Pertikaian Laluan Masuk Kongsi
di Malaysia (Panduan 2026)

Apakah laluan masuk kongsi di sisi undang-undang?

Di Malaysia, laluan masuk kongsi biasanya salah satu daripada dua perkara di sisi undang-undang:

• Kemudahan hak laluan (easement) — hak berdaftar atau nyata yang diberikan pemilik satu lot (tenement servien) kepada pemilik lot bersebelahan (tenement dominan) untuk melalui tanah mereka. Ini adalah bentuk paling biasa dan paling dilindungi undang-undang.
• Jalan atau lorong akses persendirian kongsi — sebidang tanah yang dimiliki bersama (sebagai tenan bersama) oleh pemilik bersebelahan, sering ditunjukkan pada dokumen hakmilik sebagai rizab hak laluan kongsi.

Dalam skim perumahan Malaysia yang lebih lama dan sub-bahagian kampung, laluan masuk kongsi kerap dicipta apabila sebidang tanah disub-bahagikan — satu jalur dikekalkan sebagai lorong akses kongsi untuk semua lot yang terhasil. Dalam pembangunan berpagar-berpengawal baharu, jalan akses biasanya harta bersama, bukan kemudahan persendirian.

Kemudahan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56)

Bahagian Tujuh Belas, Bab Tiga Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56) mentadbir kemudahan (ss. 282–295). Peruntukan utama yang relevan dengan laluan masuk kongsi:

• Seksyen 282 — mentakrifkan “kemudahan” sebagai sebarang hak yang diberikan satu pemilik kepada pemilik lain, dalam kapasiti mereka sebagai sedemikian dan bagi kenikmatan bermanfaat tanah mereka, mengikut peruntukan Bab tersebut.
• Seksyen 283 — menetapkan kelas hak yang boleh wujud sebagai kemudahan, termasuk hak laluan, hak pengaliran air, dan hak lain yang Pihak Berkuasa Negeri boleh tetapkan.
• Seksyen 285 — memperuntukkan bahawa kemudahan dicipta melalui instrumen berdaftar (Borang 17A atau borang ditetapkan yang sesuai), dilaksanakan oleh pemberi dan didaftarkan di pejabat tanah.
• Seksyen 289 — berkaitan pelepasan kemudahan oleh pemilik dominan (iaitu, pihak yang mendapat manfaat boleh bersetuju melepaskan hak tersebut).
• Seksyen 290 — pemadaman kemudahan melalui kesatuan hakmilik dan milikan (iaitu, jika lot dominan dan servien menjadi milik pemilik yang sama, kemudahan bercantum dan terpadam).

Prinsip utama ialah, di bawah sistem hakmilik Torrens, satu kemudahan mesti didaftarkan untuk boleh dikuatkuasakan sepenuhnya terhadap pihak ketiga dan pejabat tanah. Kemudahan yang tidak didaftarkan atau nyata (tetapi tidak didaftarkan) mempunyai kesan kontrak antara pihak asal tetapi tidak boleh mengikat pembeli yang mengambil tanpa notis.

Bagaimana hak laluan dicipta di Malaysia

Kemudahan hak laluan berdaftar di Malaysia dicipta melalui:

1. Pemberian nyata — pemilik servien melaksanakan pemberian rasmi (Borang 17A di bawah KTN) yang kemudian didaftarkan di pejabat tanah. Ini adalah satu-satunya cara mencipta kemudahan mengikat di bawah KTN.
2. Rizab nyata — dalam jualan sebahagian lot, penjual boleh merizabkan hak laluan atas bahagian yang dijual demi manfaat tanah yang dikekalkan. Ini juga mesti didaftarkan.
3. Syarat sub-bahagian — apabila tanah disub-bahagikan, pejabat tanah atau Pengarah Negeri boleh mengenakan syarat dalam pelan susun atur sub-bahagian yang diluluskan bahawa sejalur tanah berfungsi sebagai hak laluan kongsi untuk semua lot yang terhasil. Ini harus muncul dalam syarat hakmilik.

Kemudahan atas keperluan, preskripsi (penggunaan lama) atau pemberian tersirat — biasa dalam undang-undang Inggeris — secara amnya tidak diiktiraf di bawah sistem Torrens KTN Malaysia. Jika tiada kemudahan berdaftar, pemilik tanah yang aksesnya dihalang mesti bergantung kepada undang-undang sivil gangguan atau pencerobohan berbanding hak kemudahan undang-undang tanah.

Hak laluan berdaftar lawan tidak berdaftar

Apa yang dikira halangan laluan masuk kongsi?

Halangan biasa yang menimbulkan pertikaian di kawasan kediaman Malaysia:

• Memarkir kenderaan yang menghalang sebahagian atau keseluruhan lorong akses.
• Mendirikan pintu pagar atau penghalang merentasi lorong kongsi tanpa persetujuan.
• Meletakkan tong sampah, bahan binaan atau pasu tanaman atas lorong.
• Membina dinding, tambahan atau car-porch yang menceroboh ke atas lorong.
• Landskap (batas tanaman ditinggikan, akar pokok, turapan) yang menyempitkan atau merosakkan permukaan lorong.

Sebarang tindakan fizikal atau berterusan yang mengganggu secara tidak munasabah hak seseorang untuk melalui laluan masuk kongsi boleh membentuk gangguan persendirian atau, jika lorong dimiliki bersama, pencerobohan.

Remedi undang-undang anda

Anda mempunyai tiga laluan utama, yang boleh dijalankan serentak:

1. Aduan kepada pejabat tanah (Pejabat Tanah) — jika terdapat kemudahan berdaftar, pejabat tanah mempunyai bidang kuasa menyiasat pelanggaran syarat dan menguatkuasakan hak kemudahan.
2. Tuntutan sivil gangguan / pencerobohan — failkan writ saman menuntut ganti rugi dan injunksi bagi halangan hak laluan anda atau gangguan yang disebabkan penggunaan ruang kongsi oleh jiran.
3. Permohonan injunksi — mohon kepada Mahkamah Sesyen atau Mahkamah Tinggi untuk injunksi interlokutori (ex parte jika mendesak) untuk menghentikan halangan serta-merta sementara tuntutan utama diteruskan.

Proses aduan pejabat tanah

Jika terdapat hak laluan berdaftar atau syarat hakmilik yang mencipta laluan masuk kongsi, mulakan dengan pejabat tanah:

1. Dapatkan salinan hakmilik tanah anda dan sahkan endorsan hak laluan atau syarat hakmilik.
2. Sediakan gambar, pelan ukur, dan aduan bertulis menerangkan halangan tersebut.
3. Kemukakan aduan secara bertulis kepada Pejabat Pengarah Tanah dan Galian (PTG) negeri anda atau pejabat tanah daerah.
4. Pejabat tanah boleh mengeluarkan notis kepada pemilik yang melanggar dan memerlukan pengalihan halangan.
5. Ketidakpatuhan arahan pejabat tanah boleh menyebabkan pejabat tanah mengambil tindakan penguatkuasaan atau merujuk perkara ke mahkamah.

Prosiding pejabat tanah secara amnya lebih murah dan lebih pantas berbanding tindakan mahkamah sivil, menjadikannya langkah pertama terbaik bagi pertikaian kemudahan berdaftar.

Tuntutan sivil: gangguan dan pencerobohan

Jika pejabat tanah tidak menyelesaikan perkara, atau jika kemudahan tidak berdaftar, tuntutan sivil di Mahkamah Sesyen atau Mahkamah Tinggi adalah langkah seterusnya. Kausa tindakan anda kemungkinan salah satu atau lebih daripada:

• Gangguan persendirian — gangguan berterusan atau berulang terhadap penggunaan dan kenikmatan munasabah tanah anda, termasuk hak laluan anda.
• Pencerobohan tanah — di mana jiran secara fizikal menceroboh ke atas bahagian lorong kongsi anda atau ke atas hartanah anda.
• Pelanggaran kemudahan — jika terdapat kemudahan berdaftar dan pemilik servien menghalangnya, ini juga pelanggaran instrumen berdaftar.

Remedi yang tersedia daripada mahkamah termasuk: ganti rugi (pampasan untuk kehilangan akses dan kesulitan) dan injunksi mandatori memerintahkan jiran mengalihkan halangan dan menahan gangguan masa hadapan.

Memohon injunksi

Apabila halangan berterusan dan menyebabkan kemudaratan segera, anda boleh memohon injunksi interlokutori kepada mahkamah untuk menghentikan halangan sementara tuntutan utama tertangguh. Bagi situasi amat mendesak, injunksi ex parte (tanpa notis kepada pihak lain) boleh diberikan dalam masa beberapa jam, menunggu perbicaraan penuh.

Untuk mendapatkan injunksi, anda mesti menunjukkan: terdapat persoalan serius untuk dibicarakan (kes prima facie), imbangan kesesuaian memihak kepada pemberian injunksi, dan ganti rugi sahaja tidak akan menjadi remedi mencukupi (kerana akses kepada hartanah anda tidak boleh digantikan).

Perbandingan remedi

Kos dan garis masa

Tip pencegahan dan dokumentasi

• Semak hakmilik anda sebelum membeli. Jika anda membeli rumah teres atau semi-D dengan lorong akses kongsi, sahkan sama ada hak laluan atau kemudahan didaftarkan pada semua hakmilik terlibat sebelum menandatangani SPA.
• Dokumenkan keadaan semasa laluan masuk. Ambil gambar bertarikh dari kedua-dua hujung dan catat dimensi. Jika pertikaian timbul kemudian, bukti asas ini amat bernilai.
• Berkomunikasi secara bertulis lebih awal. Jika jiran mula menghalang lorong, nota bertulis yang sopan (simpan salinan) jauh lebih murah berbanding tindakan mahkamah dan sering menyelesaikan perkara dengan pantas.
• Formalkan susunan tidak formal. Jika hak laluan anda berdasarkan persefahaman lisan berbanding kemudahan berdaftar, rujuk peguam tentang memformalkannya dengan instrumen berdaftar — terutamanya sebelum menjual mana-mana hartanah tersebut.

Untuk pertikaian berkaitan, lihat panduan kami mengenai pertikaian dinding sempadan → dan dinding kongsi jiran →.

Sumber & rujukan rasmi

• Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56), ss. 282–295 (Bahagian Tujuh Belas, Bab Tiga: Kemudahan) — Undang-Undang Malaysia
• JKPTG (Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian) — Kanun Tanah Negara 1965 (Digital) — jkptg.gov.my