Renovasi tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan adalah kesalahan di bawah Akta 133 Seksyen 70. Sebagai jiran yang terjejas, anda boleh melaporkan kepada Jabatan Kawalan Bangunan majlis tempatan (percuma, tiada peguam diperlukan), yang boleh mengeluarkan notis henti kerja dan notis roboh. Jika majlis tidak bertindak, anda boleh meningkatkan ke KPKT atau mengejar remedi sivil dalam kacau ganggu, pencerobohan atau kecuaian — dan bagi bangunan strata, tuntutan Tribunal sehingga RM250,000.
Oleh Richard Tan · ClickBina · Disemak dengan perundangan Malaysia yang berkaitan · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 20 Sep 2026
Renovasi adalah “haram” atas salah satu daripada dua sebab: ia dijalankan tanpa kelulusan pelan bangunan pihak berkuasa tempatan yang diperlukan, atau ia menyimpang daripada pelan yang diluluskan secara material. Di bawah Seksyen 70 Akta 133, tiada sesiapa boleh mendirikan mana-mana bangunan, atau menjalankan sebarang pengubahan kepada bangunan, tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan.
Kerja yang umumnya memerlukan kelulusan pihak berkuasa tempatan:
Sebarang lanjutan atau tambahan struktur kepada jejak bangunan (cth. memanjangkan porch kereta, menambah bilik).
Menghack atau membuang dinding galas beban atau elemen struktur.
Mengubah fasad bangunan atau garis bumbung.
Menambah tingkat baharu atau mezanin.
Pengalihan paip atau perparitan besar yang menjejaskan saluran utama.
Membina dinding penahan atau dinding sempadan baharu.
Kerja kosmetik semata-mata (mengecat semula, menukar jubin, menggantikan lekapan jenis sama) biasanya tidak memerlukan kelulusan majlis, walaupun bangunan strata masih mungkin memerlukan kelulusan pengurusan.
Kenapa renovasi haram penting kepada anda sebagai jiran
Risiko struktur — lanjutan atau pengubahan struktur tanpa kelulusan boleh menjejaskan integriti dinding, lantai atau asas kongsi, meletakkan hartanah anda dalam risiko.
Kerosakan air — perparitan yang dialihkan tanpa kejuruteraan yang betul menyebabkan banjir, kebocoran atau kegagalan kalis air yang mengalir ke unit atau taman anda.
Kehilangan cahaya, udara atau privasi — lanjutan yang terlalu besar atau haram boleh menghalang tingkap anda, mengurangkan pengudaraan silang, atau mendedahkan ruang kediaman anda.
Nilai hartanah menurun — struktur haram di sebelah adalah fakta buruk material yang akan dicatat oleh jurunilai dan peguam pembeli.
Risiko kebakaran — struktur yang tidak mematuhi keperluan pemisahan kebakaran UBBL 1984 mewujudkan risiko penularan api yang lebih tinggi kepada hartanah anda.
Rangka kerja undang-undang
Perundangan
Peruntukan
Apa yang dinyatakan
Akta 133 — Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974
Seksyen 70
Tiada bangunan boleh didirikan atau diubah secara material tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu pihak berkuasa tempatan. Kesalahan: denda sehingga RM10,000 dan/atau penjara sehingga 2 tahun; denda berterusan RM1,000/hari selepas sabitan
Akta 133
Seksyen 72
Pihak berkuasa tempatan boleh mengeluarkan notis henti kerja; boleh meroboh dan mendapatkan semula kos daripada pemilik
UBBL 1984
Undang-undang kecil 86, 98
Piawaian pembinaan dinding kongsi dan dinding sempadan
SMA 2013 (Akta 757)
Seksyen 32; Peraturan 2015 Undang-undang kecil 27
Strata: kelulusan pengurusan bertulis terlebih dahulu diperlukan sebelum renovasi; undang-undang kecil mengikat semua pemilik dan penghuni
Akta Undang-Undang Sivil 1956 + common law
Pencerobohan, kacau ganggu, kecuaian
Remedi sivil untuk kerosakan atau kerugian akibat renovasi haram
Dapatkan sebut harga percuma di WhatsApp
WhatsApp butiran kerja anda — kami balas dalam masa sejam dengan sebut harga percuma.
Sebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman
Kuasa penguatkuasaan pihak berkuasa tempatan
Sebaik sahaja anda melaporkan renovasi haram kepada Jabatan Kawalan Bangunan pihak berkuasa tempatan anda (cth. DBKL, MBPJ, MPAJ, MBSJ, MPK), majlis mempunyai kuasa berkanun untuk:
Memeriksa hartanah untuk mengesahkan sama ada kelulusan pelan bangunan yang sah diperoleh.
Mengeluarkan notis henti kerja (Notis Perintah Berhenti Kerja) yang menghentikan serta-merta semua kerja di tapak.
Mengeluarkan notis tunjuk sebab yang memerlukan pemilik menjelaskan dan meluluskan semula kerja, atau berdepan perobohan.
Memerintahkan perobohan struktur tanpa kebenaran jika ia tidak boleh diluluskan semula. Jika pemilik gagal meroboh dalam masa yang ditetapkan, majlis boleh meroboh dan mengenakan bil kepada pemilik.
Memulakan pendakwaan jenayah bagi kesalahan Seksyen 70.
Penalti renovasi haram di bawah Akta 133
Penalti
Butiran
Sumber
Denda
Sehingga RM10,000 setiap kesalahan
Akta 133 s.70(13)–(14)
Penjara
Sehingga 2 tahun
Akta 133 s.70
Denda harian berterusan
Sehingga RM1,000/hari selepas sabitan semasa kesalahan berterusan
Akta 133 s.70
Yuran kompaun
Biasanya 10x–20x yuran permit untuk mengkompaun kesalahan sebagai ganti pendakwaan
Budi bicara pihak berkuasa tempatan
Perintah roboh
Struktur tanpa kebenaran diroboh atas kos pemilik
Akta 133 s.72
Denda strata (tambahan)
COB boleh mengenakan denda di bawah SMA 2013 untuk pelanggaran undang-undang kecil
SMA 2013
Lapisan tambahan: bangunan strata
Jika renovasi haram itu berlaku di bangunan strata (kondo, pangsapuri, servis reidensi), satu set peraturan tambahan terpakai di atas Akta 133:
Kelulusan pengurusan (Undang-undang kecil 27) — pemilik mesti mendapatkan kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada JMB/MC sebelum memulakan sebarang renovasi. Ini berasingan daripada, dan tambahan kepada, keperluan pihak berkuasa tempatan.
Deposit renovasi — kebanyakan bangunan strata memerlukan deposit yang boleh dilucuthakkan jika kerja menyebabkan kerosakan atau melanggar undang-undang kecil.
Penguatkuasaan COB — Pesuruhjaya Bangunan yang bertugas di majlis tempatan anda boleh mengarahkan pengurusan menguatkuasakan undang-undang kecil, mengarahkan pemilik yang melanggar memulihkan keadaan, atau mengambil tindakan terus.
Tribunal Pengurusan Strata — jika renovasi haram menyebabkan anda kerugian, anda boleh memfailkan tuntutan pampasan di Tribunal (sehingga RM250,000) terhadap pemilik.
Cara melaporkan renovasi haram kepada pihak berkuasa tempatan
Kenal pasti pihak berkuasa tempatan anda: DBKL (KL), MBPJ (Petaling Jaya), MPAJ (Ampang Jaya), MBSJ (Subang Jaya), MPKJ (Klang), MPS (Shah Alam).
Pergi atau hubungi Jabatan Kawalan Bangunan majlis tempatan anda — kebanyakan majlis menerima aduan secara dalam talian, e-mel, surat, atau secara peribadi di kaunter.
Berikan: (a) alamat hartanah; (b) penerangan kerja yang dijalankan; (c) foto/video anda; (d) butiran hubungan anda.
Minta pengesahan bertulis aduan anda dan nombor rujukan kes.
Susul melalui telefon atau e-mel selepas 7–14 hari jika anda belum menerima respons.
Jenis renovasi: yang mana memerlukan kelulusan?
Kerja renovasi
Kelulusan PBT (Akta 133)?
Kelulusan pengurusan strata?
Mengecat semula dalaman
Tidak
Biasanya tidak (semak undang-undang kecil)
Menggantikan jubin lantai (aras sama)
Tidak
Biasanya tidak
Memasang kabinet dapur baharu
Tidak
Disyorkan maklumkan pengurusan
Menghack dinding dalaman bukan struktur
Ya (serahan pelan)
Ya
Menghack dinding struktur / kongsi
Ya (pengesahan PE diperlukan)
Ya; juga notifikasi COB
Membina lanjutan bilik / porch kereta
Ya (kelulusan pelan penuh)
Tidak berkenaan bagi landed; strata: biasanya tidak dibenarkan
Meninggikan dinding sempadan
Ya (UBBL Undang-undang kecil 98)
Tidak berkenaan bagi landed
Pengalihan paip besar
Ya (serahan pelan)
Ya (strata)
Apa jika pihak berkuasa tempatan tidak bertindak?
Jika anda telah memfailkan aduan dan pihak berkuasa tempatan tidak bertindak dalam masa yang munasabah (biasanya 2–4 minggu untuk respons awal), anda boleh:
Meningkatkan dalam majlis — tulis kepada Datuk Bandar, ADUN, atau MP dengan salinan aduan awal anda dan kelalaian majlis. Ini sering mempercepatkan penguatkuasaan.
Fail aduan dengan KPKT — Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menyelia semua pihak berkuasa tempatan dan menerima aduan awam melalui sistem Aduan KPKT.
Memohon semakan kehakiman — jika majlis enggan bertindak walaupun kesalahan jelas, anda boleh memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk semakan kehakiman ke atas kelalaian majlis. Ini memerlukan peguam.
Mengejar remedi sivil secara berasingan (lihat di bawah).
Remedi sivil untuk jiran yang terjejas
Secara berasingan daripada laluan penguatkuasaan jenayah, anda mempunyai remedi undang-undang sivil jika renovasi haram itu menyebabkan atau mengancam kemudaratan kepada anda:
Kacau ganggu persendirian — tuntutan di mahkamah untuk injunksi menghentikan kerja dan/atau ganti rugi untuk kerugian atau kemudaratan yang disebabkan.
Pencerobohan — jika struktur itu secara fizikal menceroboh ke atas tanah anda.
Kecuaian — jika kerja haram itu dijalankan secara cuai dan menyebabkan anda kerugian (cth. kegagalan perparitan membanjiri hartanah anda).
Tribunal Pengurusan Strata (strata) — jika kerja itu di bangunan strata dan menyebabkan anda kerugian sebenar, tuntut pampasan sehingga RM250,000 melalui strata.my.
Pelan tindakan langkah demi langkah
Langkah 1 — Dokumenkan kerja. Ambil gambar apa yang sedang dibina, dari sudut yang boleh dilihat daripada hartanah anda. Simpan rekod bertarikh bila kerja bermula dan apa berlaku setiap hari.
Langkah 2 — Semak sama ada mereka mempunyai permit. Anda boleh meminta pihak berkuasa tempatan mengesahkan sama ada kelulusan pelan bangunan yang sah wujud untuk kerja di alamat itu. Ini adalah maklumat awam di bawah Akta 133.
Langkah 3 — Laporkan kepada JMB/MC anda (strata). Jika bangunan strata, laporkan kepada pengurusan secara bertulis dengan segera dan minta mereka gunakan kuasa henti kerja di bawah undang-undang kecil.
Langkah 4 — Failkan aduan rasmi dengan Jabatan Kawalan Bangunan majlis tempatan anda. Sertakan gambar, alamat anda, dan alamat hartanah yang melanggar.
Langkah 5 — Susul secara bertulis jika majlis tidak memberi respons dalam masa 2 minggu. Salin kepada ADUN atau KPKT jika perlu.
Langkah 6 — Lantik peguam hartanah untuk injunksi sivil jika kerja berterusan, menyebabkan risiko struktur, dan majlis terlalu perlahan mengeluarkan notis henti kerja.
Sumber & rujukan rasmi
Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) — Jabatan Peguam Negara Malaysia.
Adakah menyalahi undang-undang untuk renovasi tanpa kelulusan majlis di Malaysia?
Ya. Di bawah Seksyen 70 Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133), sebarang pengubahan atau tambahan material kepada bangunan memerlukan kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan. Meneruskan tanpa kelulusan adalah kesalahan jenayah yang boleh didenda sehingga RM10,000 dan/atau penjara sehingga 2 tahun.
Bagaimana saya melaporkan renovasi haram oleh jiran saya di Malaysia?
Failkan aduan bertulis dengan Jabatan Kawalan Bangunan majlis tempatan anda — DBKL untuk KL, MBPJ untuk Petaling Jaya, MPAJ untuk Ampang Jaya, dan sebagainya. Sertakan gambar dan penerangan kerja. Aduan adalah percuma dan tidak memerlukan peguam.
Bolehkah majlis meroboh lanjutan haram jiran saya?
Ya. Di bawah Seksyen 72 Akta 133, pihak berkuasa tempatan boleh mengeluarkan notis yang memerlukan pemilik meroboh struktur tanpa kebenaran dalam masa yang ditetapkan. Jika pemilik gagal akur, majlis boleh menjalankan perobohan sendiri dan mendapatkan semula kos daripada pemilik.
Apa jika pihak berkuasa tempatan mengabaikan aduan saya tentang renovasi haram?
Tingkatkan dengan menulis kepada Datuk Bandar dan salin kepada ADUN negeri anda. Anda juga boleh memfailkan aduan dengan KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan). Sebagai pilihan terakhir, anda boleh memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk semakan kehakiman ke atas kelalaian majlis, yang memerlukan pelantikan peguam.
Adakah renovasi haram menjejaskan nilai hartanah saya?
Berpotensi ya. Struktur tanpa kelulusan di sebelah adalah fakta buruk material yang akan dicatat oleh jurunilai dan peguam guaman. Ia boleh mengurangkan kebolehpasaran hartanah anda jika pembeli bimbang mereka membeli bersebelahan hartanah dengan isu undang-undang belum selesai yang boleh mencetuskan tindakan penguatkuasaan atau perobohan.
Jiran kondo saya renovasi tanpa kelulusan pengurusan. Apa patut saya buat?
Laporkan secara bertulis kepada JMB/MC anda dengan segera dan minta mereka gunakan kuasa henti kerja di bawah undang-undang kecil strata. Fail juga aduan dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) di majlis tempatan anda di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. Jika kerosakan berlaku, fail di Tribunal Pengurusan Strata melalui strata.my.
Renovasi apa di Malaysia memerlukan kelulusan pihak berkuasa tempatan?
Lanjutan struktur, tambahan kepada jejak bangunan, menghack atau membuang dinding struktur/kongsi, mengubah fasad atau garis bumbung, menambah tingkat baharu, membina dinding sempadan baharu, dan pengalihan paip besar umumnya memerlukan kelulusan pelan bangunan pihak berkuasa tempatan. Kerja kosmetik (mengecat semula, menukar jubin) biasanya tidak.
Bolehkah saya saman jiran saya atas renovasi haram mereka?
Ya, jika renovasi haram itu menyebabkan atau telah menyebabkan anda kemudaratan. Anda boleh membawa tuntutan sivil dalam kacau ganggu persendirian, pencerobohan (jika struktur menceroboh ke atas tanah anda), atau kecuaian. Anda juga boleh memohon injunksi untuk menghentikan kerja yang sedang berjalan. Lantik peguam hartanah atau litigasi Malaysia untuk menilai tuntutan khusus anda.
Ada Soalan tentang Hartanah Anda?
WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.
