Keselamatan Kebakaran Strata
& BOMBA: Siapa Bertanggungjawab?

Rangka undang-undang: Akta Perkhidmatan Bomba 1988 dan Akta Pengurusan Strata 2013

Keselamatan kebakaran di bangunan strata Malaysia ditadbir oleh dua undang-undang utama:

(Sumber: Akta Perkhidmatan Bomba 1988 (Akta 341), Undang-Undang Malaysia; Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), Undang-Undang Malaysia)

Sijil Perakuan Bomba BOMBA: apa itu dan siapa perlu memilikinya

Di bawah Seksyen 28(1) Akta Perkhidmatan Bomba 1988 (Akta 341), bangunan tertentu yang diklasifikasikan sebagai premis ditetapkan dikehendaki memiliki Sijil Perakuan Bomba (Fire Certificate / FC).

Apakah premis ditetapkan? BOMBA menetapkan sesebuah bangunan berdasarkan kegunaan, penghunian, ketinggian atau keluasan lantainya. Kebanyakan bangunan kediaman tinggi (kondominium, apartmen servis) dan bangunan komersial berstrata adalah premis ditetapkan. Skim strata kediaman rendah (3 tingkat atau kurang) mungkin tidak ditetapkan — semak dengan pejabat BOMBA negeri anda.

Bagi bangunan yang ditetapkan, Sijil Perakuan Bomba mengesahkan bahawa:

• Semua sistem keselamatan kebakaran (pemercik, penggera kebakaran, pintu kebakaran, hidran, gelendong hos, lampu kecemasan) dipasang dan berfungsi.
• Bangunan telah mematuhi keperluan keselamatan kebakaran BOMBA.
• Laluan keluar kebakaran diselenggara dalam keadaan bersih dan berfungsi.

FC adalah dokumen paling penting untuk pematuhan keselamatan kebakaran. Mengendalikan premis ditetapkan tanpa FC yang sah adalah kesalahan jenayah di bawah Akta 341.

Pembaharuan tahunan: proses dan akibat jika luput

Di bawah Seksyen 28(2) Akta 341, Sijil Perakuan Bomba mesti diperbaharui setiap tahun.

Proses pembaharuan memerlukan:

• Mengemukakan Borang III (borang permohonan pembaharuan) sekurang-kurangnya 30 hari sebelum tarikh luput FC.
• Pemeriksaan BOMBA ke atas sistem keselamatan kebakaran bangunan — semua sistem mesti berfungsi semasa pemeriksaan.
• Membaiki sebarang kecacatan yang dikenal pasti dalam pemeriksaan sebelumnya atau semasa pemeriksaan pembaharuan.
• Membayar fi pembaharuan yang berkenaan.

Akibat jika gagal memperbaharui:

• Bangunan beroperasi tanpa Sijil Perakuan Bomba yang sah — kesalahan jenayah di bawah Akta 341 s.33 yang boleh membawa denda sehingga RM50,000 dan/atau penjara sehingga 5 tahun.
• BOMBA boleh mengeluarkan perintah untuk menutup bangunan atau memerlukan pemindahan sehingga pematuhan dipulihkan.
• Perlindungan insurans bangunan mungkin terbatal jika berlaku kebakaran semasa FC luput.
• Pemilik unit individu mungkin mempunyai tuntutan terhadap MC/JMB bagi sebarang kerugian akibat FC yang luput.

Kewajipan JMB/MC di bawah Akta Pengurusan Strata 2013

Badan Pengurusan Bersama (JMB, beroperasi sebelum hakmilik strata dikeluarkan) dan Perbadanan Pengurusan (MC, selepas hakmilik strata) kedua-duanya memikul kewajipan berkanun di bawah Akta 757 yang bertindih terus dengan keselamatan kebakaran:

• Seksyen 21(1) (JMB) — JMB hendaklah menyelenggara dan menguruskan bangunan dan harta bersama dengan baik serta memastikannya dalam keadaan baik dan boleh digunakan.
• Seksyen 59(1) (MC) — mencerminkan s.21: MC memikul kewajipan penyenggaraan dan pengurusan harta bersama yang sama.
• Harta bersama termasuk infrastruktur keselamatan kebakaran: sistem pemercik, pintu kebakaran, gelendong hos kebakaran, hidran, panel penggera kebakaran, lampu kecemasan, pengekstrak asap dan lobi lif — semuanya sebahagian daripada harta bersama dalam skim strata.
• Badan pengurusan juga bertanggungjawab memastikan koridor bersama, tangga dan laluan keluar kebakaran kekal bersih daripada halangan, selaras dengan Akta 341 dan terma Sijil Perakuan Bomba.

Pada praktiknya, ini bermakna JMB/MC ialah pihak bertanggungjawab untuk:

• Mendapatkan dan memperbaharui Sijil Perakuan Bomba BOMBA.
• Melantik syarikat penyenggaraan sistem keselamatan kebakaran berlesen untuk servis tahunan/separuh tahunan pemercik, sistem penggera dan peralatan kebakaran lain.
• Memastikan laluan keluar kebakaran, koridor dan tangga sentiasa bersih daripada halangan.
• Menjalankan atau menganjurkan latihan kebakaran berkala untuk penduduk.
• Bertindak balas dengan pantas terhadap notis dan arahan BOMBA.

Kewajipan pemilik unit dan penyewa individu

Pemilik unit dan penyewa mereka bukan pemerhati pasif dalam keselamatan kebakaran. Di bawah Akta 341 dan undang-undang kecil strata, pemilik/penyewa individu mesti:

• Tidak menghalang laluan keluar atau koridor kebakaran bersama dengan barangan peribadi, perabot, basikal, skuter, atau apa-apa item lain.
• Tidak mengusik atau melumpuhkan peralatan keselamatan kebakaran di kawasan bersama atau unit sendiri (contohnya, melumpuhkan pengesan asap, menutup kepala pemercik).
• Tidak menyimpan bahan mudah terbakar (tabung LPG, bahan kimia pukal) dalam kuantiti atau lokasi yang melanggar syarat BOMBA.
• Membenarkan akses BOMBA atau pengurusan untuk pemeriksaan keselamatan kebakaran dengan notis munasabah.
• Mematuhi undang-undang kecil bangunan berkaitan renovasi yang mungkin menjejaskan sistem keselamatan kebakaran (contohnya, tidak menebuk sekatan dinding tahan api tanpa kelulusan).

Pemilik individu juga boleh dipertanggungjawabkan jika kecuaian atau pelanggaran undang-undang kecil mereka menyumbang kepada kerugian kebakaran yang dialami pemilik unit lain.

Pelanggaran keselamatan kebakaran biasa di bangunan strata

Apa yang perlu dibuat apabila pengurusan gagal pada keselamatan kebakaran

Jika JMB atau MC bangunan anda mengabaikan keselamatan kebakaran — FC luput, koridor dihalang, peralatan kebakaran rosak — anda mempunyai beberapa pilihan eskalasi:

1. Langkah 1 — Bangkitkan secara rasmi di AGM atau mesyuarat jawatankuasa. Buat aduan secara bertulis (surat atau e-mel) kepada pejabat pengurusan, meminta salinan Sijil Perakuan Bomba semasa dan laporan servis sistem kebakaran terkini. Ini mencipta rekod rasmi.
2. Langkah 2 — Tulis kepada jawatankuasa pengurusan. Susuli secara bertulis jika tiada jawapan diterima dalam tempoh munasabah (7–14 hari bagi isu keselamatan).
3. Langkah 3 — Failkan aduan dengan BOMBA. Hubungi pejabat BOMBA tempatan anda (Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia) secara bertulis dengan penerangan kecacatan. BOMBA boleh memeriksa bangunan dan mengeluarkan notis penguatkuasaan atau perintah tutup kepada pengurusan.
4. Langkah 4 — Failkan aduan dengan COB (Pesuruhjaya Bangunan). COB mempunyai bidang kuasa ke atas kegagalan governans JMB/MC di bawah SMA 2013. Failkan aduan yang menyatakan kegagalan badan pengurusan menyelenggara harta bersama di bawah ss. 21/59 Akta 757.
5. Langkah 5 — Mohon di Tribunal Pengurusan Strata (SMT). SMT boleh mendengar aduan pemilik terhadap badan pengurusan (atau sebaliknya) bagi pelanggaran SMA 2013 — tuntutan sehingga RM250,000 — dan boleh memerintahkan pengurusan mematuhi kewajipan berkanunnya.

Cara memfailkan aduan BOMBA

Aduan BOMBA boleh dibuat melalui:

• Hadir sendiri di Jabatan Bomba dan Penyelamat (balai bomba atau pejabat daerah) terdekat.
• Surat atau e-mel aduan bertulis ditujukan kepada Ketua Jabatan pejabat BOMBA negeri berkenaan.
• Portal MyBOMBA (jika tersedia) untuk aduan dalam talian.

Aduan anda perlu mengandungi: nama bangunan, alamat dan nombor lot strata; kecacatan khusus (contohnya nombor FC luput, laluan keluar dihalang, pemercik rosak); gambar; dan kronologi sebarang komunikasi dengan pengurusan.

BOMBA diberi kuasa di bawah Akta 341 untuk memeriksa bangunan, mengeluarkan Notis Ketidakpatuhan, dan — jika kecacatan mewujudkan bahaya segera — mengeluarkan perintah tutup sehingga kecacatan dibaiki.

Laluan COB dan Tribunal Pengurusan Strata

Jika kegagalan itu adalah isu governans — pengurusan enggan membajet untuk pembaharuan FC atau penyenggaraan sistem kebakaran — COB dan SMT adalah forum yang sesuai:

• Pesuruhjaya Bangunan (COB) — dilantik di bawah s. 4 SMA 2013 bagi setiap kawasan pihak berkuasa tempatan. Failkan aduan di pejabat COB (biasanya berada dalam DBKL/MBPJ/MBSA atau pihak berkuasa tempatan berkenaan). COB boleh memanggil ahli jawatankuasa pengurusan dan mengeluarkan arahan.
• Tribunal Pengurusan Strata (SMT) — failkan permohonan di bawah s. 107 SMA 2013 di negeri berkenaan. Fi pemfailan ialah RM100 (kediaman) atau RM200 (komersial). Tribunal boleh mengawardkan pampasan kepada pemilik dan mengeluarkan perintah terhadap badan pengurusan. Tuntutan sehingga RM250,000 terletak dalam bidang kuasa Tribunal.

Penalti bagi ketidakpatuhan