Dinding Kongsi Jiran
Siapa Miliknya, Siapa Bayar & Kebenaran Yang Wajib (2026)

Apa itu dinding kongsi (party wall)?

Di bawah Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL 1984), Undang-undang Kecil 86, dinding kongsi ditakrifkan sebagai dinding yang menjadi sebahagian daripada sebuah bangunan dan yang digunakan, atau dibina untuk digunakan, bagi memisahkan bangunan bersebelahan yang dimiliki oleh orang yang berlainan — sama ada dinding itu berdiri merentangi sempadan lot atau bersentuhan terus dengannya.

Takrif itu kedengaran teknikal, tetapi maksud praktikalnya mudah: dinding itu bukan sepenuhnya milik anda, dan bukan juga sepenuhnya milik jiran. Di Malaysia, dinding kongsi paling kerap ditemui pada:

• Rumah teres dan rumah berkembar berangkai — dinding yang dikongsi antara dua unit bersebelahan dalam satu deretan.
• Rumah semi-D — dinding yang dikongsi antara dua belah rumah.
• Petak strata — dinding yang memisahkan dua unit kondominium atau pangsapuri bersebelahan, yang turut ditadbir oleh Akta 757 dan pelan strata.
• Rumah kedai komersial — dinding antara lot kedai bersebelahan.

Siapa memiliki dinding kongsi di Malaysia?

Pemilikan bergantung pada jenis hakmilik, dan inilah sebab jawapan untuk rumah teres berbeza daripada jawapan untuk kondominium:

Dalam praktiknya, kedua-dua pemilik bersebelahan bagi dinding kongsi rumah teres lazimnya berkongsi satu hak sokongan (right of support) di bawah common law — tiada seorang pun boleh melakukan apa-apa yang melemahkan integriti struktur dinding itu atau menafikan pemilik satu lagi sokongan yang diberikan oleh dinding tersebut. Itulah prinsip yang menjadi asas kepada hampir setiap pertikaian dinding kongsi.

Rangka undang-undang sekilas pandang

Yang mengelirukan tentang dinding kongsi ialah beberapa undang-undang terpakai serentak. Anda tidak memilih satu — semuanya berjalan bersama:

Dinding kongsi strata di bawah Akta 757

Untuk bangunan strata, Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 menambah peraturan khusus tentang dinding kongsi:

• Peraturan 56 membenarkan pemilik petak atau badan pengurusan mengemukakan aduan kepada COB berkenaan kerosakan pada dinding kongsi. COB mempunyai kuasa menyiasat, membuat penentuan tentang siapa bertanggungjawab, dan mengarahkan pihak yang bertanggungjawab melaksanakan pembaikan.
• Peraturan 67 menetapkan prosedur khusus bagi tuntutan kerosakan dinding kongsi antara pemilik petak.
• Undang-undang kecil 27 di bawah Peraturan-Peraturan 2015 menghendaki mana-mana pemilik petak mendapat kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada perbadanan pengurusan sebelum menjalankan kerja renovasi yang menjejaskan dinding kongsi.
• Apa-apa pengubahan struktur pada dinding kongsi juga memerlukan kelulusan pelan bangunan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133 s.70.

Kegagalan mendapatkan kedua-dua kelulusan pengurusan dan kelulusan pihak berkuasa tempatan adalah pelanggaran berganda: melanggar undang-undang kecil strata, dan melanggar Akta 133.

Siapa bayar pembaikan dinding kongsi?

Ini pertikaian yang paling kerap berlaku, dan jawapannya bergantung sepenuhnya pada punca kerosakan, bukan pada di sebelah siapa kerosakan itu kelihatan:

Kalau retak pada dinding anda muncul tanpa apa-apa kerja renovasi di sebelah, diagnosisnya berlainan sama sekali — lihat jenis retak dinding dan maksudnya → sebelum menganggap jiran anda puncanya.

Bila anda perlukan kebenaran sebelum menyentuh dinding kongsi

Jawapan ringkasnya: sentiasa, bagi apa-apa pengubahan struktur atau pengubahan yang material. Secara khusus, anda mesti mendapatkan ketiga-tiga ini:

• Kebenaran bertulis jiran anda — kerana dinding itu, atau sebahagian daripadanya, adalah miliknya atau memberikan sokongan kepada hartanahnya.
• Kelulusan pelan bangunan pihak berkuasa tempatan di bawah Akta 133 Seksyen 70 — kerana apa-apa pengubahan struktur adalah satu “pengubahan pada bangunan”. Pelan lazimnya perlu dikemukakan oleh arkitek berdaftar dan diendors oleh jurutera profesional (PE) kalau elemen struktur terlibat.
• Kelulusan pengurusan (strata) di bawah Undang-undang kecil 27 Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata 2015.

Malah kerja kecil seperti menebuk laluan pada dinding untuk konduit elektrik baharu patut dimaklumkan kepada pihak pengurusan (strata) dan kepada jiran anda, kerana getaran dan hacking boleh menyebabkan retak yang tidak dijangka di sebelah bersebelahan. Kos dan kaedah kerja hacking yang betul diterangkan di kos hacking dinding →.

Kalau jiran hack dinding kongsi tanpa kebenaran anda

Kalau jiran anda menghack, menipiskan atau mengubah struktur dinding kongsi tanpa mendapat kebenaran anda atau kelulusan yang diperlukan, dia telah melakukan beberapa pelanggaran serentak:

• Kesalahan Akta 133 Seksyen 70 — membina tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan (denda sehingga RM10,000 dan kemungkinan pemenjaraan).
• Pencerobohan ke atas tanah atau harta — mengganggu secara fizikal dinding yang sebahagiannya milik anda.
• Nuisance atau kecuaian — kalau kerja itu menyebabkan atau membawa risiko kerosakan pada sebelah anda: retak, kelemahan struktur, bunyi bising dan habuk.
• Pelanggaran undang-undang kecil strata (strata sahaja) — merenovasi tanpa kelulusan pengurusan dan kelulusan pihak berkuasa tempatan.

Remedi anda: laporkan segera kepada pihak berkuasa tempatan untuk notis henti kerja di bawah Akta 133; laporkan kepada JMB/MC (strata) untuk menghentikan kerja itu dan menggunakan deposit renovasi; laporkan kepada COB (strata) untuk keputusan di bawah Peraturan 56 dan 67; pohon injunksi interim di mahkamah kalau kerja masih berjalan dan mewujudkan risiko struktur; dan tuntut pampasan kos pembaikan di Tribunal Pengurusan Strata (strata) atau melalui guaman sivil (landed). Untuk kerosakan renovasi jiran yang lebih luas daripada dinding itu sendiri — bocor, getaran, paip — lihat renovasi jiran rosakkan unit anda →.

Laluan aduan COB (strata)

Pesuruhjaya Bangunan (COB) ialah pihak berkuasa penguatkuasa bagi Akta 757 dan bergabung dengan majlis tempatan anda — contohnya DBKL, MBPJ atau MPAJ. Untuk kerosakan dinding kongsi dalam skim strata, laluan COB di bawah Peraturan 56 dan 67 adalah percuma, agak pantas, dan tidak memerlukan peguam. Failkan aduan bertulis yang mengandungi:

• Butiran unit anda dan butiran unit yang terbabit.
• Penerangan kerja yang dibuat dan kesannya terhadap dinding kongsi.
• Gambar dan video kerosakan.
• Sebut harga pembaikan daripada kontraktor berdaftar CIDB.
• Salinan aduan bertulis anda kepada pihak pengurusan dan balasan mereka.

COB boleh mengarahkan pemilik yang bertanggungjawab melaksanakan pembaikan, dan boleh mengenakan denda di bawah Akta 757 bagi ketidakpatuhan.

Tuntutan Tribunal, pelan tindakan, dan cara mengelakkannya

Kalau tindakan COB tidak menghasilkan pembaikan yang memadai, atau kalau anda perlukan perintah pampasan yang formal, failkan di Tribunal Pengurusan Strata melalui strata.my atau secara berhadapan di pejabat COB yang berkenaan. Tribunal boleh memerintahkan pemilik yang melanggar membayar kos pembaikan penuh anda ditambah kerugian susulan, sehingga RM250,000. Award dikeluarkan dalam tempoh 60 hari dan mempunyai kuat kuasa perintah mahkamah.

Urutan tindakan yang berkesan ialah enam langkah. Pertama, dokumentasikan segera: ambil gambar sebelah anda sebelum dan selepas kerja itu, dan catat tarikh, waktu serta sifat bunyi atau getaran yang anda dengar. Kedua, maklumkan kepada pihak pengurusan (strata) secara bertulis, dan minta mereka menghentikan kerja itu serta menggunakan deposit renovasi. Ketiga, adu kepada pihak berkuasa tempatan kalau tiada permit diperoleh, dan minta Jabatan Kawalan Bangunan mengeluarkan notis henti kerja. Keempat, tulis kepada jiran secara formal, memaklumkan kerosakan itu, hak anda, dan niat anda menuntut pembaikan. Kelima, failkan aduan COB (strata) di bawah Peraturan 56 untuk penentuan formal tentang siapa bertanggungjawab. Keenam, failkan tuntutan Tribunal (strata) atau guaman sivil (landed) kalau jiran enggan membaiki atau memberi pampasan. Kalau kerja hacking itu menyentuh elemen menanggung beban, lihat juga hacking tanpa kelulusan →.

Dari sisi yang satu lagi, empat perkara menghalang anda daripada menjadi jiran dalam cerita ini. Kalau anda bercadang membuat apa-apa kerja berhampiran dinding kongsi, beri jiran notis bertulis lebih awal dan dapatkan kebenaran bertulisnya. Lantik jurutera profesional (PE) untuk apa-apa kerja yang menyentuh dinding struktur atau dinding kongsi — endorsemen PE diperlukan untuk kemukakan pelan bangunan kepada pihak berkuasa tempatan. Dalam bangunan strata, kemukakan pelan renovasi anda kepada pihak pengurusan di bawah Undang-undang kecil 27 dan dapatkan kelulusan bertulis sebelum kerja bermula. Dan ambil gambar dinding itu dari kedua-dua belah sebelum renovasi anda, supaya keadaan sebelum kerja terbukti kalau ada tuntutan pada masa depan.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk dinding kongsi yang rosak akibat kerja di sebelah sana, kerja kami ialah bahagian teknikalnya: datang tengok, tulis apa yang rosak dan apa puncanya dalam bahasa yang boleh dibaca orang lain, dan beri sebut harga pembaikan yang berpecah ikut item supaya jumlahnya boleh dipertahankan di hadapan pihak ketiga.

Satu perkara yang berbaloi difahami dari awal: penilaian bertulis yang bebas dan berpecah ikut item selalunya bahagian yang paling berat dalam fail anda, kerana ia menukar aduan menjadi satu jumlah yang boleh diperiksa. Simpan gambar bertarikh, simpan setiap balasan bertulis, dan dapatkan lebih daripada satu sebut harga pembaikan sebelum anda memutuskan langkah seterusnya.

Halaman ini maklumat umum untuk pemilik rumah di Malaysia, bukan nasihat guaman. Untuk keadaan khusus anda, sahkan dengan pihak berkuasa yang berkenaan atau peguam hartanah bertauliah.