Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan perundangan Malaysia yang berkaitan · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 20 Sep 2026
Apakah yang dikira renovasi haram di Malaysia?
Renovasi adalah “haram” atas salah satu daripada dua sebab: ia dijalankan tanpa kelulusan pelan bangunan pihak berkuasa tempatan yang diperlukan, atau ia menyimpang daripada pelan yang diluluskan secara material. Di bawah Seksyen 70 Akta 133, tiada sesiapa boleh mendirikan mana-mana bangunan, atau menjalankan sebarang pengubahan kepada bangunan, tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan.
Kerja yang umumnya memerlukan kelulusan pihak berkuasa tempatan:
- Sebarang lanjutan atau tambahan struktur kepada jejak bangunan (cth. memanjangkan porch kereta, menambah bilik).
- Menghack atau membuang dinding galas beban atau elemen struktur.
- Mengubah fasad bangunan atau garis bumbung.
- Menambah tingkat baharu atau mezanin.
- Pengalihan paip atau perparitan besar yang menjejaskan saluran utama.
- Membina dinding penahan atau dinding sempadan baharu.
Kerja kosmetik semata-mata (mengecat semula, menukar jubin, menggantikan lekapan jenis sama) biasanya tidak memerlukan kelulusan majlis, walaupun bangunan strata masih mungkin memerlukan kelulusan pengurusan.
Kenapa renovasi haram penting kepada anda sebagai jiran
Renovasi haram oleh jiran anda boleh memudaratkan anda secara langsung dalam beberapa cara:
- Risiko struktur — lanjutan atau pengubahan struktur tanpa kelulusan boleh menjejaskan integriti dinding, lantai atau asas kongsi, meletakkan hartanah anda dalam risiko.
- Kerosakan air — perparitan yang dialihkan tanpa kejuruteraan yang betul menyebabkan banjir, kebocoran atau kegagalan kalis air yang mengalir ke unit atau taman anda.
- Kehilangan cahaya, udara atau privasi — lanjutan yang terlalu besar atau haram boleh menghalang tingkap anda, mengurangkan pengudaraan silang, atau mendedahkan ruang kediaman anda.
- Nilai hartanah menurun — struktur haram di sebelah adalah fakta buruk material yang akan dicatat oleh jurunilai dan peguam pembeli.
- Risiko kebakaran — struktur yang tidak mematuhi keperluan pemisahan kebakaran UBBL 1984 mewujudkan risiko penularan api yang lebih tinggi kepada hartanah anda.
Rangka kerja undang-undang
| Perundangan | Peruntukan | Apa yang dinyatakan |
|---|
| Akta 133 — Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 | Seksyen 70 | Tiada bangunan boleh didirikan atau diubah secara material tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu pihak berkuasa tempatan. Kesalahan: denda sehingga RM10,000 dan/atau penjara sehingga 2 tahun; denda berterusan RM1,000/hari selepas sabitan |
| Akta 133 | Seksyen 72 | Pihak berkuasa tempatan boleh mengeluarkan notis henti kerja; boleh meroboh dan mendapatkan semula kos daripada pemilik |
| UBBL 1984 | Undang-undang kecil 86, 98 | Piawaian pembinaan dinding kongsi dan dinding sempadan |
| SMA 2013 (Akta 757) | Seksyen 32; Peraturan 2015 Undang-undang kecil 27 | Strata: kelulusan pengurusan bertulis terlebih dahulu diperlukan sebelum renovasi; undang-undang kecil mengikat semua pemilik dan penghuni |
| Akta Undang-Undang Sivil 1956 + common law | Pencerobohan, kacau ganggu, kecuaian | Remedi sivil untuk kerosakan atau kerugian akibat renovasi haram |
Dapatkan harga tepat dalam beberapa minit
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraSebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman
Kuasa penguatkuasaan pihak berkuasa tempatan
Sebaik sahaja anda melaporkan renovasi haram kepada Jabatan Kawalan Bangunan pihak berkuasa tempatan anda (cth. DBKL, MBPJ, MPAJ, MBSJ, MPK), majlis mempunyai kuasa berkanun untuk:
- Memeriksa hartanah untuk mengesahkan sama ada kelulusan pelan bangunan yang sah diperoleh.
- Mengeluarkan notis henti kerja (Notis Perintah Berhenti Kerja) yang menghentikan serta-merta semua kerja di tapak.
- Mengeluarkan notis tunjuk sebab yang memerlukan pemilik menjelaskan dan meluluskan semula kerja, atau berdepan perobohan.
- Memerintahkan perobohan struktur tanpa kebenaran jika ia tidak boleh diluluskan semula. Jika pemilik gagal meroboh dalam masa yang ditetapkan, majlis boleh meroboh dan mengenakan bil kepada pemilik.
- Memulakan pendakwaan jenayah bagi kesalahan Seksyen 70.
Penalti renovasi haram di bawah Akta 133
| Penalti | Butiran | Sumber |
|---|
| Denda | Sehingga RM10,000 setiap kesalahan | Akta 133 s.70(13)–(14) |
| Penjara | Sehingga 2 tahun | Akta 133 s.70 |
| Denda harian berterusan | Sehingga RM1,000/hari selepas sabitan semasa kesalahan berterusan | Akta 133 s.70 |
| Yuran kompaun | Biasanya 10x–20x yuran permit untuk mengkompaun kesalahan sebagai ganti pendakwaan | Budi bicara pihak berkuasa tempatan |
| Perintah roboh | Struktur tanpa kebenaran diroboh atas kos pemilik | Akta 133 s.72 |
| Denda strata (tambahan) | COB boleh mengenakan denda di bawah SMA 2013 untuk pelanggaran undang-undang kecil | SMA 2013 |
Lapisan tambahan: bangunan strata
Jika renovasi haram itu berlaku di bangunan strata (kondo, pangsapuri, servis reidensi), satu set peraturan tambahan terpakai di atas Akta 133:
- Kelulusan pengurusan (Undang-undang kecil 27) — pemilik mesti mendapatkan kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada JMB/MC sebelum memulakan sebarang renovasi. Ini berasingan daripada, dan tambahan kepada, keperluan pihak berkuasa tempatan.
- Deposit renovasi — kebanyakan bangunan strata memerlukan deposit yang boleh dilucuthakkan jika kerja menyebabkan kerosakan atau melanggar undang-undang kecil.
- Penguatkuasaan COB — Pesuruhjaya Bangunan yang bertugas di majlis tempatan anda boleh mengarahkan pengurusan menguatkuasakan undang-undang kecil, mengarahkan pemilik yang melanggar memulihkan keadaan, atau mengambil tindakan terus.
- Tribunal Pengurusan Strata — jika renovasi haram menyebabkan anda kerugian, anda boleh memfailkan tuntutan pampasan di Tribunal (sehingga RM250,000) terhadap pemilik.
Cara melaporkan renovasi haram kepada pihak berkuasa tempatan
- Kenal pasti pihak berkuasa tempatan anda: DBKL (KL), MBPJ (Petaling Jaya), MPAJ (Ampang Jaya), MBSJ (Subang Jaya), MPKJ (Klang), MPS (Shah Alam).
- Pergi atau hubungi Jabatan Kawalan Bangunan majlis tempatan anda — kebanyakan majlis menerima aduan secara dalam talian, e-mel, surat, atau secara peribadi di kaunter.
- Berikan: (a) alamat hartanah; (b) penerangan kerja yang dijalankan; (c) foto/video anda; (d) butiran hubungan anda.
- Minta pengesahan bertulis aduan anda dan nombor rujukan kes.
- Susul melalui telefon atau e-mel selepas 7–14 hari jika anda belum menerima respons.
Jenis renovasi: yang mana memerlukan kelulusan?
| Kerja renovasi | Kelulusan PBT (Akta 133)? | Kelulusan pengurusan strata? |
|---|
| Mengecat semula dalaman | Tidak | Biasanya tidak (semak undang-undang kecil) |
| Menggantikan jubin lantai (aras sama) | Tidak | Biasanya tidak |
| Memasang kabinet dapur baharu | Tidak | Disyorkan maklumkan pengurusan |
| Menghack dinding dalaman bukan struktur | Ya (serahan pelan) | Ya |
| Menghack dinding struktur / kongsi | Ya (pengesahan PE diperlukan) | Ya; juga notifikasi COB |
| Membina lanjutan bilik / porch kereta | Ya (kelulusan pelan penuh) | Tidak berkenaan bagi landed; strata: biasanya tidak dibenarkan |
| Meninggikan dinding sempadan | Ya (UBBL Undang-undang kecil 98) | Tidak berkenaan bagi landed |
| Pengalihan paip besar | Ya (serahan pelan) | Ya (strata) |
Apa jika pihak berkuasa tempatan tidak bertindak?
Jika anda telah memfailkan aduan dan pihak berkuasa tempatan tidak bertindak dalam masa yang munasabah (biasanya 2–4 minggu untuk respons awal), anda boleh:
- Meningkatkan dalam majlis — tulis kepada Datuk Bandar, ADUN, atau MP dengan salinan aduan awal anda dan kelalaian majlis. Ini sering mempercepatkan penguatkuasaan.
- Fail aduan dengan KPKT — Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menyelia semua pihak berkuasa tempatan dan menerima aduan awam melalui sistem Aduan KPKT.
- Memohon semakan kehakiman — jika majlis enggan bertindak walaupun kesalahan jelas, anda boleh memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk semakan kehakiman ke atas kelalaian majlis. Ini memerlukan peguam.
- Mengejar remedi sivil secara berasingan (lihat di bawah).
Remedi sivil untuk jiran yang terjejas
Secara berasingan daripada laluan penguatkuasaan jenayah, anda mempunyai remedi undang-undang sivil jika renovasi haram itu menyebabkan atau mengancam kemudaratan kepada anda:
- Kacau ganggu persendirian — tuntutan di mahkamah untuk injunksi menghentikan kerja dan/atau ganti rugi untuk kerugian atau kemudaratan yang disebabkan.
- Pencerobohan — jika struktur itu secara fizikal menceroboh ke atas tanah anda.
- Kecuaian — jika kerja haram itu dijalankan secara cuai dan menyebabkan anda kerugian (cth. kegagalan perparitan membanjiri hartanah anda).
- Tribunal Pengurusan Strata (strata) — jika kerja itu di bangunan strata dan menyebabkan anda kerugian sebenar, tuntut pampasan sehingga RM250,000 melalui strata.my.
Pelan tindakan langkah demi langkah
- Langkah 1 — Dokumenkan kerja. Ambil gambar apa yang sedang dibina, dari sudut yang boleh dilihat daripada hartanah anda. Simpan rekod bertarikh bila kerja bermula dan apa berlaku setiap hari.
- Langkah 2 — Semak sama ada mereka mempunyai permit. Anda boleh meminta pihak berkuasa tempatan mengesahkan sama ada kelulusan pelan bangunan yang sah wujud untuk kerja di alamat itu. Ini adalah maklumat awam di bawah Akta 133.
- Langkah 3 — Laporkan kepada JMB/MC anda (strata). Jika bangunan strata, laporkan kepada pengurusan secara bertulis dengan segera dan minta mereka gunakan kuasa henti kerja di bawah undang-undang kecil.
- Langkah 4 — Failkan aduan rasmi dengan Jabatan Kawalan Bangunan majlis tempatan anda. Sertakan gambar, alamat anda, dan alamat hartanah yang melanggar.
- Langkah 5 — Susul secara bertulis jika majlis tidak memberi respons dalam masa 2 minggu. Salin kepada ADUN atau KPKT jika perlu.
- Langkah 6 — Lantik peguam hartanah untuk injunksi sivil jika kerja berterusan, menyebabkan risiko struktur, dan majlis terlalu perlahan mengeluarkan notis henti kerja.
Sumber & rujukan rasmi
- Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) — Jabatan Peguam Negara Malaysia.
- Jabatan Kawalan Bangunan DBKL.
- Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757).
- Tribunal Pengurusan Strata — strata.my (KPKT).
