Oleh Pasukan Editorial ClickBina · Disemak dengan Akta Pengurusan Strata 2013 · Maklumat umum, bukan nasihat guaman · Dikemas kini 20 Sep 2026
Undang-undang: Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA)
Bangunan strata — kondominium, pangsapuri, reja rumah strata (SOHO) atau komuniti berpagar — adalah harta bersama. Renovasi anda boleh menjejaskan struktur, perkhidmatan bersama dan jiran anda, jadi ia dikawal selia oleh Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA), undang-undang kecil berdaftar bangunan, dan peraturan tambahan yang ditetapkan pengurusan.
SMA 2013 dan perundangan subsidiarinya (Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015) memberi Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) kuasa jelas untuk membuat undang-undang kecil yang mentadbir renovasi. Pemilik mesti patuh. JMB/MC boleh memerlukan kelulusan awal, mengenakan syarat, menuntut deposit, dan mendapatkan semula kos penuh sebarang kerosakan kepada harta bersama. Pelanggaran boleh dinaikkan kepada Tribunal Pengurusan Strata yang ditubuhkan di bawah SMA. SMA 2013 menggantikan perundangan terdahulu dan terpakai kepada semua hartanah bertajuk strata di Malaysia.
Apa yang biasanya anda boleh buat (dengan kelulusan pengurusan)
- Menukar lantai, jubin dinding, kabinet dapur dan kelengkapan bilik air dalam unit anda.
- Membina almari terbina-dalam, kabinet dan dinding ciri (bukan struktur). Lihat Panduan JMB →
- Membuang dinding sekatan bukan struktur dalam unit anda.
- Mendawai semula dan menambah titik elektrik dalam unit (gunakan elektrisyen berlesen).
- Mengecat semula bahagian dalam dan menukar siling plaster.
- Memasang unit aircond split (dengan penempatan kondenser yang diluluskan pengurusan).
- Memasang pengecas EV dengan kelulusan pengurusan dan susunan sub-meter.
Apa yang anda tidak boleh buat
- Menyentuh elemen struktur — tiang, rasuk, dinding ricih, slab pemindahan dan plat lantai. Ini sebahagian daripada struktur bangunan, bukan unit anda.
- Mengubah atau melekat pada harta bersama — koridor, tangga, paip luaran, riser bekalan bersama, fasad dan longkang luaran.
- Menukar rupa luaran bangunan — penempatan ledge aircond di luar reka bentuk diluluskan, awning luaran, mengecat fasad luar, menukar reka bentuk grill tingkap.
- Membebankan slab lantai secara berlebihan atau memindahkan kawasan basah (bilik air, dapur) tanpa penilaian jurutera struktur dan kelulusan pengurusan (risiko besar kepada unit di bawah).
- Mengendalikan sewaan jangka pendek (Airbnb) jika dilarang oleh undang-undang kecil bangunan — dikuatkuasakan di bawah SMA melalui JMB/MC. Lihat peraturan Airbnb kondo →
Deposit, waktu kerja & syarat lazim
| Syarat | Keperluan lazim | Nota |
|---|
| Deposit renovasi | RM500–RM3,000 | Boleh dikembalikan selepas pemeriksaan akhir |
| Waktu kerja dibenarkan | 9 pagi–5 petang atau 6 petang hari bekerja | Kerja bising (hacking) selalunya dihadkan ke waktu pagi |
| Kerja hujung minggu/cuti umum | Selalunya dihadkan atau dilarang | Berbeza mengikut dasar bangunan |
| Tempoh sah permit | 1–3 bulan | Renovasi mesti disiapkan dalam tempoh yang diluluskan |
| Keperluan kalis air | Sijil waranti diperlukan untuk kawasan basah | Melindungi unit di bawah; selalunya syarat untuk kerja kawasan basah |
| Pelupusan sisa | Pembuangan berjadual sahaja; lif servis berlapik | Tiada pembuangan di kawasan sisa atau koridor |
| Pendaftaran kontraktor | Salinan IC dan sijil kepada pengurusan | Kad akses bangunan dikeluarkan kepada kontraktor diluluskan |
Dapatkan harga tepat dalam beberapa minit
WhatsApp gambar kerja anda — kami balas dengan sebut harga segera.
💬 Sebut Harga SegeraSebut harga percumaHarga tetap, tiada caj tersembunyiKontraktor KL & Selangor berpengalaman
Perbandingan peraturan lazim: bangunan tipikal KL/Selangor
| Jenis sekatan | Bangunan ketat | Bangunan sederhana |
|---|
| Waktu mula hacking | 9 pagi sahaja; maksimum 2 jam hacking/hari | 9 pagi–12 tengah hari |
| Pelupusan sisa | Kontraktor sisa berlesen sahaja; jadual tempahan | Buang sendiri dengan tempahan lif servis |
| Jumlah deposit | RM2,000–3,000 | RM500–1,000 |
| Sijil kalis air | Wajib untuk sebarang kerja basah | Wajib untuk bilik air sahaja |
| Kerja hujung minggu | Tiada kerja langsung | Kerja senyap sahaja (tiada hacking/gerudi) |
Proses kelulusan langkah demi langkah
- Kumpulkan borang renovasi dan peraturan rumah daripada pejabat pengurusan (sesetengah bangunan mempunyai penyerahan dalam talian).
- Lengkapkan borang dengan: skop kerja, nama dan IC kontraktor, tarikh mula dan tamat, dan pelan lantai atau lakaran ringkas perubahan yang dicadangkan.
- Serahkan borang lengkap, salinan IC kontraktor, dan cek deposit renovasi kepada pengurusan.
- Tunggu kelulusan bertulis dan tarikh renovasi yang dibenarkan — pengurusan biasanya membalas dalam 3–7 hari bekerja.
- Dapatkan dan paparkan permit renovasi di pintu masuk unit anda semasa kerja dijalankan.
- Pastikan kontraktor mematuhi waktu dan syarat yang diluluskan, melupuskan sisa dengan betul, dan tidak merosakkan harta bersama (lif, koridor).
- Selepas siap, hubungi pengurusan untuk pemeriksaan akhir; dapatkan semula deposit yang boleh dikembalikan sebaik pemeriksaan lulus.
Apa berlaku jika anda melanggar peraturan
Pengurusan boleh mengeluarkan notis henti kerja, yang mesti dipatuhi serta-merta. Mereka boleh melucuthakkan deposit anda untuk kerosakan kepada harta bersama dan mengenakan kos pembaikan terus. Di bawah SMA 2013, pengurusan boleh mengambil tindakan lanjut termasuk perintah pemulihan kerja tanpa kebenaran. Pelanggaran berterusan boleh dinaikkan kepada Tribunal Pengurusan Strata.
Tribunal Pengurusan Strata
Tribunal Pengurusan Strata, ditubuhkan di bawah SMA 2013, memutuskan pertikaian antara pemilik, penghuni dan badan pengurusan. Mana-mana pihak boleh membawa aduan. Tribunal boleh memerintahkan pampasan, pemulihan, atau pematuhan undang-undang kecil. Ia adalah forum yang agak mudah diakses dan kos efektif berbanding litigasi sivil — yuran pemfailan adalah sederhana dan kes umumnya diselesaikan dalam masa beberapa minggu hingga bulan. Bagi pertikaian renovasi, tuntutan paling lazim melibatkan kerosakan harta bersama, kerja tanpa kebenaran, dan pelucuthakan deposit.
Tip praktikal untuk renovasi strata
- Baca peraturan rumah bangunan sebelum memberi taklimat kepada kontraktor anda — sesetengah bangunan mempunyai sekatan ketat pada waktu hacking atau pelupusan sisa yang menjejaskan jadual dan kos projek.
- Serahkan borang renovasi dengan lebih perincian daripada yang diperlukan — penerangan skop yang kabur menyebabkan pengurusan menyoal atau menolak; skop jelas dengan nama bilik dan penerangan kerja diproses lebih pantas.
- Sentiasa bayar deposit dengan cek (bukan tunai) dan simpan resit — ini bukti anda untuk bayaran balik deposit selepas pemeriksaan akhir.
- Pastikan kontraktor anda memahami dan komited kepada waktu kerja yang diluluskan sebelum menandatangani kontrak — pelanggaran waktu boleh mengakibatkan pelucuthakan deposit yang menjejaskan keuntungan kontraktor dan mencetuskan pertikaian.
Kesilapan yang perlu dielakkan
- Memulakan kerja sebelum kelulusan bertulis — kebenaran lisan daripada kakitangan pengurusan bukan kelulusan di bawah SMA. Hanya kelulusan bertulis adalah sah.
- Membiarkan kontraktor anda hacking sebelum tarikh mula yang diluluskan — pengurusan biasanya memantau dengan CCTV; permulaan awal mengakibatkan notis henti kerja serta-merta.
- Tidak membaca syarat permit — permit mungkin mengandungi syarat khusus (contohnya waranti kalis air, tiada gerudi di atas/bawah tingkat tertentu pada hari tertentu) yang mesti dipatuhi kontraktor anda.
- Gagal memohon bayaran balik deposit selepas siap — pengurusan tidak akan membayar balik secara proaktif; anda mesti memohon pemeriksaan akhir dan menuntut deposit secara rasmi.
Sumber & rujukan rasmi
- Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Akta Pengurusan Strata 2013 — baca teks rasmi.
- KPKT (Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan) — pengurusan strata, COB dan dasar perumahan. Lihat juga tunggakan caj strata → dan hacking tanpa kelulusan →
