Jawapan yang dipertikaikan, berasaskan Akta Pengurusan Strata 2013 — apa yang pengurusan BOLEH lakukan, apa yang tidak boleh, dan langkah tepat yang melindungi anda.
Perundangan yang mentadbir: Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015, yang mengandungi undang-undang kecil Jadual Ketiga. Badan yang bertanggungjawab untuk penguatkuasaan dan penyelesaian pertikaian ialah Pesuruhjaya Bangunan (COB); pemilik dan penghuni juga boleh membawa tuntutan ke Tribunal Pengurusan Strata.
Akta memberi badan pengurusan — JMB atau MC anda — alat sebenar untuk memulihkan caj perkhidmatan tertunggak. Tetapi ia juga meletakkan had tegas tentang bagaimana alat itu boleh digunakan. Ramai penduduk tidak tahu had itu wujud, dan sesetengah badan pengurusan — sengaja atau tidak — bertindak melampaui had tersebut. Memahami garisan ini melindungi anda.
| Tindakan | Dibenarkan? | Syarat / nota |
|---|---|---|
| Nyahaktifkan kad akses | Ya — dengan syarat | Notis bertulis mesti diserahkan; tempoh 14 hari mesti tamat dahulu |
| Halang pemilik/penyewa daripada memasuki petak/unit mereka | Tidak — menyalahi undang-undang | Walaupun kad dinyahaktifkan, kemasukan ke unit itu sendiri tidak boleh dinafikan; penghuni boleh guna pondok pengawal/bantuan lif |
| Potong atau klem bekalan elektrik | Tidak — menyalahi undang-undang | Pengurusan tiada kuasa memutuskan bekalan elektrik atau air sesuatu petak di bawah SMA 2013 |
| Potong atau klem bekalan air | Tidak — menyalahi undang-undang | Sama seperti di atas; bekalan utiliti dilindungi |
| Sekat petak letak kereta (harta bersama) | Bersyarat | Hanya sah jika disokong undang-undang kecil tambahan yang diluluskan dengan sah (AGM/resolusi khas); tidak boleh sewenang-wenangnya |
| Halang penggunaan kolam, gim atau kemudahan lain | Bersyarat | Syarat sama — mesti dibenarkan undang-undang kecil tambahan yang sah; petak letak kereta aksesori (dimiliki) secara amnya tidak boleh disekat |
| Kenakan faedah lewat bayar | Ya | Sehingga 10% setahun ke atas jumlah tertunggak |
| Keluarkan Surat Menuntut | Ya | Langkah formal pertama biasa dalam pemulihan |
| Menuntut di Tribunal Pengurusan Strata | Ya | Saluran pemulihan yang betul bagi caj tidak berbayar |
| Memohon Waran Tangkapan (s.79) | Ya | Dipohon secara bertulis kepada COB; rampasan harta alih pada waktu siang dengan kehadiran COB |
| Gantung hak mengundi peminjak | Ya | Pemilik dalam tunggakan mungkin kehilangan hak mengundi pada mesyuarat |
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraNyahaktifan kad akses bukan automatik apabila gagal bayar. Undang-undang kecil di bawah Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 memerlukan badan pengurusan mengikut urutan khusus:
Mahkamah di Malaysia telah memutuskan bahawa menyahaktifkan kad akses tanpa notis bertulis yang betul — atau sebelum tempoh 14 hari berlalu — adalah menyalahi undang-undang dan tidak selaras dengan Akta, dan telah memerintahkan akses dipulihkan.
Perkara praktikal: jika kad anda dinyahaktifkan tanpa notis, atau dalam tempoh 14 hari, anda mempunyai asas untuk menuntut pemulihan dan memfailkan aduan COB atau tuntutan Tribunal. Simpan semua notis dan surat-menyurat.
Ini adalah peraturan tegas di bawah undang-undang strata Malaysia: walaupun kad akses anda telah dinyahaktifkan dengan sah, pengurusan tidak boleh menghalang anda — sebagai pemilik atau penyewa — daripada memasuki petak anda sendiri. Hak menduduki unit anda adalah hak harta; ia tidak terhapus oleh caj perkhidmatan yang tidak dibayar.
Pada praktiknya, ini bermakna penghuni masih boleh memasuki bangunan melalui pondok pengawal atau dengan bantuan pengawal keselamatan untuk akses lif. Mengunci seseorang daripada rumahnya — secara fizikal menghalangnya mencapai unitnya — adalah menyalahi undang-undang dan merupakan pelanggaran serius oleh pengurusan.
Jika pengurusan atau kakitangan keselamatan secara fizikal enggan membenarkan anda memasuki unit anda sendiri, dokumenkan kejadian itu (tarikh, masa, nama), kemudian buat aduan bertulis rasmi kepada COB dengan segera.
Tidak. Ini adalah salah satu perkara yang paling sering disalahfahami. Badan pengurusan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 tiada kuasa memutuskan atau mengklem bekalan elektrik atau air petak yang gagal bayar. Sambungan utiliti tersebut ditadbir oleh penyedia utiliti berkenaan dan hanya boleh diputuskan oleh badan tersebut di bawah perundangan mereka sendiri — bukan oleh JMB atau MC.
Mana-mana badan pengurusan yang mengklem, memutuskan atau mengancam memutuskan utiliti bertindak di luar kuasanya. Ini adalah asas yang sah untuk aduan COB dan, jika kerosakan berlaku, tuntutan Tribunal atau sivil.
Menyekat penggunaan petak letak kereta, kolam renang, gimnasium atau kemudahan bersama lain oleh pemilik yang gagal bayar adalah kawasan yang dipertikaikan. Kedudukan di bawah undang-undang kecil SMA 2013 ialah:
Jika bangunan anda menyekat parkir atau kemudahan bagi peminjak, semak sama ada undang-undang kecil tambahan yang sah wujud dan sama ada ia didaftarkan dengan betul. Jika tidak, sekatan itu mungkin boleh dicabar di Tribunal.
| Langkah | Tindakan | Kuasa / nota |
|---|---|---|
| 1 | Faedah lewat bayar terkumpul | Sehingga 10% setahun ke atas jumlah tertunggak (SMA 2013 ss.77–79) |
| 2 | Peringatan bertulis rasmi / penyata akaun | Tindakan pengurusan dalaman |
| 3 | Notis bertulis berkenaan kad akses (mula jam 14 hari) | Undang-undang kecil di bawah Peraturan 2015; diperlukan sebelum nyahaktifan kad |
| 4 | Nyahaktifan kad akses (selepas 14 hari) | Bersyarat — akses unit masih tidak boleh disekat |
| 5 | Surat Menuntut (LOD) | Tuntutan undang-undang formal; selalunya oleh peguam |
| 6 | Tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata | Saluran pemulihan yang betul; cepat, kos rendah |
| 7 | Waran Tangkapan harta alih (s.79) | Dipohon secara bertulis kepada COB; dilaksanakan pada waktu siang dengan kehadiran COB |
| 8 | Gantungan hak mengundi peminjak | Pemilik dalam tunggakan mungkin tidak boleh mengundi di AGM/EGM |
Tidak terdapat dalam senarai itu: memutuskan utiliti, menyekat akses unit secara fizikal, atau mengenakan sekatan tanpa undang-undang kecil. Langkah-langkah itu bukan sebahagian daripada laluan pemulihan yang sah. Untuk pecahan penuh tentang apa yang badan pengurusan boleh dan tidak boleh lakukan, lihat panduan aduan pengurusan strata →.
Jika pengurusan telah menyahaktifkan kad anda tanpa notis yang betul, menyekat akses anda ke unit anda, memutuskan utiliti, atau mengenakan sekatan kemudahan tanpa undang-undang kecil yang sah, berikut urutan tindak balas yang disyorkan:
Penyewa berada dalam kedudukan yang rumit: liabiliti caj perkhidmatan di bawah SMA 2013 terletak pada pemilik (tuan punya), bukan penyewa. Penyewa tidak berhutang apa-apa secara langsung kepada badan pengurusan. Tetapi jika pemilik gagal bayar, penyewa boleh mengalami kesan sampingan — paling lazim, kad akses yang berhenti berfungsi kerana tuan rumah tidak membayar.
Walaupun dalam situasi ini, penyewa tidak boleh dikunci daripada unit. Peraturan yang sama terpakai: pengurusan boleh menyekat kad akses, tetapi penyewa mesti tetap dibenarkan mencapai petak mereka.
Dua laluan tersedia untuk pemilik dan penghuni yang mengalami tindakan salah oleh badan pengurusan:
Kedua-dua laluan boleh digunakan serentak — aduan COB boleh berjalan selari dengan pemfailan Tribunal. Simpan semua surat-menyurat, gambar, notis dan rekod pembayaran sebelum anda pergi.
WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.