Kebanyakan pembeli rumah baharu tidak menggunakan hak ini sepenuhnya — bukan kerana mereka tidak tahu ia wujud, tetapi kerana mereka tidak memeriksa dengan teliti dan tidak menghantar tuntutan secara bertulis. Halaman ini tentang dua bahagian itu: apa yang disemak, dan bagaimana ia dihantar supaya ia dikira.
Membeli hartanah baharu di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 — HDA — memberi anda satu perlindungan yang bernilai: pemaju wajib membaiki kecacatan tanpa sebarang kos kepada anda untuk satu tempoh yang ditetapkan selepas milikan kosong. Kebanyakan pembeli tidak menggunakan hak ini sepenuhnya. Bukan kerana mereka tidak tahu ia wujud, tetapi kerana mereka tidak memeriksa dengan teliti, atau tidak menghantar tuntutan secara bertulis.
Di bawah perjanjian jual beli berkanun — Jadual G untuk rumah berhakmilik individu dan Jadual H untuk hakmilik strata, di bawah Peraturan HDA — Tempoh Liabiliti Kecacatan ialah 24 bulan dari tarikh milikan kosong (vacant possession, VP). Dalam tempoh itu pemaju bertanggungjawab dari segi undang-undang untuk membaiki semua kecacatan yang berpunca daripada mutu kerja yang cacat, bahan yang cacat, atau kegagalan mematuhi pelan yang diluluskan — tanpa kos kepada pembeli.
Pemaju wajib membaiki setiap kecacatan yang dilaporkan dalam 30 hari selepas notis bertulis (atau tempoh lebih panjang yang dipersetujui). Kalau ia gagal, anda boleh menjalankan kerja pembaikan itu sendiri dan menuntut balik kosnya daripada pemaju, atau membawa perkara itu kepada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah yang ditubuhkan di bawah HDA. Kalau masalah anda khusus tentang kebocoran, urutan langkah yang ditetapkan dalam perjanjian ada dalam panduan DLP rumah baru bocor →; kalau anda mahu tahu bagaimana pemeriksaan itu sendiri dijalankan dan berapa yuran pemeriksa profesional, ia ada dalam panduan pemeriksaan kecacatan rumah →
Sesetengah pemaju mendesak pemilik menandatangani borang kecacatan dengan cepat pada hari pengambilan kunci, selalunya di kaunter, selalunya sambil beratur. Ambil masa anda. Anda boleh menghantar kecacatan pada bila-bila masa dalam tempoh DLP 24 bulan, jadi tiada sebab untuk mengesahkan apa-apa sebelum anda benar-benar melihat unit itu dengan tenang.
Urutan praktikalnya mudah: kutip kunci tanpa menandatangani apa-apa pengesahan keadaan, kemudian periksa unit secara menyeluruh dalam satu atau dua minggu pertama, kemudian hantar satu senarai bertulis yang lengkap dan bergambar. Bawa lampu suluh untuk sudut gelap dan ruang bawah sinki, pengecas telefon atau penguji untuk setiap soket, sekeping syiling untuk mengetuk jubin dan lepaan, tisu untuk menguji kelajuan saliran, dan telefon untuk gambar. Periksa sekali lagi selepas hujan lebat pertama — ada kecacatan yang hanya muncul apabila cuaca menunjukkannya.
Senarai yang berguna disusun mengikut jenis kerja, bukan mengikut bilik, kerana itulah cara pemaju menugaskan pembaikan kemudian. Semak setiap bahagian di bawah dalam setiap ruang, dan rekod setiap penemuan dengan gambar serta nota lokasi yang tepat — contohnya “siling bilik tidur utama, sudut timur laut”.
| Bahagian | Apa yang dicari | Nota praktikal |
|---|---|---|
| Dinding & siling | Retak halus, lepaan bergema (ketuk dengan syiling), cat tidak rata, kesan air, tompok lembap | Ketukan yang berbunyi kosong bermakna lepaan tidak melekat |
| Lantai | Jubin bergema (ketuk untuk menyemak lekatan), beza tinggi antara jubin, calar, screed atau garisan grout tidak rata | Beza tinggi antara jubin melebihi 2 mm lazimnya dikira kecacatan |
| Pintu & tingkap | Penjajaran (pintu tidak sepatutnya terbuka atau tertutup sendiri), jurang sekeliling bingkai, operasi kunci, kedap tingkap, cermin sumbing, penjajaran grill | Uji setiap satu, bukan sampel |
| Bilik air & dapur | Buka semua paip dan periksa bocor, uji kelajuan saliran, keadaan sealant silikon, tekanan air, kalis air di simpang lantai-dinding | Bawa tisu untuk melihat arah aliran di lantai |
| Elektrik | Uji setiap titik kuasa dengan penguji, semak setiap suis dan lampu, sahkan pelabelan papan DB dan operasi pemutus litar, uji loceng pintu dan intercom | Soket mati dan label salah adalah dua kecacatan berbeza — rekod kedua-duanya |
| Paip | Pam semua tandas, buka semua paip serentak sebagai ujian tekanan, periksa titisan di bawah sinki dan di kepala pancuran, uji pemanas air | Titisan perlahan mungkin hanya kelihatan selepas beberapa minit |
| Bumbung & bocor siling | Periksa siling selepas hujan untuk kesan air atau perubahan warna | Ini semakan yang paling kerap tertinggal |
| Struktur | Retak yang kelihatan di simpang rasuk-tiang atau di bawah papak; retak berjenjang di sudut kerja bata; lantai senget | Rekod dengan gambar dari jauh dan dari dekat |
Kalau kesan air di siling itu yang paling merisaukan anda, panduan siling bocor → menerangkan bagaimana membezakan punca yang berbeza sebelum anda menulisnya dalam senarai.
Bukan setiap kecacatan sama beratnya, dan menyusunnya mengikut keseriusan menolong anda memutuskan apa yang perlu didesak dahulu apabila pemaju mula menjadualkan kerja. Ini corak yang paling kerap muncul dalam unit yang baru diserahkan di Lembah Klang:
| Jenis kecacatan | Lokasi lazim | Tahap keseriusan |
|---|---|---|
| Retak halus & retak lepaan | Dinding, siling, simpang rasuk-tiang | Rendah (kosmetik) melainkan ia retak struktur |
| Jubin bergema / beza tinggi jubin | Lantai, dinding feature | Sederhana (bahaya tersadung; lekatan yang bergema akan gagal) |
| Bocor & lembap | Bilik air, balkoni, siling dari ruang di atas | Tinggi — tuntut serta-merta |
| Pintu/tingkap tidak jajar | Di serata unit; terutama tingkat tinggi akibat mendapan | Sederhana (masalah operasi dan keselamatan) |
| Kemasan cat yang buruk | Dinding, skirting, bingkai pintu | Rendah (kosmetik) |
| Titisan / bocor paip | Bawah sinki, sambungan tangki tandas, injap pancuran | Sederhana hingga tinggi |
| Kerosakan elektrik | Titik kuasa mati, suis trip, kesilapan pelabelan | Sederhana hingga tinggi |
Perhatikan bahawa yang “rendah” masih layak dituntut. Kecacatan kosmetik tetap kecacatan di bawah perjanjian, dan ia tidak menjadi lebih murah untuk dibaiki selepas anda berpindah masuk dan perabot sudah rapat ke dinding. Yang berubah hanyalah urutan — bocor dan masalah elektrik didesak dahulu.
Ini bahagian yang paling kerap gagal, dan ia gagal dengan cara yang sama setiap kali: pemilik memang melaporkan kecacatan, tetapi melaporkannya secara lisan. Panggilan telefon dan mesej WhatsApp kepada pasukan khidmat pelanggan pemaju bukan notis bertulis rasmi di bawah HDA. Yang mengikat ialah dokumen bertarikh yang boleh anda tunjukkan enam bulan kemudian.
Urutan penghantaran yang berfungsi: dokumenkan setiap kecacatan dengan gambar dan nota lokasi; lengkapkan borang aduan kecacatan pemaju, atau hantar surat bertulis kalau tiada borang disediakan, dalam tempoh DLP; simpan satu salinan dan catat tarikh penyerahan; kemudian susul secara bertulis kalau pembaikan tidak siap pada masanya. Setiap langkah itu meninggalkan tarikh, dan tarikh itulah yang menjadi hujah anda.
Satu perkara yang perlu jelas tentang masa. Jadual di bawah meletakkan penyerahan senarai pertama dalam 30 hari pertama, dan itu memang sasaran praktikal yang baik — tetapi hak berkanun anda untuk melaporkan kecacatan berjalan sepanjang 24 bulan. Menghantar awal bukan bermakna anda kehilangan hak untuk menghantar senarai kedua apabila sesuatu muncul pada bulan kelapan. Untuk kandungan notis yang lebih terperinci dalam kes kebocoran, lihat panduan notis dan bukti bocor DLP →
Inilah keseluruhan proses dalam satu jadual. Simpan ia di sebelah surat milikan kosong anda, kerana setiap baris bermula dengan satu tarikh yang perlu boleh dibuktikan:
| Langkah | Tindakan | Garis masa |
|---|---|---|
| 1. Kutip kunci | JANGAN mengesahkan borang kecacatan dahulu — periksa dahulu | Hari 0 |
| 2. Pemeriksaan penuh | Periksa dengan teliti sendiri atau upah pemeriksa profesional | Hari 1 – 14 |
| 3. Hantar senarai kecacatan | Penyerahan bertulis bergambar kepada pemaju | Dalam 30 hari |
| 4. Pemaju membaiki | Pemaju wajib bertindak balas dan membaiki dalam 30 hari | 30 hari dari penyerahan |
| 5. Periksa semula | Sahkan pembaikan lengkap dan memuaskan | Selepas kerja siap |
| 6. Bawa ke peringkat lebih tinggi | Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah kalau pemaju gagal | Dalam tempoh DLP (24 bulan dari VP) |
Langkah 5 ialah yang paling kerap dilangkau. Pembaikan yang dilaporkan siap bukan pembaikan yang disahkan siap — pergi lihat sendiri, ambil gambar selepas, dan kalau ia belum betul, katakan begitu secara bertulis sebelum fail itu ditutup.
Di bawah perjanjian jual beli standard HDA (Jadual G atau Jadual H), pemaju wajib membaiki kecacatan dalam 30 hari selepas menerima notis bertulis, atau dalam tempoh lanjutan yang dipersetujui bersama untuk kecacatan yang rumit. Kalau ia gagal, anda ada hak untuk menjalankan pembaikan itu sendiri dan menuntut balik kos yang berpatutan daripada pemaju melalui tuntutan bertulis atau, jika perlu, melalui Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah.
Kalau anda mengambil laluan itu, simpan semua resit untuk mana-mana kerja pembaikan yang anda tempah sendiri, dan pastikan kos itu disokong oleh sebut harga bertulis dan bukan anggaran lisan. Urutan langkah yang ditetapkan dalam perjanjian — termasuk apa yang berlaku kepada wang tahanan yang dipegang oleh peguam pemaju — diterangkan langkah demi langkah dalam panduan DLP rumah baru bocor → Halaman ini maklumat umum sahaja dan bukan nasihat guaman; kalau jumlah wang yang terlibat besar atau pemaju mempertikaikan puncanya, bawa fakta anda kepada seseorang yang layak menasihati.
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah ditubuhkan di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 untuk menyelesaikan pertikaian antara pembeli rumah dengan pemaju. Ia dibentuk supaya mudah diakses, kosnya rendah, dan lebih pantas daripada litigasi sivil — iaitu supaya pembeli individu tidak perlu memilih antara menyerah kalah dan membiayai satu kes mahkamah.
Pembeli boleh memfailkan tuntutan untuk kecacatan yang tidak diselesaikan, penyerahan lewat, dan pelanggaran HDA yang lain. Yang penting untuk difahami dari awal ialah hubungannya dengan jam 24 bulan: laluan ini terbuka dalam tempoh DLP, jadi tarikh tamat DLP anda bukan sekadar tarikh akhir untuk melapor — ia juga tarikh akhir yang membentuk pilihan anda selepas itu. Tulis tarikh itu dalam kalendar telefon anda pada hari anda menerima surat milikan kosong, dengan peringatan beberapa bulan lebih awal.
Satu: menandatangani senarai kecacatan semasa ambil kunci tanpa memeriksa. Sesetengah pemaju mendesak pemilik mengesahkan dengan cepat di kaunter. Ambil masa anda — anda boleh menghantar kecacatan pada bila-bila masa dalam tempoh DLP 24 bulan.
Dua: mengadu secara lisan sahaja. Panggilan telefon dan mesej WhatsApp kepada khidmat pelanggan pemaju bukan notis bertulis rasmi di bawah HDA. Hantar borang kecacatan atau surat bertulis yang bertarikh, dan simpan salinan yang ditandatangani terima.
Tiga: mengubah suai sebelum menuntut kecacatan pemaju. Mengubah kemasan melucutkan hak anda menuntut apa-apa yang tersembunyi di bawah atau di belakang permukaan yang diubah — sebaik sahaja anda menjubin semula, mengecat semula atau menambah partition, pemaju akan berhujah bahawa kecacatan berkaitan itu disebabkan oleh kerja ubah suai anda. Urutan praktikalnya: (1) kutip kunci; (2) periksa dan hantar senarai kecacatan penuh; (3) tunggu pembaikan; (4) barulah rancang dan mulakan ubah suai. Kos dan urutan kerja ubah suai ada dalam panduan bajet renovate rumah →
Empat: terlepas tarikh tamat 24 bulan. Tuntutan yang dihantar selepas DLP tamat tiada sokongan berkanun. Catat tarikh tamat DLP — 24 bulan dari tarikh surat milikan kosong — dan pastikan semua tuntutan dihantar secara bertulis sebelum tarikh itu. Bagi pembeli kali pertama yang belum biasa dengan keseluruhan proses ini, panduan beli rumah pertama → menerangkan urutannya dari awal.
Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk senarai kecacatan rumah baharu dan kerja pembaikan selepasnya, kami datang tengok tapak dahulu, beri sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, dan beritahu terus kalau kerja itu tidak berbaloi dibuat sekarang. Tiada caj tersembunyi selepas kerja bermula.
Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi — waranti bahan dan waranti pemasangan bukan benda yang sama, dan kebanyakan pertikaian berlaku pada jurang antara keduanya.
Halaman ini tidak menyenaraikan harga kerana kos kerja ini bergantung pada keadaan di tapak. Kami sahkan harga sebenar selepas melihat keadaan sebenar.
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraWhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.