Sewa Bilik & Co-Living di Malaysia
Undang-undang Kecil, Peraturan Strata, Keselamatan Kebakaran & Risiko (2026)

Apa itu HMO atau co-living dalam konteks Malaysia

Dalam konteks Malaysia, HMO (house in multiple occupation) bermaksud sebuah hartanah — lazimnya rumah teres, unit kondominium atau apartmen servis — yang diduduki oleh tiga atau lebih penyewa yang tidak berkeluarga, masing-masing menduduki bilik berasingan dan berkongsi kemudahan am seperti dapur, bilik air dan ruang tamu. Istilah co-living digunakan secara komersial untuk model yang sama apabila ia dipasarkan sebagai produk yang diuruskan: bilik berperabot lengkap, ruang kongsi yang dikendalikan, dan tempoh penyewaan yang fleksibel.

Kedua-duanya berbeza daripada menyewakan seluruh unit kepada satu isi rumah. Bezanya bukan kosmetik: apabila bilik disewakan satu per satu kepada beberapa orang yang tidak berkaitan, soalan yang timbul bukan lagi soalan penyewaan biasa, tetapi soalan kepadatan, keselamatan dan penggunaan bangunan — dan tiga badan berbeza berhak bertanya. Sewa bilik memang lazim dalam pasaran bandar di Malaysia; yang kurang difahami ialah di mana sempadannya. Kalau anda baru mula menyewakan hartanah, mulakan dengan panduan cara sewakan rumah →, dan panduan perjanjian penyewaan → menerangkan dokumen yang mengikat kedua-dua belah pihak.

Tiada Akta Penyewaan Kediaman: apa sebenarnya maknanya

Malaysia tiada Akta Penyewaan Kediaman. Penyewaan kediaman dikawal terutamanya oleh kontrak antara tuan rumah dan penyewa — iaitu perjanjian penyewaan itu sendiri — dengan saluran pertikaian melalui Tribunal Tuntutan Pengguna bagi tuntutan di bawah RM25,000 dan mahkamah sivil bagi tuntutan yang lebih besar. Tiada daftar penyewaan kerajaan, tiada pelesenan wajib untuk tuan rumah, dan tiada piawaian minimum berkanun untuk saiz bilik dalam penyewaan kediaman swasta di peringkat persekutuan.

Ramai membaca itu sebagai “jadi tiada peraturan”. Bacaan yang betul ialah sebaliknya:

• Tuan rumah yang menyewakan bilik tidak secara automatik melakukan kesalahan di bawah undang-undang penyewaan — tetapi dia masih boleh melanggar undang-undang kecil bangunan, undang-undang kecil strata atau kod keselamatan kebakaran.
• Setiap penghuni bilik ialah penyewa yang berasingan dari segi teknikal, dan setiap seorang patut ada perjanjian sewa bilik bertulis sendiri.
• Apabila timbul pertikaian, perjanjian penyewaan ialah dokumen utama. Kalau ia ditulis cincai, itulah kedudukan anda.

panduan hak tuan rumah dan penyewa → menerangkan hak kedua-dua pihak apabila tiada akta khusus yang mengisi kekosongan itu.

Sekatan undang-undang kecil pihak berkuasa tempatan

Pihak berkuasa tempatan di Lembah Klang — Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), Majlis Bandaraya Petaling Jaya (MBPJ), Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA) dan yang lain — masing-masing mentadbir Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL 1984) serta undang-undang kecil tambahan mereka sendiri. Peruntukan yang paling kerap tersentuh apabila sebuah unit ditukar kepada susunan sewa bilik:

Dalam amalan, penguatkuasaan DBKL dan MBPJ ke atas HMO kediaman berjalan mengikut aduan — bising, sesak, gangguan — bukan melalui pelesenan proaktif. Itu bukan perlindungan, cuma penangguhan: satu aduan daripada jiran atau daripada pengurusan bangunan sudah memadai untuk mencetuskan pemeriksaan.

Undang-undang kecil strata dan peranan JMB atau MC

Bagi kondominium dan apartmen servis, Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan Peraturan-peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 memberi Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) kuasa untuk membuat dan menguatkuasakan undang-undang kecil yang mengikat semua pemilik dan penghuni petak. Kuasa membuat undang-undang kecil itu datang daripada Seksyen 32 Akta 757.

• Larangan mempartition. Kebanyakan perbadanan pengurusan melarang pembahagian fizikal unit atau pembinaan dinding bukan struktur tanpa kebenaran bertulis, kerana ia menyentuh integriti struktur dan pembahagian kebakaran bangunan.
• Had penghuni. Banyak undang-undang kecil mengehadkan bilangan penghuni setiap unit berbanding bilangan bilik tidur — lazimnya dua orang bagi setiap bilik tidur campur dua untuk kawasan kongsi.
• Bising dan gangguan. Unit co-living dengan ramai penghuni dan pertukaran penyewa yang kerap menghasilkan lebih banyak aduan, dan pengurusan boleh mengeluarkan notis atau menyekat kad akses.
• Sekatan kegunaan komersial. Menjalankan produk co-living yang diuruskan daripada unit yang ditetapkan sebagai kediaman boleh menjadi pelanggaran surat ikatan perjanjian bersama (DMC) atau peraturan rumah.
• Kebenaran menyewakan semula. Sesetengah bangunan memerlukan kebenaran pemilik sebelum bilik disewakan semula; sesetengah yang lain cuma memerlukan pemberitahuan kepada pengurusan.

Melanggar undang-undang kecil strata boleh mengakibatkan denda oleh perbadanan pengurusan, prosiding penguatkuasaan di Tribunal Pengurusan Strata, atau injunksi. Tribunal itu mempunyai bidang kuasa di bawah Seksyen 107 Akta 757. Rangka penuh cara badan pengurusan beroperasi ada dalam panduan Akta 757 →, dan panduan peraturan rumah & denda strata → menerangkan bagaimana peraturan rumah dan denda dikuatkuasakan dalam amalan.

Keperluan keselamatan kebakaran

Akta Perkhidmatan Bomba 1988 (Akta 341) dan peraturan-peraturannya memberi Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia (JBPM) kuasa menetapkan dan menguatkuasakan piawaian keselamatan kebakaran dalam bangunan. Bagi hartanah yang ditukar atau digunakan sebagai kediaman berbilang penghuni, inilah perkara yang paling kerap menjadi isu:

JBPM boleh memeriksa dan mengeluarkan notis yang menghendaki pembetulan. Ketidakpatuhan yang berterusan boleh membawa kepada pendakwaan di bawah Akta 341.

Kepadatan, kesesakan dan partition tanpa kebenaran

Titik penguatkuasaan yang sebenar di Malaysia bukan “anda menyewakan bilik”. Ia partition tanpa kebenaran — membahagikan unit secara fizikal kepada lebih banyak bilik daripada reka bentuk asalnya, menggunakan papan gipsum atau dinding ringan, tanpa kebenaran pengurusan strata atau kelulusan pihak berkuasa tempatan.

• Partition yang mengurangkan lebar koridor boleh menghalang laluan keluar kebakaran (UBBL 1984, Undang-undang Kecil 133 mengenai jalan keluar).
• Bilik baharu yang terhasil mungkin tiada cahaya atau pengudaraan semula jadi, menjadikannya ruang kediaman yang tidak mematuhi UBBL 1984.
• Perbadanan pengurusan boleh menghendaki unit dipulihkan kepada keadaan asal atas kos pemilik di bawah Akta 757.
• Kalau perintah pemulihan datang sebelum sesuatu jualan, kosnya boleh jadi besar — lazimnya RM5,000 – RM20,000 bergantung kepada berapa banyak kerja yang perlu dibuka semula.

Rumusannya mudah dan menjimatkan banyak masalah: model co-living yang menggunakan bilik sedia ada — tiada partition baharu, tiada dinding baharu — dan meletakkan seorang penghuni dalam setiap bilik tidur dengan perjanjian masing-masing membawa risiko pematuhan yang jauh lebih rendah daripada model yang mencipta bilik baharu dengan membahagi ruang sedia ada. Kalau anda tetap perlu mengubah suai, failkan pelan renovasi kepada pengurusan sebelum kerja bermula, ikut waktu kerja renovasi kondo →, dan baca panduan bila pengurusan menolak renovasi → sebelum bersengketa dengan pengurusan.

HMO, co-living terurus atau apartmen servis: perbandingan

Empat model yang sering disebut dalam satu nafas, walaupun risiko pematuhannya berbeza sama sekali:

Struktur perjanjian untuk sewa bilik demi bilik

Apabila bilik disewakan satu per satu, struktur dokumennya berubah — dan ini bahagian yang paling kerap dibuat salah:

• Setiap penghuni bilik patut ada perjanjian sewa bilik bertulis yang berasingan, menyatakan bilik yang mana, sewanya, deposit, penggunaan kawasan kongsi yang dibenarkan, dan peraturan rumah.
• Perjanjian itu tidak boleh memberikan milikan eksklusif ke atas keseluruhan hartanah — hanya bilik itu. Kalau ia memberikan lebih, mahkamah boleh menganggapnya sebagai penyewaan penuh ke atas hartanah.
• Nyatakan kawasan kongsi dengan jelas (dapur, ruang tamu, bilik air) dan apa-apa peraturan penggunaannya.
• Masukkan klausa penamatan dengan notis yang mencukupi — lazimnya 1 – 2 bulan — supaya keluar masuk seorang penghuni tidak bertukar menjadi pertikaian.

Gunakan panduan perjanjian penyewaan → sebagai titik permulaan dan sesuaikannya untuk sewa bilik. Kalau seorang penghuni enggan keluar selepas notis, proses pengusiran penyewa → menerangkan laluan yang sah — dan “tukar mangga pintu” bukan salah satu daripadanya.

Senarai semak pematuhan dan risiko penguatkuasaan

Lapan perkara ini menjawab hampir setiap soalan yang akan ditanya kepada anda — sama ada oleh pengurusan, oleh PBT, oleh JBPM atau oleh penanggung insurans:

1. Undang-undang kecil strata. Semak peraturan rumah perbadanan pengurusan untuk had penghuni dan syarat menyewakan semula sebelum menukar apa-apa.
2. Partition. Jangan tambah dinding atau bilik baharu tanpa kebenaran bertulis pengurusan; gunakan bilik sedia ada jika boleh.
3. Pematuhan UBBL. Pastikan setiap bilik yang diduduki memenuhi saiz minimum 9 m² dan mempunyai cahaya serta pengudaraan semula jadi.
4. Keselamatan kebakaran. Pasang pengesan asap di setiap bilik tidur dan koridor kongsi, kekalkan laluan keluar bebas halangan, sediakan alat pemadam api.
5. Perjanjian individu. Satu perjanjian sewa bilik bertulis bagi setiap penghuni, lengkap dengan terma deposit, peraturan rumah dan tempoh notis.
6. Utiliti. Putuskan sama ada utiliti termasuk dalam sewa atau dimeter setiap bilik, dan tulis keputusan itu dalam perjanjian.
7. Insurans. Semak sama ada polisi tuan rumah anda melindungi penggunaan berbilang penghuni — banyak polisi standard mengecualikan penyewaan gaya HMO.
8. Cukai. Pendapatan sewa bilik boleh ditaksir di bawah peraturan pendapatan sewa LHDN dan perlu diisytiharkan dalam penyata tahunan (Borang B), di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967.

Risiko penguatkuasaan utama, dalam susunan yang paling kerap berlaku: perintah Tribunal Pengurusan Strata supaya unit dipulihkan kepada keadaan asal atas kos pemilik di bawah Seksyen 107 Akta 757, dan kerja pemulihan partition itu lazimnya berharga RM5,000 – RM20,000; notis PBT yang menghendaki pembetulan pengubahsuaian tanpa kebenaran di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) dan undang-undang kecil tempatan; notis keselamatan kebakaran JBPM di bawah Akta 341, yang boleh membawa kepada pendakwaan atau penutupan premis dalam kes yang teruk; dan sekatan kad akses serta pelekat parkir oleh pengurusan — alat yang secara guamannya boleh dipertikaikan, tetapi sangat berkesan dalam amalan. Kalau anda merancang membaik pulih unit untuk disewakan, panduan renovate rumah untuk sewa → menunjukkan di mana wang renovasi benar-benar menaikkan sewa, dan tanggungjawab & tugas JMB → menerangkan tanggungjawab menyelenggara yang datang selepas penyewa masuk.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk pemilik yang menyewakan bilik dan perlukan kerja pematuhan atau pemulihan dibuat dengan betul, kami datang tengok keadaan sebenar dahulu, tulis apa yang patut dibuat dalam bahasa yang boleh dibaca orang lain, dan beri sebut harga yang berpecah ikut item supaya ia boleh dibandingkan dengan sebut harga lain.

Satu perkara yang berbaloi difahami dari awal: kerja yang dirancang di atas kertas hampir selalu lebih murah daripada kerja yang diputuskan di tapak. Kunci skop dan pilihan bahan sebelum orang mula memahat, dapatkan jadual bertulis dengan pencapaian yang jelas, dan simpan setiap surat, kelulusan dan resit dalam satu fail. Fail itu yang menjawab hampir setiap pertikaian yang timbul kemudian.

Maklumat umum untuk 2026 sahaja, bukan nasihat guaman. Peraturan berbeza mengikut pihak berkuasa tempatan dan mengikut skim strata, dan boleh berubah — sahkan dengan pengurus hartanah berlesen atau peguam sebelum menukar cara sesebuah unit disewakan. Angka RM5,000 – RM20,000 di halaman ini ialah anggaran kos kerja pemulihan (anggaran 2026, Lembah Klang), manakala had RM25,000 ialah had bidang kuasa Tribunal Tuntutan Pengguna yang ditetapkan, bukan harga kami.