Tuntut LAD Lewat Serah Kunci
Formula, Jadual G & H, Ang Ming Lee dan Cara Memfail di TTPR

Apa itu LAD, dan bila ia terpakai

Liquidated Ascertained Damages (LAD), atau ganti rugi tertentu, ialah pampasan yang telah dipersetujui terlebih dahulu dan kena dibayar oleh pemaju kepada pembeli apabila pemaju gagal menyerahkan milikan kosong menjelang tarikh yang ditetapkan dalam perjanjian jual beli. Jumlahnya bukan penalti — dari segi undang-undang ia anggaran jujur terhadap kerugian pembeli, yang ditetapkan oleh statut supaya tiada pertikaian timbul tentang berapa banyak yang patut dibayar.

LAD bagi hartanah kediaman di Malaysia dikawal oleh dua instrumen:

• Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, iaitu Akta 118.
• Peraturan-Peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, Jadual G klausa 24(2) bagi hartanah berhakmilik individu, dan Jadual H klausa 25(2) bagi hartanah strata.

Kedua-dua jadual itu menetapkan kadar yang sama. Yang berbeza antara keduanya ialah tempoh yang pemaju ada sebelum jam mula berdetik, dan satu komponen tambahan bagi kemudahan bersama strata yang diterangkan di bawah.

Hak berkanun anda, dan kenapa pemaju tidak boleh mengecualikannya

Setiap perjanjian jual beli bagi hartanah kediaman baharu yang dijual oleh pemaju berlesen mesti mengandungi terma standard Jadual G atau Jadual H. Kesan klausa 24(2) Jadual G dan klausa 25(2) Jadual H adalah sama: jika penjual gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang ditetapkan, penjual hendaklah membayar dengan serta-merta kepada pembeli ganti rugi tertentu, dikira dari hari ke hari, pada kadar 10% setahun daripada harga belian.

Nota: teks sebenar klausa itu ada dalam Jadual berkenaan — yang di atas ialah huraian maksudnya, bukan petikan. Kalau anda menulis surat tuntutan, rujuk nombor klausa dan bukan huraian ini.

Klausa itu wajib. Pemaju tidak boleh mengecualikan dirinya daripadanya melalui kontrak, dan Pengawal Perumahan di bawah KPKT tidak boleh memberikan lanjutan masa yang secara sah melucutkan hak itu — seperti yang disahkan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Ang Ming Lee.

Formula LAD dan cara mengiranya

Formulanya mudah, dan itu memang tujuannya: supaya tiada siapa perlu membuktikan kerugian sebenar.

Contoh kiraan. Harga belian RM450,000; tarikh akhir VP dalam SPA 1 Mac 2023; VP sebenar diterima 1 September 2023, iaitu 184 hari lewat.

• Kadar harian = RM450,000 × 10% ÷ 365 = RM123.29 sehari.
• Jumlah LAD = RM123.29 × 184 hari = RM22,685.

Bagi pembangunan strata di bawah Jadual H, ada satu komponen LAD tambahan bagi kelewatan menyiapkan kemudahan bersama — 10% daripada 20% terakhir harga belian — tetapi komponen itu lazimnya dituntut secara kolektif melalui badan pengurusan, bukan seorang demi seorang.

Jadual G lawan Jadual H

Perbezaan 24 bulan berbanding 36 bulan itu penting kerana ia menentukan hari pertama kelewatan anda, dan hari pertama itu menentukan setiap ringgit selepasnya.

Ang Ming Lee (2019), dan penjelasan Mahkamah Persekutuan pada 2024

Sebelum November 2019, pemaju kerap mendapatkan lanjutan masa daripada Pengawal Perumahan di bawah Peraturan 11(3) Peraturan-Peraturan 1989. Lanjutan itu secara berkesan memanjangkan tarikh akhir VP dan memotong hak LAD pembeli bagi tempoh yang dilanjutkan. Ribuan pembeli kehilangan tuntutan yang sah dengan cara itu.

Keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Ang Ming Lee & Ors lwn Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor mengubahnya. Mahkamah memutuskan Peraturan 11(3) adalah ultra vires Akta 118 — Pengawal tiada kuasa berkanun untuk memberikan lanjutan masa yang memadamkan hak LAD pembeli. Lanjutan yang diberikan di bawah peraturan itu tidak sah, dan pembeli berhak kepada LAD bagi keseluruhan tempoh kelewatan.

Pada Julai 2024, Mahkamah Persekutuan mengeluarkan penjelasan dalam Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd lwn Prema Bonanza Sdn Bhd. Mahkamah memutuskan bahawa Ang Ming Lee terpakai secara prospektif — iaitu kepada kes yang timbul selepas tarikh keputusan pada November 2019, bukan secara retrospektif kepada lanjutan masa yang sudah diberikan dan sudah dilaksanakan sepenuhnya sebelum tarikh itu. Dalam praktiknya: kalau kelewatan anda melibatkan lanjutan masa yang diberikan dan dilaksanakan sebelum November 2019 dan perkara itu sudah diselesaikan, prinsip Ang Ming Lee mungkin tidak membukanya semula. Bagi kelewatan selepas 2019, atau di mana prosiding masih berjalan, ia terpakai sepenuhnya.

Langkah 1 dan 2: kira, dokumen, dan hantar surat tuntutan

Langkah 1 — kira dan dokumenkan.

• Cari SPA anda dan kenal pasti tarikh penyerahan VP — lazimnya klausa 24 bagi Jadual G atau klausa 25 bagi Jadual H.
• Kenal pasti tarikh VP sebenar daripada surat notis VP yang dikeluarkan pemaju.
• Kira bilangan hari kelewatan yang tepat antara tarikh akhir dalam SPA dan tarikh VP sebenar.
• Gunakan formula: harga belian × 10% ÷ 365 × bilangan hari lewat.
• Semak sama ada pemaju pernah menghantar cek LAD semasa atau selepas serah kunci. Sesetengah pemaju membayar secara automatik; ramai yang tidak.
• Semak semula apa-apa surat daripada pemaju yang menyebut lanjutan masa — catat tarikh ia diberikan, dan sama ada ia sebelum atau selepas November 2019.

Langkah 2 — surat tuntutan kepada pemaju. Hantar surat tuntutan rasmi secara bertulis ke pejabat berdaftar pemaju dan ke alamat khidmat pelanggannya. Nyatakan dengan jelas tarikh SPA anda, butiran unit, tarikh VP mengikut kontrak, tarikh VP sebenar, dan bilangan hari kelewatan yang dikira. Rujuk Peraturan-Peraturan 1989 Jadual G klausa 24(2) atau Jadual H klausa 25(2) sebagai asas berkanun anda. Nyatakan jumlah LAD yang dituntut, berserta kiraannya. Beri pemaju 14 hari untuk membayar atau menjawab. Hantar melalui pos berdaftar dan e-mel dengan resit baca, dan simpan semua resit penghantaran.

Langkah 3: memfailkan di TTPR

Kalau pemaju tidak menjawab atau enggan membayar tanpa alasan yang munasabah, failkan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.

Had masa itu yang paling kerap menjatuhkan tuntutan yang sebenarnya kukuh. Ia bukan dikira dari hari anda perasan, tetapi dari peristiwa yang berkenaan — jadi kalau anda sedang membaca ini dan kunci sudah lama diterima, semak tarikh itu dahulu sebelum membuat apa-apa lagi.

Tuntutan melebihi RM50,000: mahkamah sivil

Kalau LAD yang anda kira melebihi RM50,000, TTPR tidak boleh mendengar tuntutan itu dan anda perlu memfailkannya di mahkamah sivil.

• Mahkamah Majistret bagi tuntutan sehingga RM100,000.
• Mahkamah Sesyen bagi tuntutan RM100,001 hingga RM1,000,000.
• Mahkamah Tinggi bagi tuntutan melebihi RM1,000,000.

Lantik peguam hartanah untuk tuntutan di mahkamah sivil. Banyak firma guaman hartanah di Malaysia menerima kes LAD atas dasar yuran bersyarat atau yuran kejayaan, yang bermakna anda mungkin tidak perlu membayar yuran guaman di hadapan sekiranya kes anda kukuh. Tuntutan di mahkamah sivil juga tertakluk kepada Akta Had Masa 1953, yang umumnya memberi 6 tahun dari tarikh pelanggaran.

Tiga pembelaan pemaju, dan cara melawannya

• “Kami ada lanjutan masa yang diluluskan Pengawal.” Selepas Ang Ming Lee, lanjutan di bawah Peraturan 11(3) tidak memadamkan hak LAD anda bagi kelewatan selepas November 2019. Semak bila lanjutan itu diberikan, dan di mana tempoh kelewatan anda jatuh.
• “Kelewatan disebabkan COVID-19 atau force majeure.” Sesetengah lanjutan berkaitan PKP memang digubal secara khusus — rujuk Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Pemaju Perumahan) (Pindaan) 2020 bagi tempoh yang dikecualikan dengan tepat. Hanya tempoh force majeure yang digubal boleh ditolak; baki kelewatan tetap boleh dituntut.
• “Anda terima kunci tanpa membantah.” Menerima kunci tidak melepaskan hak LAD anda. Tandatangan borang VP di bawah bantahan kalau pemaju meminta anda melepaskan LAD sebagai syarat untuk mendapat kunci — atau lebih baik, dapatkan nasihat guaman sebelum menandatangani apa-apa pelepasan.

Selepas kunci diterima, jam yang kedua mula berjalan: tempoh liabiliti kecacatan. Itu tuntutan yang berlainan sepenuhnya daripada LAD, dengan borang dan tarikh akhirnya sendiri. Buat pemeriksaan sebelum menandatangani borang serah kunci — lihat pemeriksaan kecacatan rumah → dan semakan bocor semasa serah kunci → — kemudian uruskan kecacatan melalui panduan tuntut kecacatan rumah baru → dan, kalau yang timbul ialah kebocoran, panduan DLP rumah baru bocor →.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang, bukan firma guaman. Untuk tuntutan LAD dan kecacatan selepas serah kunci, bahagian yang kami boleh bantu ialah bahagian fizikalnya: memeriksa unit sebelum anda menandatangani borang serah kunci, menyediakan senarai kecacatan bergambar yang boleh dilampirkan pada surat anda kepada pemaju, dan membuat kerja pembaikan selepas tempoh liabiliti kecacatan tamat.

Untuk tuntutan LAD itu sendiri, dapatkan nasihat peguam hartanah. Pengiraannya memang mudah, tetapi dua perkara selalu menentukan hasil dan kedua-duanya bergantung pada dokumen anda: tarikh sebenar yang dikira sebagai tarikh akhir VP dalam SPA anda, dan sama ada apa-apa lanjutan masa pernah diberikan serta bila. Simpan SPA, notis VP, semua surat-menyurat dengan pemaju dan resit pos berdaftar — itu yang menjadi kes anda, bukan ingatan.

Angka RM di halaman ini ialah had bidang kuasa berkanun dan hasil pengiraan formula LAD, bukan sebut harga atau anggaran pasaran. Halaman ini maklumat umum sahaja dan bukan nasihat guaman — rujuk peguam untuk kes khusus anda.