Pengurusan Kondo Tolak Permohonan Renovate
Bila Penolakan Itu Sah, dan Cara Mencabarnya (2026)

Hak anda untuk merenovasi petak sendiri

Bila anda memiliki petak strata — kondominium, apartmen servis atau rumah bandar berhakmilik strata — anda ada hak bersyarat untuk merenovasi unit anda sendiri. Syaratnya ialah anda mesti mendapat kelulusan bertulis daripada Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) terlebih dahulu.

Peraturan utamanya ialah undang-undang kecil 27 (By-law 27) Jadual Ketiga kepada Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015. Ia memperuntukkan bahawa pemilik petak tidak boleh menjalankan apa-apa kerja renovasi ke atas petaknya tanpa terlebih dahulu mendapat kelulusan bertulis daripada perbadanan pengurusan dan, jika perlu, daripada pihak berkuasa tempatan yang berkenaan.

Kuasa badan pengurusan untuk mengawal selia renovasi pula mengalir daripada seksyen 70 Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), yang membenarkan MC membuat undang-undang kecil tambahan melalui resolusi khas untuk mengawal selia penggunaan dan penikmatan petak serta harta bersama. Tetapi kuasa itu bukan tanpa had — undang-undang kecil mesti munasabah dan tidak boleh melucutkan hak asas pemilik ke atas petaknya sendiri.

Peraturan rumah bangunan anda boleh menambah syarat lagi di atas undang-undang kecil Jadual Ketiga yang standard. Sebelum anda menghantar borang permohonan, minta salinan kedua-duanya daripada pengurusan: undang-undang kecil yang berdaftar dan peraturan rumah yang berkuat kuasa sekarang. Untuk rangka penuh Akta itu, lihat panduan Akta 757 → dan undang-undang kecil dan denda strata →

Apa yang pengurusan memang boleh tuntut

Badan pengurusan berhak menetapkan syarat yang munasabah untuk melindungi keutuhan struktur bangunan, keselamatan penduduk lain, dan rupa harta bersama. Syarat berikut adalah standard, sah dan boleh dikuatkuasakan — patuhi sepenuhnya dahulu, sebelum anda berhujah bahawa penolakan itu tidak sah.

Perhatikan bahawa deposit renovasi ialah cagaran, bukan yuran. Ia dipegang sepanjang tempoh kerja sebagai perlindungan terhadap kerosakan harta bersama, dan dikembalikan sepenuhnya selepas pemeriksaan kalau tiada kerosakan. Itu satu sebab mengapa bayaran yang dilabel “yuran pentadbiran tidak boleh dikembalikan” berdiri atas tapak yang jauh lebih lemah.

Penolakan yang berkemungkinan tidak sah

Pengurusan tidak boleh menolak permohonan renovasi semata-mata kerana ia tidak suka pemilik itu, kerana pemilik ada pertikaian lain yang belum selesai dengan pengurusan, atau tanpa memberi apa-apa sebab langsung. Jenis penolakan berikut berkemungkinan besar boleh dicabar dengan jayanya:

• Penolakan menyeluruh tanpa sebab bertulis. Pengurusan mesti menyatakan kenapa permohonan ditolak; notis kosong yang berbunyi “tidak diluluskan” sahaja tidak memadai.
• Penolakan berdasarkan undang-undang kecil yang tidak pernah diluluskan dengan betul. Undang-undang kecil tambahan memerlukan resolusi khas (undi 75% di mesyuarat agung) dan mesti difailkan dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) dalam tempoh 30 hari di bawah s.70(3) Akta 757.
• Syarat yang tiada kaitan rasional dengan keselamatan bangunan atau perlindungan harta bersama. Contohnya, menuntut pemilik membayar “yuran pentadbiran” tidak boleh dikembalikan sebanyak RM5,000 untuk kerja hacking dalaman melangkaui apa yang Peraturan itu bayangkan.
• Penolakan kerja dalaman semata-mata yang bukan struktur — menukar lantai dalaman, mengecat dalam unit — sedangkan tiada undang-undang kecil atau peraturan rumah yang melarangnya.
• Kelulusan terpilih. Meluluskan kelas kerja yang sama untuk sesetengah pemilik tetapi tidak untuk yang lain, tanpa justifikasi yang munasabah.

Bila syarat yang dikenakan melangkaui kuasa berkanun badan pengurusan, remedi yang betul ialah Tribunal Pengurusan Strata — bukan mematuhinya dan berharap ia hilang sendiri. Mematuhi syarat yang tidak sah sekali menjadikannya preseden dalam bangunan anda untuk permohonan seterusnya.

Syarat yang sah lawan syarat yang tidak sah

Jadual ini memetakan syarat yang paling kerap ditemui kepada kemungkinan kesahannya. Ia panduan umum — undang-undang kecil bangunan anda sendiri boleh menggerakkan butirannya, dan hanya Tribunal yang boleh memutuskan kes tertentu.

Dari permohonan ke rayuan: langkah demi langkah

Ikut langkah ini mengikut urutan sebelum eskalasi kepada badan rasmi. Melangkau langkah awal ialah cara paling biasa fail yang kuat menjadi lemah.

1. Hantar permohonan bertulis yang lengkap. Sertakan pelan lantai, skop kerja, butiran kontraktor dan apa-apa dokumen sokongan yang diminta borang pengurusan. Permohonan yang tidak lengkap memberi pengurusan sebab yang sah untuk menangguhkan kelulusan.
2. Minta sebab bertulis untuk sebarang penolakan. Hantar surat atau e-mel meminta pengurusan mengesahkan alasan penolakan secara bertulis, dalam tempoh 14 hari. Simpan salinan setiap surat-menyurat.
3. Semak sama ada undang-undang kecil yang dipetik memang diluluskan dengan betul. Minta salinan undang-undang kecil berdaftar dan sahkan ia difailkan dengan COB seperti yang dikehendaki di bawah s.70(3) Akta 757. Kalau ia tidak pernah didaftarkan dengan betul, ia mungkin tidak boleh dikuatkuasakan.
4. Tulis rayuan rasmi kepada jawatankuasa JMB atau MC. Petik peruntukan khusus By-law 27 dan Jadual Ketiga, lampirkan bukti (pelan lantai, kelayakan kontraktor), dan minta keputusan dalam tempoh 21 hari.
5. Eskalasi kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) kalau rayuan diabaikan atau ditolak tanpa alasan yang wajar. COB mempunyai bidang kuasa penyeliaan ke atas badan pengurusan di bawah Akta 757.
6. Failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata kalau laluan COB tidak menyelesaikan perkara itu, atau kalau anda mahukan perintah yang boleh dikuatkuasakan dengan cepat. Tribunal boleh memerintahkan pengurusan memberi kelulusan, atau memulangkan deposit yang dikutip secara tidak sah.

Bukti yang anda perlukan sebelum eskalasi

Semakin kemas jejak kertas anda, semakin kuat tuntutan Tribunal anda. Kumpulkan perkara berikut sebelum memfailkan:

• Salinan permohonan bertulis anda dengan cop tarikh (simpan resit kalau ia dihantar secara fizikal).
• Penolakan bertulis pengurusan — atau bukti bahawa mereka langsung tidak menjawab dalam tempoh yang munasabah.
• Salinan undang-undang kecil berdaftar dan peraturan rumah, diperoleh daripada COB atau daripada pengurusan di bawah s.35 Akta 757.
• Surat rayuan rasmi anda dan jawapan pengurusan — atau ketiadaan jawapan.
• Pembanding: bukti (gambar, surat) bahawa pengurusan meluluskan kerja yang serupa untuk unit lain, yang menunjukkan layanan terpilih.
• Pelan renovasi daripada kontraktor berlesen yang mengesahkan kerja itu selamat dari segi struktur.

Untuk menyediakan dokumen kontraktor yang akan bertahan diperiksa, lihat cara membaca sebut harga renovate → dan jadual bayaran renovasi yang selamat →

COB dan Tribunal Pengurusan Strata

Pesuruhjaya Bangunan (COB) dilantik di bawah Akta 757 untuk menyelia dan menguatkuasakan pematuhan oleh JMB dan MC. Pejabat COB ditadbir di peringkat pihak berkuasa tempatan — DBKL untuk Kuala Lumpur, dan pelbagai Majlis Bandaraya atau Majlis Perbandaran di Selangor.

Untuk memfailkan aduan COB: tulis surat aduan rasmi yang menetapkan kronologi, alasan bantahan anda, dan relief yang anda pohon (contohnya “arahan kepada pengurusan untuk memproses dan menjawab permohonan renovasi dalam tempoh 14 hari”); lampirkan semua dokumen sokongan; hantar kepada COB bagi kawasan pihak berkuasa tempatan anda. COB boleh menyiasat, mengeluarkan arahan kepada pengurusan, atau merujuk perkara itu kepada Tribunal. Laluan COB lebih murah daripada Tribunal, tetapi tempohnya kurang boleh diramal.

Tribunal Pengurusan Strata, yang ditadbir oleh KPKT, ialah forum khusus untuk pertikaian strata di Malaysia. Ia mengendalikan tuntutan sehingga RM250,000 dan direka secara sengaja supaya boleh diakses tanpa peguam. Cara memfail: muat turun Borang 1 (Penyata Tuntutan) daripada laman KPKT, lengkapkan empat salinan yang menyatakan fakta, undang-undang yang dipakai (By-law 27, Jadual Ketiga) dan relief yang dipohon, bayar fi pemfailan RM100 untuk tuntutan kediaman, dan failkan di pejabat KPKT atau pejabat negeri yang berkenaan. Award Tribunal mengikat dari segi undang-undang dan boleh dikuatkuasakan; ketidakpatuhan oleh pengurusan boleh dilaporkan kepada COB untuk pendakwaan.

Kos dan tempoh setiap laluan

Angka dalam jadual ini ialah kos berkanun dan tempoh lazim yang diterbitkan oleh sumber Inggeris halaman ini — bukan sebut harga ClickBina.

Kes khas: kerja struktur dan perubahan fasad

Kalau renovasi anda melibatkan kerja struktur — membuang dinding, mengalihkan rasuk, atau menetak papak lantai — keperluannya lebih ketat, dan pengurusan berhak menuntut lebih banyak dokumen. Itu bukan penolakan yang tidak sah; itu keperluan keselamatan yang sah.

• Surat daripada jurutera struktur (SE) berlesen yang mengesahkan dinding atau papak itu bukan galas beban — atau mengesahkan kerja pengukuhan yang dicadangkan kalau ia memang galas beban.
• Kelulusan pihak berkuasa tempatan (contohnya DBKL) di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 atau Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 untuk perubahan struktur.
• Pengurusan boleh menolak kerja struktur sepenuhnya kalau lukisan struktur bangunan tidak tersedia, atau kalau SE mengesahkan ada risiko struktur. Itu penolakan yang sah.

Perubahan fasad — mengubah rupa luar unit anda, contohnya menukar tingkap kepada profil berbeza, memasang jenis grill yang lain, atau menutup balkoni — tertakluk kepada By-law 27(2) Jadual Ketiga, yang melarang perubahan pada bahagian luar atau fasad tanpa kelulusan bertulis pengurusan terlebih dahulu. Pengurusan boleh menolak perubahan fasad secara sah untuk mengekalkan rupa bangunan yang seragam. Untuk kerja hacking itu sendiri, lihat kos hacking dinding → dan risiko hacking tanpa kelulusan →

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk permohonan renovasi kondo yang perlu melepasi jawatankuasa pengurusan, kerja kami ialah bahagian teknikalnya: datang tengok keadaan sebenar di tapak, tulis apa yang perlu dibuat dalam bahasa yang boleh dibaca orang lain, dan beri sebut harga yang berpecah ikut item supaya jumlahnya boleh diperiksa oleh sesiapa sahaja — anda, jiran anda, atau jawatankuasa pengurusan.

Satu perkara yang berbaloi difahami dari awal: dokumen bertulis ialah bahagian paling berat dalam mana-mana fail strata. Gambar bertarikh, surat yang dijawab, pelan kerja yang ditandatangani dan sebut harga yang berpecah ikut item menukar “saya rasa ini tidak adil” menjadi sesuatu yang boleh diperiksa di hadapan pengurusan, COB atau Tribunal. Simpan semuanya, walaupun anda fikir perkara itu akan selesai secara baik.

Halaman ini maklumat umum untuk pemilik petak di Malaysia, bukan nasihat guaman. Untuk keadaan khusus anda, rujuk pejabat COB anda atau peguam yang bertauliah.