Aircond Jiran Menitis Air ke Unit Anda
Undang-undang Kecil Strata, Nuisans & Empat Laluan Tindakan (2026)

Kenapa kondensat aircond jiran jatuh ke unit anda

Setiap aircond menghasilkan air pemeluwapan — kondensat — sebagai hasil sampingan proses penyejukan, dan air itu wajib dibuang ke suatu tempat. Dalam pemasangan yang betul, satu paip kondensat membawanya ke perangkap lantai (floor trap) atau titik saliran yang diluluskan, di dalam parsel pemilik itu sendiri atau tepat di luarnya. Bila air itu jatuh ke balkoni, bingkai tingkap atau ke dalam unit orang lain, salah satu daripada empat perkara ini biasanya berlaku.

• Paip kondensat tiada atau telah ditanggalkan. Air menitis terus dari unit pemampat di luar atau dari dulang FCU tanpa dibawa ke mana-mana.
• Paip terlalu pendek atau salah laluan. Ia melepaskan air di atas railing balkoni atau di bibir papak, bukan ke dalam longkang.
• Paip saliran tersumbat oleh lumut, habuk atau sampah. Dulang melimpah, dan air keluar merentasi sempadan parsel.
• Aircond dipasang pada dinding yang menghadap unit di bawah tanpa sambungan saliran yang betul sama sekali.

Dalam bangunan tinggi yang lebih lama, memang biasa kondensat dialirkan turun di dinding luar atau melepasi bibir balkoni tanpa sambungan longkang. Itu mungkin cara ia dipasang sejak mula — tetapi ia tetap satu perlanggaran undang-undang kecil kalau ia menjejaskan jiran. Usia pemasangan bukan pembelaan.

Sebelum meneruskan, sahkan dahulu bahawa air itu memang bukan dari unit anda sendiri. Ujian masanya ringkas dan diterangkan penuh di panduan aircond bocor air → — kalau siling menitis pada waktu aircond anda langsung tidak berjalan, puncanya di luar unit anda. Kalau airnya kecoklatan atau berbau hapak, itu bukan kondensat langsung; lihat siling kondo bocor →. Dan kalau air hanya masuk masa hujan lebat, kemungkinan besar ia lubang paip aircond di dinding →, bukan aircond sesiapa.

Undang-undang kecil strata yang dilanggar

Di bawah Jadual Ketiga Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015, P.U.(A) 107/2015, pemilik parsel wajib menyenggara parsel mereka dan semua pemasangan di dalamnya — termasuk saliran aircond — dalam keadaan berfungsi dengan baik, dan tidak boleh menyebabkan gangguan kepada pemilik lain atau membenarkan kebocoran atau resapan masuk ke unit lain. Tiga peruntukan yang paling kerap digunakan dalam kes titisan aircond ialah:

• Undang-undang Kecil 5 (penyenggaraan parsel): pemilik mesti memastikan semua kelengkapan sanitari, paip air dan pemasangan utiliti dalam parselnya berada dalam keadaan baik supaya tidak menyebabkan kerosakan atau gangguan kepada orang lain.
• Undang-undang Kecil 13 (nuisans dan gangguan): pemilik tidak boleh menggunakan parselnya, atau membenarkan ia digunakan, sehingga menyebabkan nuisans atau gangguan kepada mana-mana penghuni atau pemilik lain.
• Undang-undang Kecil 18 (saliran aircond): saluran keluar kondensat aircond mesti dilepaskan ke perangkap lantai atau titik saliran yang diluluskan di dalam unit pemilik itu sendiri, atau di kawasan yang ditetapkan — bukan melepasi sempadan parsel dan bukan ke atas harta bersama.

Paip kondensat yang menitis ke unit di bawah, atau yang mengalirkan air turun di fasad bersama ke balkoni tingkat bawah, melanggar undang-undang kecil ini. Yang penting untuk anda: badan pengurusan (JMB atau MC) bukan sahaja berkuasa, tetapi berkewajipan menguatkuasakan undang-undang kecil dan mengarahkan pemilik yang melanggar membetulkan saliran itu. Ini bukan permintaan ihsan — ia tugas mereka. Rangka kuasa penuh badan pengurusan diterangkan di panduan Akta 757 →.

Nuisans persendirian: laluan kedua yang berasingan

Di luar rejim undang-undang kecil, kondensat yang menitis dan menyebabkan kerosakan atau gangguan besar terhadap penikmatan unit anda juga merupakan nuisans persendirian (private nuisance) di bawah common law. Malaysia mengikut common law Inggeris berkenaan nuisans, sebagaimana yang diguna pakai dan dikembangkan oleh mahkamah kita. Tiga elemennya:

• Gangguan yang tidak munasabah terhadap penggunaan dan penikmatan harta anda. Air yang menitis secara berkala ke balkoni, ke atas perabot, atau masuk ke dalam unit melalui celah tingkap mudah memenuhi ambang ini.
• Kerosakan. Nuisans lebih mudah dibuktikan apabila ada kerosakan fizikal — dinding bertanda air, kayu rosak, perabot berkarat — berbanding aduan yang semata-mata mengenai rasa terganggu.
• Kesinambungan. Satu kejadian sekali sahaja jarang cukup. Masalah yang berulang dan yang telah anda maklumkan kepada jiran jauh lebih jelas boleh dituntut.

Remedi di sisi sivil ada dua: injunksi — perintah mahkamah mengarahkan jiran membaiki saliran dan menghentikan titisan — dan ganti rugi untuk kos pembaikan, penggantian barang yang rosak, dan kehilangan penikmatan unit anda. Tetapi tindakan mahkamah sivil lazimnya laluan terakhir selepas laluan pengurusan dan Tribunal habis digunakan. Untuk kebanyakan aduan kondensat strata di Malaysia, Tribunal lebih cepat dan lebih murah.

Empat laluan, dibandingkan

Anda tidak memilih satu daripada empat ini secara rawak. Ia satu tangga: setiap anak tangga yang gagal menjadi bukti untuk anak tangga berikutnya.

Perhatikan jurang kos antara baris ketiga dan keempat. Yuran memfailkan di Tribunal ialah RM100 dan anda tidak perlu peguam; kos guaman di Mahkamah Majistret bermula sekitar RM500 dan boleh melebihi RM3,000. Untuk aduan titisan aircond yang biasa, jurang itu sendiri sudah menjawab soalan laluan mana patut dipilih.

Langkah 1: aduan bertulis kepada JMB atau MC

Langkah pertama sentiasa aduan rasmi bertulis kepada badan pengurusan. Buat secara bertulis. WhatsApp ke nombor pejabat pengurusan boleh diterima asalkan anda simpan rekodnya, tetapi surat atau e-mel menghasilkan dokumentasi yang jauh lebih jelas apabila kes ini sampai ke COB atau Tribunal kelak.

• Nyatakan nombor unit aircond yang menitis dan nombor unit anda sendiri.
• Terangkan bila titisan berlaku dan apa kerosakan yang telah disebabkannya.
• Lampirkan gambar dan/atau video yang menunjukkan titisan itu dan kerosakannya.
• Minta pengurusan mengarahkan jiran membaiki saliran kondensat dalam tempoh yang dinyatakan — contohnya 14 hari.

Ayat terakhir itu penting. Tempoh yang dinyatakan mengubah aduan anda daripada rungutan kepada satu jam yang berdetik: kalau tempoh itu berlalu tanpa apa-apa tindakan, anda ada tarikh yang jelas untuk ditunjukkan kepada COB. Badan pengurusan berkewajipan di bawah undang-undang kecil Jadual Ketiga menguatkuasakan peraturan saliran. Kalau mereka mengabaikan aduan anda atau tidak bertindak selepas tempoh yang munasabah, teruskan ke Langkah 2. Corak masalah pengurusan yang lebih luas ada di panduan masalah dan pertikaian JMB →.

Langkah 2: aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB)

Kalau pengurusan gagal bertindak terhadap satu perlanggaran undang-undang kecil, anda boleh memfailkan aduan bertulis kepada Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings, COB) pihak berkuasa tempatan anda. COB boleh:

• Mengarahkan JMB atau MC menguatkuasakan undang-undang kecil dan menghendaki pemilik yang melanggar membetulkan saliran.
• Mengeluarkan notis terus kepada pemilik yang melanggar dalam kes yang serius atau berulang.
• Mengenakan denda ke atas badan pengurusan kerana gagal menguatkuasakan undang-undang kecil.

Hantar aduan anda kepada COB berserta salinan aduan asal kepada pengurusan, gambar, dan bukti bahawa pengurusan tidak bertindak. Titik hubungan COB mengikut kawasan: DBKL (Kuala Lumpur), MBPJ (Petaling Jaya), MBSA (Shah Alam), MPAJ (Ampang Jaya) dan MPSJ (Subang Jaya). Peranan COB dalam pendaftaran dan penyeliaan badan pengurusan diterangkan di panduan pendaftaran JMB dan COB →.

Langkah 3 dan 4: Tribunal Pengurusan Strata, kemudian mahkamah sivil

Tribunal Pengurusan Strata, yang ditubuhkan di bawah Bahagian IX Akta Pengurusan Strata 2013, mempunyai bidang kuasa mendengar pertikaian antara pemilik yang timbul daripada perlanggaran undang-undang kecil dan nuisans dalam pembangunan strata. Bidang kuasanya meliputi tuntutan sehingga RM250,000. Ciri utamanya:

• Yuran memfailkan RM100 bagi tuntutan sehingga RM250,000.
• Peguam tidak diperlukan — pihak boleh mewakili diri sendiri, walaupun wakil guaman dibenarkan.
• Perintah boleh termasuk pampasan atas kerosakan, perintah mengarahkan pemilik yang melanggar membaiki saliran dalam tempoh tertentu, dan denda bagi perlanggaran yang berterusan.
• Award boleh dikuatkuasakan sebagai perintah mahkamah.

Untuk memfailkan, pergi ke pejabat Tribunal Pengurusan Strata di pihak berkuasa tempatan anda atau gunakan sistem e-Filing. Bawa bukti anda: gambar, invois pembaikan, komunikasi bertulis dengan jiran dan pengurusan, dan borang tuntutan yang lengkap.

Tindakan mahkamah sivil pula sesuai dalam empat keadaan sahaja: bila tuntutan anda melebihi RM250,000 (contohnya kerosakan struktur yang besar); bila anda perlukan injunksi untuk menghentikan titisan serta-merta sementara menunggu perbicaraan penuh; bila Tribunal telah mengeluarkan perintah tetapi jiran enggan mematuhinya dan penguatkuasaan melalui mahkamah diperlukan; atau bila jiran itu seorang penyewa dan tuan rumah perlu disertakan sekali dalam tindakan. Tindakan nuisans sivil didengar di Mahkamah Majistret (tuntutan sehingga RM100,000), Mahkamah Sesyen (sehingga RM1 juta) atau Mahkamah Tinggi (melebihi RM1 juta). Kos guaman akan dikenakan — rujuk peguam litigasi hartanah untuk menilai kos berbanding faedah sebelum meneruskan.

Bukti yang menentukan kes anda — dan cara menuntut kos pembaikan

Peluang anda berjaya di mana-mana forum — pengurusan, COB, Tribunal atau mahkamah — meningkat dengan sangat ketara apabila dokumentasi anda kemas. Kumpul enam perkara ini sejak hari pertama, bukan selepas kes bermula.

Anda berhak menuntut kos pembaikan yang munasabah akibat kondensat jiran itu. Ini termasuk mengecat semula atau melepa semula dinding dan siling yang bertanda air, menggantikan atau memulihkan perabot, lantai dan lekapan yang rosak, kos rawatan kulat, dan yuran penilaian profesional kalau anda membayar pemeriksa bangunan atau tukang paip untuk mengesahkan puncanya. Tribunal boleh mengawardkan pampasan bagi kos ini kalau tuntutan anda disokong bukti yang baik. Satu peraturan praktikal: dapatkan sekurang-kurangnya dua sebut harga bebas daripada kontraktor berlesen untuk setiap item pembaikan — jumlah yang bersifat spekulatif atau tanpa sebut harga jauh lebih sukar dituntut balik.

Kalau aircond anda pula yang menitis

Kalau anda yang menerima aduan, bertindak segera. Liabiliti dalam kes ini membesar mengikut masa: semakin lama titisan berterusan, semakin banyak kerosakan terkumpul dan semakin kuat tuntutan jiran anda. Lima langkah, ikut susunan:

1. Panggil juruteknik aircond berlesen memeriksa saliran kondensat semua unit anda. Lawatan servis rutin sepatutnya sudah termasuk semakan paip saliran.
2. Baiki saliran itu segera — kosnya kecil berbanding Tribunal atau mahkamah, seperti jadual di bawah.
3. Jawab aduan jiran secara bertulis, mengakui isu itu dan mengesahkan tarikh pembaikan. Ini menunjukkan niat baik dan selalunya menamatkan perkara sebelum ia menjadi aduan rasmi.
4. Maklumkan pengurusan bahawa anda sedar dan sedang bertindak, supaya mereka boleh menutup fail aduan itu.
5. Kalau aircond itu baru dipasang oleh kontraktor, rujuk balik kepada pemasang untuk pembaikan waranti sekiranya pemasangan yang cacat itu masih dalam tempoh waranti.

Bandingkan baris pertama dengan jadual laluan di atas: menyambung semula satu paip kondensat pada RM150 – RM400 seunit jauh lebih murah daripada kos guaman Mahkamah Majistret yang bermula RM500. Jadual servis biasa ada di panduan servis aircond →.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja membaiki saliran kondensat aircond dan pembaikan kerosakan air, kami datang tengok tapak dahulu, beri sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, dan beritahu terus kalau kerja itu tidak berbaloi dibuat sekarang. Tiada caj tersembunyi selepas kerja bermula.

Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi — waranti bahan dan waranti pemasangan bukan benda yang sama, dan kebanyakan pertikaian berlaku pada jurang antara keduanya.

Semua harga di halaman ini adalah anggaran (anggaran 2026, Lembah Klang). Harga sebenar disahkan selepas kami tengok keadaan di tapak.