Kumpulan Wang Penjelasan Disalahguna?
Apa yang Pemilik Boleh Buat (Malaysia)

Apakah kumpulan wang penjelasan dan siapa mengawalnya?

Setiap pemajuan strata di Malaysia dikehendaki menyenggara dua akaun berasingan: satu akaun penyelenggaraan (untuk perbelanjaan operasi harian) dan satu akaun kumpulan wang penjelasan (untuk perbelanjaan modal jangka panjang). Kedua-duanya berasingan dari segi undang-undang — badan pengurusan tidak boleh memindahkan wang antara kedua-duanya tanpa kuasa.

Di bawah Seksyen 14 Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), semasa tempoh pengurusan pemaju, pemaju mengutip dan memegang kedua-dua akaun. Sebaik sahaja Badan Pengurusan Bersama (JMB) dibentuk, kawalan berpindah kepada JMB. Apabila Perbadanan Pengurusan (MC) dibentuk, MC pula mengambil alih.

Pemilik petak menyumbang kepada kumpulan wang penjelasan sebagai sebahagian daripada caj bulanan mereka. Kadar ditetapkan oleh badan pengurusan dan, bagi MC, mesti diluluskan di Mesyuarat Agung Tahunan (AGM). Sumbangan minimum ditetapkan oleh Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan & Pengurusan) 2015.

Kegunaan yang dibenarkan bagi kumpulan wang penjelasan (s.51 APS 2013)

Seksyen 51(2) Akta Pengurusan Strata 2013 menyenaraikan secara menyeluruh tujuan-tujuan kumpulan wang penjelasan boleh digunakan. Ini adalah senarai tertutup dan ketat — perbelanjaan di luar kategori ini adalah menyalahi undang-undang:

Ambil perhatian: perbelanjaan operasi (gaji pengawal keselamatan, bil elektrik, kontrak penyelenggaraan lif) mesti datang daripada akaun penyelenggaraan, bukan kumpulan wang penjelasan. Mengelirukan garis ini adalah salah satu bentuk penyalahgunaan kumpulan wang penjelasan yang paling biasa.

Apa yang dikira sebagai penyalahgunaan

Penyalahgunaan kumpulan wang penjelasan meliputi sebarang penggunaan dana itu di luar tujuan yang dibenarkan di bawah Seksyen 51(2). Contoh biasa yang dikenal pasti oleh pengamal undang-undang Malaysia termasuk:

• Menggunakan wang kumpulan wang penjelasan untuk perbelanjaan operasi seperti gaji pengawal keselamatan, pembersihan, atau bil utiliti.
• Membayar perbelanjaan peribadi ahli jawatankuasa pengurusan atau pinjaman daripada dana itu.
• Mengawardkan kontrak renovasi atau penyelenggaraan pada kadar melebihi pasaran kepada pihak berkaitan (potensi pelanggaran kewajipan fidusiari).
• Gagal menyimpan kumpulan wang penjelasan dalam akaun bank berasingan dan khusus — percampuran dengan akaun penyelenggaraan.
• Membelanjakan wang kumpulan wang penjelasan pada item yang hanya memberi manfaat kepada beberapa petak sahaja (contohnya menaik taraf lif hanya satu blok sedangkan sumbangan dikutip daripada semua blok).
• Enggan mendedahkan baki kumpulan wang penjelasan di AGM atau membentangkan akaun tidak diaudit tanpa penjelasan.

Di bawah Seksyen 51(4) APS 2013, mana-mana orang yang dengan sengaja menggunakan wang kumpulan wang penjelasan bagi tujuan yang tidak dibenarkan melakukan satu kesalahan dan boleh, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi RM250,000, atau dipenjarakan tidak melebihi tiga tahun, atau kedua-duanya.

Kegunaan dibenarkan lwn dilarang: jadual perbandingan

Hak anda untuk memeriksa akaun dan rekod

Pemilik petak mempunyai hak statutori untuk memeriksa akaun, rekod dan dokumen badan pengurusan. Di bawah Seksyen 35 APS 2013, seorang pemilik boleh, pada waktu yang munasabah, memeriksa rekod JMB atau MC — termasuk penyata bank, invois dan kontrak — dan membuat salinan setelah membayar yuran yang ditetapkan.

1. Hantar permintaan bertulis rasmi (surat atau e-mel) kepada pejabat pengurusan, merujuk Seksyen 35 APS 2013, dan nyatakan dokumen yang anda ingin periksa (contohnya penyata bank kumpulan wang penjelasan bagi 3 tahun lepas, invois projek modal terkini).
2. Minta tarikh dan masa tertentu — dalam waktu pejabat.
3. Jika pengurusan enggan atau tidak menjawab dalam 14 hari, ini sendiri adalah pelanggaran APS 2013 dan asas untuk aduan COB.
4. Semasa memeriksa, ambil gambar rekod, catat nombor akaun, dan simpan salinan semua dokumen yang diberikan.

Pengurusan tidak boleh mengenakan yuran yang tidak munasabah untuk pemeriksaan. Peraturan menetapkan caj penyalinan yang ditetapkan.

Menuntut audit yang betul

Di bawah APS 2013, badan pengurusan dikehendaki mengaudit akaun mereka setiap tahun oleh juruaudit berlesen. Akaun yang diaudit mesti dibentangkan di AGM dan disediakan kepada pemilik atas permintaan.

Jika pengurusan tidak membentangkan akaun diaudit di AGM lepas, atau jika akaun yang diberikan tidak diaudit:

• Luluskan resolusi di mesyuarat am (resolusi biasa, majoriti mudah) menuntut akaun diaudit dihasilkan dalam tempoh tertentu.
• Jika resolusi diabaikan, failkan aduan dengan COB — kegagalan menyenggara dan membentangkan akaun diaudit adalah pelanggaran APS 2013.
• Dalam kes penyelewengan yang teruk disyaki, laporan polis (bagi penyelewengan jenayah di bawah Kanun Keseksaan) juga mungkin sesuai, sebagai tambahan kepada laluan penguatkuasaan APS.

Lihat juga panduan kami tentang akaun strata dan hak audit di Malaysia →.

Tanda amaran: petanda kumpulan wang penjelasan mungkin disalahgunakan

• Baki kumpulan wang penjelasan luar biasa rendah berbanding usia dan saiz bangunan serta sumbangan bulanan yang dikutip.
• Pengurusan enggan atau melengah-lengahkan pemberian akaun diaudit di AGM.
• Item perbelanjaan besar yang diterangkan secara kabur dalam akaun — contohnya “kerja am” atau “modal pelbagai” tanpa invois sokongan.
• Kontrak diawardkan kepada pihak berkaitan pada harga jauh melebihi kadar pasaran (potensi pelanggaran kewajipan fidusiari oleh ahli jawatankuasa).
• Levi kecemasan yang kerap di samping sumbangan kumpulan wang penjelasan biasa, tanpa projek modal yang jelas untuk mewajarkannya.
• Butiran akaun bank berubah tanpa resolusi di mesyuarat am.
• Pengurusan menghalang permintaan pemeriksaan atau mendakwa rekod telah hilang.

Langkah demi langkah: daripada permintaan pemeriksaan ke Tribunal

1. Gunakan hak pemeriksaan anda di bawah s.35 APS 2013. Periksa penyata bank kumpulan wang penjelasan, invois dan kontrak bagi tempoh berkaitan.
2. Minta akaun diaudit jika belum diberikan. Jika pengurusan belum mengaudit akaun seperti dikehendaki, tuntut ini secara bertulis dengan tarikh akhir 30 hari.
3. Bangkitkan di mesyuarat am seterusnya. Letakkan kebimbangan itu secara rasmi dalam agenda. Luluskan resolusi menyeru pengurusan menjelaskan perbelanjaan atau mentauliahkan audit bebas.
4. Failkan aduan COB jika pengurusan enggan membenarkan pemeriksaan, enggan memberi akaun diaudit, atau jika akaun menunjukkan perbelanjaan di luar tujuan s.51(2).
5. Failkan di Tribunal Pengurusan Strata untuk perintah menghendaki pengurusan menghasilkan akaun, memulangkan dana yang disalahgunakan, atau menyingkirkan ahli jawatankuasa yang bertanggungjawab.
6. Jika terdapat bukti penyelewengan jenayah (bukan sekadar pengurusan yang tidak cekap), pertimbangkan juga membuat laporan polis di bawah Kanun Keseksaan.

Laluan Pesuruhjaya Bangunan (COB)

COB mempunyai kuasa siasatan dan penguatkuasaan di bawah APS 2013 dan boleh mengeluarkan arahan kepada badan pengurusan. Aduan COB adalah langkah rasmi pertama yang sesuai apabila:

• Pengurusan enggan membenarkan pemeriksaan di bawah s.35.
• Pengurusan belum membentangkan akaun diaudit di AGM.
• Akaun mendedahkan perbelanjaan di luar tujuan s.51(2) yang dibenarkan.

Aduan COB tidak dikenakan yuran. Kemukakan secara bertulis berserta semua dokumen sokongan kepada pejabat COB tempatan anda (ditadbir di bawah setiap pihak berkuasa tempatan). COB boleh mengarahkan pengurusan patuh, mengenakan denda, atau merujuk perkara serius untuk pendakwaan.

Laluan Tribunal Pengurusan Strata

Tribunal Pengurusan Strata →, di bawah KPKT, boleh mendengar tuntutan berkaitan kegagalan badan pengurusan mematuhi APS 2013, termasuk penyalahgunaan kumpulan wang penjelasan. Tribunal boleh:

• Mengarahkan pengurusan menghasilkan dan mendedahkan akaun.
• Mengarahkan pemulangan dana yang disalahgunakan.
• Mengeluarkan injunksi menghalang penyalahgunaan selanjutnya.
• Mendengar tuntutan sehingga RM250,000 — yuran pemfailan RM100 bagi tuntutan kediaman.

Untuk prosedur pemfailan, lihat panduan Tribunal Pengurusan Strata → kami. Untuk keseluruhan proses kutipan caj perkhidmatan dan kumpulan wang penjelasan, lihat pemulihan tunggakan caj strata →.

Menggunakan AGM untuk mempertanggungjawabkan pengurusan

Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) adalah alat paling berkuasa yang tersedia kepada pemilik petak untuk akauntabiliti berterusan. Di bawah APS 2013, badan pengurusan mesti mengadakan AGM sekurang-kurangnya setahun sekali dan mesti membentangkan akaun diaudit. Di AGM, pemilik boleh:

• Mengundi menentang penerimaan akaun jika ia tidak diaudit atau mengandungi item yang tidak dijelaskan. Kegagalan menerima akaun memberi amaran kepada jawatankuasa.
• Meluluskan resolusi menghendaki pengurusan mentauliahkan audit forensik bebas ke atas kumpulan wang penjelasan.
• Menyingkirkan ahli jawatankuasa melalui resolusi biasa jika terdapat bukti salah urus atau pelanggaran kewajipan.
• Memilih ahli jawatankuasa baharu yang komited kepada ketelusan dan penyimpanan rekod yang betul.

Jika JMB/MC enggan memanggil AGM atau menangguhkannya secara tidak wajar, lihat cara memanggil EGM dalam bangunan strata (EN) →.

Sumber & rujukan rasmi

• Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), ss.14, 35, 50, 51, 53 — teks penuh melalui Lee Partners
• KPKT — Tribunal Pengurusan Strata