekerjaan atau pendapatan bukan-sewa lain. Kerugian hanya boleh dibawa ke hadapan terhadap hartanah yang SAMA.
• Tidak memfailkan kerana unit kosong sebahagian tahun. Jika hartanah kosong beberapa bulan, anda tetap isytiharkan sewa yang diterima bagi bulan-bulan ia disewakan, dan potongan diperuntukkan hanya kepada tempoh disewakan.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang, bukan ejen cukai berdaftar dan bukan firma guaman. Kami tidak memfailkan penyata cukai untuk anda dan kami tidak mewakili anda di Tribunal. Yang kami boleh bantu ialah bahagian bangunannya: membezakan pembaikan (boleh ditolak) daripada penambahbaikan (tidak boleh ditolak) apabila kami menyelenggara unit sewa anda

Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi.

Halaman ini maklumat umum sahaja, bukan nasihat cukai. Peraturan cukai boleh berubah; sahkan kedudukan anda dengan ejen cukai berdaftar sebelum memfailkan. Kadar, jalur cukai dan angka kiraan di sini ialah kadar rasmi LHDN, bukan sebut harga ClickBina.