Penguatkuasaan Lanjutan Haram
di Malaysia: Tindakan Majlis & Cara Regularisasi

Apakah yang menjadikan lanjutan ‘haram’?

Sesuatu lanjutan bangunan dianggap haram — lebih tepat, tanpa kebenaran — apabila ia dibina tanpa mendapat kelulusan majlis perbandaran yang diperlukan terlebih dahulu. Di Malaysia, sebarang tambahan kepada jejak bangunan yang telah diluluskan adalah “kerja bangunan” di bawah Akta 133 dan memerlukan kelulusan bertulis daripada pihak berkuasa tempatan (Majlis Perbandaran / Pihak Berkuasa Tempatan) sebelum satu tiang pun ditanam ke tanah.

Contoh biasa termasuk:

• Lanjutan belakang (menambah bilik, memanjangkan dapur, membina kawasan utiliti)
• Lanjutan sisi yang melanggar undur sisi (side setback)
• Tambahan tingkat pertama atau kedua yang dibina tanpa kelulusan pelan
• Struktur di atas bumbung (pergola yang dicantumkan pada bangunan, teres bertutup kekal)
• Menukar porch kereta terbuka kepada bilik tertutup
• Anjung atau bangunan luar yang disambungkan kepada struktur utama

Struktur yang sebelum ini diluluskan tetapi telah diubah suai melebihi pelan yang diluluskan turut dianggap tanpa kebenaran bagi bahagian yang menyimpang itu.

Rangka kerja undang-undang: Akta 133 dan UBBL 1984

Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) adalah statut utama. Peruntukan utama:

• Seksyen 70 — melarang pendirian atau pengubahan mana-mana bangunan tanpa kelulusan terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan.
• Seksyen 71 — mewujudkan kesalahan jenayah dan menetapkan penalti (denda sehingga RM10,000 dan/atau penjara sehingga 2 tahun; kesalahan berterusan tambahan RM1,000 sehari selepas sabitan).
• Seksyen 71A dan 71B — kesalahan menjual atau bersetuju menjual bangunan yang dibina melanggar s.70.
• Seksyen 72 — memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan untuk menyampaikan notis yang memerlukan pemilik meroboh atau mengalih mana-mana bangunan yang didirikan melanggar s.70. Jika pemilik tidak akur, majlis boleh meroboh atas kos pemilik.

Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 (UBBL), dibuat di bawah Akta 133, menetapkan piawaian teknikal yang mesti dipatuhi oleh semua kerja bangunan — undur (setback), nisbah plot lantai, keperluan struktur, pengudaraan dan sebagainya. Lanjutan yang memenuhi keperluan UBBL berpotensi diluluskan semula; yang melanggar UBBL (contohnya dibina terlalu dekat dengan sempadan atau di atas laluan perparitan) umumnya tidak boleh.

Kelulusan apa yang diperlukan untuk lanjutan yang sah?

Lanjutan yang dibina secara sah melalui rantaian kelulusan berikut:

Melangkau mana-mana langkah ini — walaupun langkah 1 sahaja — menjadikan lanjutan tanpa kebenaran. Ramai pemilik rumah menyiapkan lanjutan dahulu dan menganggap mereka boleh memohon kelulusan kemudian. Pendekatan “bina dahulu, luluskan kemudian” ini mungkin berlaku dalam sesetengah kes (lihat di bawah) tetapi tidak dijamin, dan membawa risiko undang-undang yang besar dalam tempoh sementara itu.

Bagaimana majlis mengesan dan bertindak ke atas lanjutan haram

Majlis perbandaran di Malaysia mempunyai beberapa mekanisme untuk mengesan lanjutan tanpa kebenaran:

• Aduan jiran. Punca paling biasa. Majlis dikehendaki menyiasat aduan rasmi. Jika jiran anda membuat aduan melalui aplikasi atau talian hotline majlis, pemeriksaan biasanya menyusul dalam masa 14–30 hari.
• Pemeriksaan rutin dan operasi khas. Majlis menjalankan operasi penguatkuasaan meliputi kawasan secara berkala, terutamanya di kawasan kediaman lama yang dikenali dengan pencerobohan. Majlis utama Malaysia (DBKL, MBPJ, MPSJ, MBSA) menjalankan program regularisasi dan kempen penguatkuasaan.
• Kemas kini imej satelit / udara. Majlis semakin menggunakan imej udara terkini untuk membandingkan struktur semasa dengan rekod pelan yang diluluskan.
• Transaksi hartanah. Apabila hartanah dijual dan diukur, laporan juruukur mungkin menandakan struktur yang tidak tercatat dalam pelan asal yang diluluskan, membawa kepada pertanyaan majlis.

Jenis notis majlis yang mungkin anda terima

Penalti dan kuasa penguatkuasaan di bawah Akta 133

Akta ini memberi majlis kuasa penguatkuasaan yang besar:

• Denda sehingga RM10,000 dan/atau penjara sehingga 2 tahun kerana mendirikan tanpa kelulusan (s.71).
• Denda berterusan sehingga RM1,000 sehari selepas sabitan awal (peruntukan kesalahan berterusan s.71).
• Notis roboh (s.72) — majlis boleh menyampaikan notis yang memerlukan anda meroboh struktur tanpa kebenaran. Jika anda tidak akur dalam tempoh yang dinyatakan, majlis meroboh atas kos anda, dan kos itu menjadi caj ke atas hakmilik tanah.
• Sekatan pindah milik hakmilik — caj yang didaftarkan oleh majlis boleh menghalang jualan atau pembiayaan semula hartanah sehingga isu diselesaikan.

Pada praktiknya, majlis sering menawarkan kompaun untuk menyelesaikan kesalahan penal dahulu, kemudian menguruskan struktur fizikal secara berasingan. Membayar kompaun tidak meluluskan semula lanjutan itu — ia hanya menyelesaikan elemen jenayah.

Bolehkah lanjutan anda diluluskan semula?

Sama ada lanjutan tanpa kebenaran boleh diluluskan semula bergantung kepada sama ada struktur yang siap boleh dipatuhi peraturan perancangan dan bangunan. Regularisasi umumnya boleh jika:

• Lanjutan tidak melanggar undur (setback) yang diperlukan daripada sempadan (biasanya 1.5–3 m bergantung kepada zon).
• Lanjutan tidak terletak di atas atau menghalang rizab perparitan, rizab jalan atau easemen.
• Jumlah keluasan lantai (GFA) termasuk lanjutan berada dalam nisbah plot yang dibenarkan untuk lot itu.
• Lanjutan kukuh dari segi struktur dan boleh disahkan oleh Jurutera Profesional (PE).
• Lanjutan memenuhi keperluan kebakaran, pengudaraan dan pencahayaan semula jadi UBBL.

Regularisasi umumnya tidak boleh jika struktur melanggar easemen perparitan, rizab jalan atau parit kongsi; struktur melintasi sempadan lot (dibina di atas tanah jiran atau rizab awam); jumlah GFA selepas lanjutan melebihi nisbah plot yang dibenarkan; atau struktur tidak kukuh dari segi struktur dan PE tidak akan mengesahkannya.

Proses regularisasi langkah demi langkah

1. Lantik arkitek berdaftar. Arkitek akan menjalankan tinjauan tapak, menyediakan lukisan “as-built” lanjutan sedia ada, dan menasihati sama ada ia boleh memenuhi keperluan perancangan tempatan dan UBBL.
2. Lantik Jurutera Profesional (PE) untuk elemen struktur. Jika lanjutan mempunyai bumbung, tiang, rasuk atau mana-mana komponen struktur, PE mesti memeriksa dan mengesahkan kecukupan strukturnya. Ini wajib — majlis tidak akan menerima serahan regularisasi tanpanya untuk kerja struktur.
3. Semakan perancangan. Arkitek menyemak pelan draf tempatan (Rancangan Tempatan Daerah) untuk mengesahkan lanjutan dibenarkan dari segi penggunaan tanah, nisbah plot dan undur bagi parcel itu.
4. Serahkan kepada OSC majlis perbandaran. Lukisan as-built, laporan struktur PE, borang permohonan lengkap dan yuran pemprosesan diserahkan kepada majlis.
5. Pemeriksaan majlis. Pemeriksa majlis melawat tapak untuk membandingkan struktur as-built dengan lukisan yang diserahkan dan menyemak pematuhan.
6. Kelulusan dan CCC. Jika berpuas hati, majlis meluluskan pelan pindaan. Arkitek atau PE kemudian mengeluarkan Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) atau majlis mengeluarkan surat kelulusannya sendiri untuk lanjutan itu.

Kos regularisasi berbanding perobohan

Regularisasi hampir selalu memberi hasil kewangan yang lebih baik — jika ia mungkin. Keputusan kritikal ialah melantik arkitek sebelum majlis meningkatkan tindakan kepada notis roboh, semasa anda masih mempunyai masa dan pilihan.

Menjual hartanah dengan lanjutan haram

Lanjutan tanpa kebenaran mewujudkan masalah khusus dalam transaksi jualan:

• Usaha wajar peguam. Peguam pembeli akan menjalankan carian dan memeriksa hartanah. Sebarang struktur yang tidak sepadan dengan pelan yang diluluskan akan ditandakan. Kebanyakan bank pembeli memerlukan hartanah bebas daripada notis penguatkuasaan sebelum melepaskan pinjaman.
• Penilaian bank. Jurunilai akan menandakan struktur tanpa kebenaran. Bank mungkin enggan memberi pinjaman atau mengurangkan jumlah pinjaman.
• Liabiliti jenayah penjual. Di bawah Akta 133 s.71A, menjual atau bersetuju menjual bangunan yang didirikan melanggar s.70 adalah kesalahan jenayah — denda sehingga RM10,000 dan/atau penjara sehingga 2 tahun.
• Rundingan harga. Walaupun pembeli tunai meneruskan, mereka biasanya akan meminta potongan harga yang besar untuk menampung kos dan risiko regularisasi atau perobohan.

Nasihat praktikal: luluskan semula lanjutan sebelum menyenaraikan hartanah, atau — jika itu tidak mungkin — dapatkan pendapat undang-undang bertulis mengenai kewajipan pendedahan anda dan dedahkan sepenuhnya kepada peguam pembeli.

Lanjutan berkelulusan vs haram: perbandingan risiko

Perlukan bantuan menguruskan serahan majlis atau regularisasi? Lihat panduan JMB kami →

Sumber & rujukan rasmi

• Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133) — teks penuh portal AGC.
• Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 — PDF rasmi KPKT.
• Panduan CIDB & penguatkuasaan mengenai lanjutan haram di Malaysia.
• AskLegal: renovasi tanpa permit di Malaysia.