Renovasi Jiran Rosakkan Unit Anda?
Bukti, Siapa Bertanggungjawab & Tiga Laluan Tuntutan (2026)

Bagaimana renovasi jiran merosakkan unit anda

Kerosakan daripada renovasi unit sebelah atau unit atas jauh lebih biasa di bangunan strata Malaysia daripada yang disedari kebanyakan pemilik. Yang menyukarkan ialah sebahagian besar kerosakan itu tidak muncul pada hari kerja dibuat — ia muncul beberapa minggu kemudian, apabila pasukan renovasi jiran sudah lama pulang.

Kalau air yang menembusi siling anda datang dari unit di atas, urutan pemeriksaan teknikalnya berbeza sedikit — lihat siling kondo bocor → dan tandas bocor ke unit bawah →.

Empat hak anda apabila renovasi jiran merosakkan unit

Undang-undang Malaysia memberi pemilik strata beberapa hak yang bertindih apabila renovasi jiran menyebabkan kerosakan. Anda tidak perlu memilih satu sahaja — kebanyakan kes bergerak melalui lebih daripada satu:

• Hak menguatkuasakan undang-undang kecil strata. Undang-undang kecil di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) mengikat semua pemilik dan penghuni; pelanggaran — contohnya hacking melebihi skop yang diluluskan, atau bekerja di luar waktu yang dibenarkan — boleh diambil tindakan.
• Hak kepada pampasan melalui Tribunal Pengurusan Strata. Tribunal boleh memerintahkan jiran membayar kos pembaikan dan kerugian susulan sehingga RM250,000.
• Hak di bawah undang-undang tort. Anda mungkin mempunyai tuntutan dalam nuisance (gangguan) atau kecuaian kalau renovasi itu dijalankan secara cuai atau melanggar kewajipan berjaga-jaga.
• Hak kepada penguatkuasaan COB. Pesuruhjaya Bangunan boleh mengarahkan pemilik yang melanggar, atau pihak pengurusan, untuk melaksanakan pembaikan.

Undang-undang kecil: apa yang jiran anda mungkin telah langgar

Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757), Seksyen 32, undang-undang kecil strata mengikat dari segi undang-undang ke atas setiap pemilik, penyewa dan penghuni sesuatu petak. Ia lazimnya mengandungi peruntukan yang secara langsung melindungi anda daripada kerosakan renovasi:

• Kewajipan mengemukakan pelan renovasi dan mendapat kelulusan pengurusan sebelum kerja bermula.
• Kewajipan membayar deposit renovasi yang boleh digunakan untuk membaiki apa-apa kerosakan yang berlaku.
• Sekatan ke atas hacking struktur menanggung beban tanpa kelulusan jurutera struktur.
• Waktu bekerja yang dibenarkan — lazimnya 9 pagi hingga 5 petang, hari bekerja sahaja.
• Larangan aktiviti yang menyebabkan gangguan, kerosakan atau risiko struktur kepada unit bersebelahan.

Kalau jiran memulakan renovasi tanpa kelulusan pengurusan, atau melebihi skop yang diluluskan, dia telah melanggar undang-undang kecil. Di bawah Seksyen 32 Akta 757 anda boleh memohon kepada Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah untuk menguatkuasakan pematuhan undang-undang kecil, menahan pelanggaran lanjut, dan menuntut ganti rugi. Untuk gambaran penuh Akta itu sendiri, lihat panduan Akta 757 →.

Kewajipan JMB atau MC untuk bertindak

JMB atau MC anda mempunyai kewajipan berkanun di bawah Akta 757, Seksyen 21(1) dan 59(1) untuk menyelenggara dan mengurus bangunan dan harta bersama dalam keadaan baik, dan untuk menguatkuasakan undang-undang kecil terhadap pemilik yang ingkar. Sebaik anda melaporkan kerosakan renovasi secara bertulis, pihak pengurusan sepatutnya:

• Memeriksa kerosakan itu dan mendokumentasikannya.
• Menulis secara rasmi kepada pemilik unit yang terbabit, mengarahkan dia menghentikan kerosakan lanjut dan melaksanakan pembaikan.
• Kalau pemilik itu telah membayar deposit renovasi, menggunakan deposit tersebut terhadap kos pembaikan.
• Merujuk perkara itu kepada COB kalau pemilik enggan bekerjasama.

Dan inilah bahagian yang jarang diberitahu kepada pemilik: kalau pihak pengurusan gagal bertindak selepas aduan bertulis, kegagalan itu sendiri satu pelanggaran kewajipan berkanun mereka, dan anda boleh membawa perkara itu kepada COB atau Tribunal terhadap pihak pengurusan secara langsung. Senarai penuh kewajipan itu ada di kewajipan dan tanggungjawab JMB →.

Senarai semak bukti

Kekuatan tuntutan anda di Tribunal — atau dalam mana-mana aduan COB — bergantung pada kualiti dokumentasi anda. Kumpulkan semua ini seawal yang mungkin:

Pelan tindakan enam langkah

1. Dokumentasi serta-merta. Sebaik anda menemui kerosakan itu, ambil gambar dan video segala-galanya sebelum apa-apa tampalan sementara. Catat tarikh dan anggaran waktu kerosakan itu muncul.
2. Lapor secara bertulis kepada pihak pengurusan. Tulis kepada JMB atau MC anda menerangkan kerosakan itu, menyatakan sumber yang berkemungkinan (contohnya unit di atas anda), dan meminta pemeriksaan. Minta pihak pengurusan menghentikan apa-apa kerja renovasi lanjut yang boleh memburukkan keadaan.
3. Dapatkan sebut harga pembaikan. Lantik kontraktor berdaftar CIDB untuk memeriksa dan menyebut harga kerja pembaikan. Inilah bukti utama anda tentang jumlah tuntutan di Tribunal.
4. Beri jiran peluang membaiki. Kadang kala permintaan bertulis yang sopan dan terus, dengan salinan kepada pihak pengurusan, menyelesaikan perkara itu tanpa eskalasi. Beri tarikh akhir yang jelas — 14 hingga 21 hari munasabah.
5. Bawa kepada COB kalau pengurusan atau jiran gagal bertindak. Failkan aduan bertulis dengan COB di majlis perbandaran atau majlis bandaraya tempatan anda.
6. Failkan di Tribunal Pengurusan Strata. Kalau proses COB tidak menghasilkan keputusan yang memuaskan, atau kalau anda perlukan perintah pampasan, failkan di Tribunal melalui strata.my atau pejabat COB yang berkenaan.

Siapa bertanggungjawab

Lebih daripada satu pihak boleh bertanggungan pada masa yang sama, dan itu selalunya memihak kepada anda — ia memberi lebih daripada satu pintu untuk diketuk:

Kalau anda pula yang bercadang membuat hacking, sisi lain gambar ini ada di hacking tanpa kelulusan: denda dan risiko →, dan kalau kerosakan itu tertumpu pada dinding yang anda kongsi dengan jiran, hak pemilikan dan kebenaran dinding itu diterangkan berasingan di dinding kongsi jiran →.

Aduan COB: laluan percuma

Pesuruhjaya Bangunan (COB), yang bergabung dengan majlis tempatan anda — contohnya DBKL, MBPJ, MBSJ atau MPKJ — menguatkuasakan Akta 757. Aduan COB ialah laluan eskalasi yang tidak melibatkan kos. Kemukakan aduan bertulis yang mengandungi:

• Butiran unit anda dan butiran unit yang terbabit.
• Penerangan kerosakan dan puncanya yang berkemungkinan.
• Bukti: gambar, aduan bertulis anda kepada pihak pengurusan, dan balasan mereka (atau ketiadaan balasan).
• Sebut harga pembaikan.

COB boleh mengeluarkan arahan kepada pemilik atau kepada pihak pengurusan untuk melaksanakan pembaikan, dan kegagalan mematuhinya boleh membawa denda di bawah Akta 757.

Tribunal Pengurusan Strata, dan bila anda perlukan mahkamah

Tribunal Pengurusan Strata ialah forum utama bagi tuntutan pampasan antara pemilik strata di Malaysia. Ia lebih pantas dan lebih murah daripada mahkamah sivil. Untuk kerosakan renovasi, Tribunal boleh memerintahkan jiran membayar kos membaiki unit anda; memberi pampasan bagi kerugian susulan, contohnya penginapan sementara kalau unit itu tidak boleh didiami; dan memerintahkan badan pengurusan menguatkuasakan kewajipan undang-undang kecilnya. Failkan di strata.my atau secara berhadapan di pejabat COB yang berkenaan. Award dikeluarkan dalam tempoh 60 hari dari perbicaraan pertama dan mempunyai kuat kuasa perintah mahkamah.

Kalau tuntutan anda melebihi RM250,000, atau kalau anda mahukan injunksi untuk menghentikan kerja yang sedang berjalan, anda mungkin perlu membawa tuntutan sivil di Mahkamah Tinggi. Dua asas yang lazim ialah gangguan persendirian (private nuisance) — renovasi jiran mengganggu secara tidak munasabah keselesaan anda menikmati hartanah sendiri, dan anda boleh memohon injunksi dan ganti rugi; perlu diingat bahawa pencerobohan, iaitu pencerobohan fizikal seperti plaster retak yang menembusi dinding anda, boleh diambil tindakan tanpa perlu membuktikan kerugian khas — dan kecuaian, iaitu jiran atau kontraktornya mempunyai kewajipan berjaga-jaga terhadap anda, melanggarnya dengan menjalankan renovasi secara cuai, dan pelanggaran itu menyebabkan kerosakan anda. Kontraktor itu juga boleh disertakan sebagai defendan.

Empat tabiat kecil menghalang keseluruhan masalah ini daripada berulang. Apabila renovasi anda sendiri siap, dokumentasikan keadaan unit anda dengan gambar bertarikh — ini melindungi anda kalau renovasi jiran pada masa depan cuba dikaitkan dengan kerja anda. Apabila jiran mengumumkan rancangan renovasi, minta pihak pengurusan mengesahkan skop yang diluluskan dan jumlah deposit; itu mewujudkan akauntabiliti dari hari pertama. Kalau anda berkongsi dinding atau papak lantai dengan unit yang sedang dihack dengan berat, pantau sisi anda untuk retak baharu dan rekodkannya semasa ia muncul. Dan pastikan kerja kalis air anda sendiri dalam keadaan baik, supaya anda tidak boleh dituduh menjadi punca bocor ke unit di bawah.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerosakan yang berpunca daripada renovasi unit sebelah atau unit atas, kerja kami ialah bahagian teknikalnya: datang tengok, tulis apa yang rosak dan apa puncanya dalam bahasa yang boleh dibaca orang lain, dan beri sebut harga pembaikan yang berpecah ikut item supaya jumlahnya boleh dipertahankan di hadapan pihak ketiga.

Satu perkara yang berbaloi difahami dari awal: penilaian bertulis yang bebas dan berpecah ikut item selalunya bahagian yang paling berat dalam fail anda, kerana ia menukar aduan menjadi satu jumlah yang boleh diperiksa. Simpan gambar bertarikh, simpan setiap balasan bertulis, dan dapatkan lebih daripada satu sebut harga pembaikan sebelum anda memutuskan langkah seterusnya.

Halaman ini maklumat umum untuk pemilik rumah di Malaysia, bukan nasihat guaman. Untuk keadaan khusus anda, sahkan dengan pihak berkuasa yang berkenaan atau peguam hartanah bertauliah.