Pertikaian Parkir Kondo
Petak Aksesori, By-law 11 dan Cara Menyelesaikannya (2026)

Enam jenis pertikaian parkir di kondo

Rungutan parkir di hartanah strata secara luasnya terbahagi kepada enam kategori, dan setiap satu ada asas undang-undang serta laluan penyelesaian yang berbeza. Mengenal pasti kategori anda ialah langkah pertama, kerana ia menentukan sama ada anda berhadapan dengan isu hak milik, isu budi bicara pengurusan, atau isu pemaju.

Undang-undang kecil 11: peraturan parkir asas

Undang-undang kecil 11 (By-law 11) Jadual Ketiga kepada Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015, yang dibuat di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), menetapkan peraturan parkir asas untuk semua hartanah strata di Malaysia:

• Setiap kenderaan mesti diletakkan dengan betul di dalam petak parkir yang ditetapkan, tanpa menghalang kenderaan bersebelahan atau aliran lalu lintas.
• Kenderaan tanpa kebenaran di atas harta bersama, atau kenderaan yang diletak di petak pemilik lain, boleh diklem atau ditunda tanpa notis terlebih dahulu, atas kos pemilik kenderaan itu.
• Bayaran pelepasan klem yang dikenakan pengurusan tidak boleh melebihi RM200, tambah kos tunda dan simpanan yang sebenar.
• Pengurusan tidak bertanggungan atas kerosakan kenderaan semasa operasi menunda atau mengklem yang dibenarkan.

Itu peraturan minimum yang ditetapkan. JMB atau MC anda mungkin telah meluluskan undang-undang kecil tambahan di mesyuarat agung — contohnya menetapkan had masa khusus untuk parkir pelawat, atau mewajibkan pelekat penduduk — yang menambah kepada By-law 11 dan bukan menggantikannya. Untuk cara undang-undang kecil tambahan diluluskan dan dikuatkuasakan, lihat undang-undang kecil dan denda strata →

Petak aksesori: petak yang anda benar-benar miliki

Kalau petak parkir anda ialah petak aksesori yang terikat pada hakmilik strata anda — disahkan dalam dokumen hakmilik strata dan pelan strata yang diluluskan — anda mempunyai hak pemilikan ke atasnya. Tiada pemilik lain boleh meletak kenderaan di situ tanpa kebenaran anda, dan pengurusan tidak boleh mengagihkannya semula tanpa persetujuan anda.

Kalau jiran berulang kali menggunakan petak aksesori anda:

1. Ambil gambar kenderaan itu dengan nombor petak kelihatan, dan simpan log tarikh serta waktu.
2. Tulis kepada pengurusan dengan bukti itu, memetik By-law 11 dan hakmilik strata anda, dan minta pengurusan mengambil tindakan penguatkuasaan (mengklem atau memberi amaran kepada kenderaan yang melanggar).
3. Kalau pengurusan tidak bertindak dalam tempoh yang munasabah, eskalasi kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) dengan mengemukakan aduan bertulis.
4. Sebagai jalan terakhir, failkan di Tribunal Pengurusan Strata untuk mendapatkan perintah supaya pengurusan menguatkuasakan By-law 11 dan supaya pihak yang melanggar berhenti menggunakan petak anda.

Petak harta bersama: lesen, bukan hak milik

Bukan semua petak parkir dalam kompleks kondo ialah petak aksesori. Banyak bangunan mempunyai kawasan parkir yang menjadi sebahagian daripada harta bersama, diuruskan oleh JMB atau MC. Penduduk boleh diperuntukkan petak tertentu oleh pengurusan — tetapi yang mereka terima ialah lesen untuk menggunakan petak itu, bukan pemilikan ke atasnya.

• JMB atau MC mempunyai budi bicara untuk mengagihkan semula, menarik balik atau mengubah peruntukan petak harta bersama melalui resolusi, lazimnya di AGM.
• Perubahan peruntukan bukan pelanggaran hak milik — anda tidak memiliki petak bersama itu, anda memegang lesen ke atasnya.
• Kalau anda percaya pengagihan semula itu sewenang-wenangnya atau bersifat diskriminasi, anda boleh mencabarnya dengan membangkitkannya di AGM, menulis kepada COB, atau memfailkan di Tribunal jika ada pelanggaran Akta.

Perbezaan ini yang paling kerap menjadi punca salah faham. Semak hakmilik strata anda dahulu — sebelum berhujah — kerana ia menentukan sama ada anda mempunyai hak pemilikan atau hanya lesen. Untuk asas-asas pemilikan strata, lihat panduan Akta 757 →

Bayar untuk parkir dalam SPA tetapi tiada petak diberi

Kalau Perjanjian Jual Beli (SPA) anda memasukkan petak parkir sebagai sebahagian daripada pembelian dan pemaju tidak menyerahkannya semasa penyerahan milikan kosong, ini ialah kekurangan pemaju, bukan isu undang-undang kecil strata. Remedi anda termasuk:

• Menulis kepada pemaju dengan memetik klausa SPA yang merujuk petak parkir itu;
• Memfailkan aduan dengan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 kerana pelanggaran kontrak; atau
• Mendapatkan nasihat guaman daripada peguam hartanah untuk tuntutan sivil sekiranya perkara itu kompleks.

Tribunal Pengurusan Strata tidak mempunyai bidang kuasa ke atas pelanggaran SPA oleh pemaju — perkara itu jatuh di bawah tribunal perumahan atau mahkamah sivil. Memfailkan di forum yang salah hanya membuang masa anda. Untuk tuntutan lain terhadap pemaju, lihat kecacatan harta bersama daripada pemaju →

Petak pelawat yang diduduki penduduk

Penduduk yang meninggalkan kereta di petak pelawat semalaman atau secara kekal ialah masalah kronik di kondo Malaysia, terutamanya di bangunan lama yang kekurangan parkir. Di bawah Akta 757, JMB atau MC mempunyai kuasa untuk:

• Meluluskan undang-undang kecil tambahan (di bawah s.32 untuk JMB atau s.70 untuk MC) yang mengehadkan tempoh parkir pelawat — contohnya maksimum 24 jam;
• Mengklem atau menunda kenderaan yang melanggar peraturan petak pelawat, setelah undang-undang kecil itu wujud dan diwartakan atau diedarkan di AGM; dan
• Mengeluarkan notis amaran dan denda (sehingga jumlah yang dinyatakan dalam undang-undang kecil tambahan) kepada pelanggar berulang.

Kalau penyalahgunaan petak pelawat berleluasa di bangunan anda, bangkitkannya secara rasmi di AGM akan datang dan cadangkan undang-undang kecil tambahan atau polisi pengurusan yang khusus. Pengurusan tidak boleh menguatkuasakan had parkir pelawat dengan berkesan tanpa undang-undang kecil yang menyokongnya secara nyata — itu sebabnya pekeliling papan notis sahaja jarang menyelesaikan masalah ini.

Apa yang pengurusan wajib buat bila anda melapor

Di bawah Akta 757, JMB atau MC berkewajipan menguatkuasakan undang-undang kecil, termasuk By-law 11. Pengurusan tidak mempunyai budi bicara untuk sekadar mengabaikan aduan bertulis yang berasas bahawa pemilik lain menggunakan petak aksesori anda. Kalau mereka gagal bertindak, mereka mungkin didapati melanggar kewajipan berkanun mereka di bawah Akta 757, dan anda boleh membawa aduan kepada COB atau tuntutan di Tribunal.

Jenis pertikaian dan saluran penyelesaiannya

Jadual ini ialah rujukan pantas untuk memilih forum yang betul. Memilih forum yang salah ialah punca kelewatan yang paling biasa dalam pertikaian parkir.

Surat aduan rasmi, AGM dan Tribunal

Aduan bertulis yang rasmi membawa lebih berat daripada laporan lisan. Surat atau e-mel anda patut menyatakan nombor unit anda dan petak yang dipertikaikan; menghuraikan pelanggaran itu dengan tarikh, waktu dan nombor pendaftaran kenderaan; melampirkan gambar bercop tarikh dan waktu; memetik undang-undang kecil yang terpakai (By-law 11, Jadual Ketiga, Peraturan 2015); menyatakan permintaan khusus anda (tindakan penguatkuasaan, penjelasan bertulis, pemulangan bayaran); dan menetapkan tempoh jawapan 14 hari.

Simpan semua surat-menyurat. Kalau pengurusan menjawab secara bertulis, dokumen itu menjadi sebahagian daripada bukti anda sekiranya anda perlu ke Tribunal kemudian.

Tribunal Pengurusan Strata, yang ditubuhkan di bawah Bahagian 11 Akta 757, mendengar pertikaian sehingga RM250,000. Pertikaian parkir yang lazim dibawa ke Tribunal termasuk tuntutan memulangkan bayaran klem atau tunda yang dikenakan secara tidak sah, perintah supaya pengurusan menguatkuasakan By-law 11 terhadap pencerobohan petak yang berterusan, dan tuntutan kerugian akibat kegagalan pengurusan menguatkuasakan undang-undang kecil parkir. Perwakilan guaman tidak diwajibkan.

Untuk perubahan yang bersifat sistem dan bukan kes individu, AGM ialah forum yang sah: di bawah Akta 757, undang-undang kecil tambahan boleh diluluskan, dipinda atau dimansuhkan di mesyuarat agung. Gunakannya untuk mencadangkan had masa parkir pelawat, memformalkan sistem peruntukan petak harta bersama, menetapkan denda bagi pelanggaran berulang, atau meluluskan sistem palang dan pelekat penduduk. Untuk tatakelola jawatankuasa, lihat masalah dan pertikaian JMB → dan hak mengundi di AGM →

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja pembaikan dan penyelenggaraan di kawasan parkir dan harta bersama kondo, kerja kami ialah bahagian teknikalnya: datang tengok keadaan sebenar di tapak, tulis apa yang perlu dibuat dalam bahasa yang boleh dibaca orang lain, dan beri sebut harga yang berpecah ikut item supaya jumlahnya boleh diperiksa oleh sesiapa sahaja — anda, jiran anda, atau jawatankuasa pengurusan.

Satu perkara yang berbaloi difahami dari awal: dokumen bertulis ialah bahagian paling berat dalam mana-mana fail strata. Gambar bertarikh, surat yang dijawab, pelan kerja yang ditandatangani dan sebut harga yang berpecah ikut item menukar “saya rasa ini tidak adil” menjadi sesuatu yang boleh diperiksa di hadapan pengurusan, COB atau Tribunal. Simpan semuanya, walaupun anda fikir perkara itu akan selesai secara baik.

Halaman ini maklumat umum untuk pemilik petak di Malaysia, bukan nasihat guaman. Untuk keadaan khusus anda, rujuk pejabat COB anda atau peguam yang bertauliah.