Permit Renovasi Rumah
Perlukah Kelulusan Majlis? (2026)

Undang-undang berkaitan: SDBA 1974 dan UBBL 1984

Kelulusan renovasi di Malaysia dikawal terutamanya oleh Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (SDBA) dan Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam (UBBL) 1984, dikuatkuasakan oleh pihak berkuasa tempatan anda — DBKL di Kuala Lumpur, atau Majlis (MBPJ, MBSA, MPKj, MPKl, dan sebagainya) di Selangor. Sama ada anda memerlukan permit bergantung kepada sama ada kerja itu bersifat struktur atau luaran, bukan sekadar kosmetik.

SDBA 1974 ialah perundangan utama yang memerlukan kelulusan pelan bangunan untuk pembinaan baharu dan pengubahsuaian struktur. UBBL 1984 pula menetapkan piawaian teknikal yang mesti dipatuhi oleh bangunan yang diluluskan — keselamatan struktur, keselamatan kebakaran, kemudahan sanitari dan jarak sempadan. Kedua-duanya memerlukan sebarang kerja yang menambah atau mengubah tapak struktur bangunan dikemukakan oleh profesional bertauliah dan diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan sebelum kerja bermula. Pelanggaran adalah kesalahan berkanun di bawah SDBA.

Renovasi yang MEMERLUKAN kelulusan

• Perubahan struktur — membuang atau mengubah dinding, tiang atau rasuk penanggung beban.
• Pengembangan (extension) — menambah keluasan lantai (bilik belakang, pengembangan porch, pengembangan dapur belakang, atau tingkat tambahan) pada mana-mana bangunan.
• Pengubahsuaian luaran — mengubah fasad bangunan, garis bumbung, kecondongan bumbung, atau dinding sempadan melebihi reka bentuk yang diluluskan.
• Awning & car porch — kebanyakan majlis memerlukan permit untuk sebarang struktur tetap yang melekat pada bangunan.
• Auto-gate & pagar melebihi ketinggian reka bentuk yang diluluskan di banyak kawasan.
• Penukaran kegunaan — menukar kediaman kepada komersial atau sebaliknya memerlukan kelulusan perancangan.

Kerja struktur dan pengembangan biasanya memerlukan pelan yang disediakan dan disahkan oleh Arkitek berdaftar (atau juru lukis berdaftar untuk kerja kecil di sesetengah majlis) dan Jurutera Profesional (PE) untuk mana-mana elemen struktur atau penanggung beban, sebelum kelulusan pelan bangunan majlis boleh diberikan.

Renovasi yang biasanya DIKECUALIKAN

• Mengecat semula (dalaman dan luaran, warna sama atau baharu — tiada perubahan struktur).
• Menjubin semula lantai, dinding dan bilik air (menggantikan seperti sedia ada).
• Kabinet siap bina: almari, kabinet dapur, kabinet TV, rak kasut.
• Menggantikan alat pemasangan sanitari, lampu dan kipas siling.
• Memasang atau menggantikan siling plaster dalam ruang sedia ada.
• Mendawai atau memaip semula dalam susun atur sedia ada (mesti guna juruelektrik atau tukang paip berlesen).
• Memasang aircond split-unit (lubang menembusi dinding luar dianggap kerja kecil di kebanyakan majlis).

Kerja kosmetik ini tidak mengubah struktur, tapak bina atau rupa luaran bangunan, jadi permit majlis umumnya tidak diperlukan — walaupun bangunan strata mungkin masih memerlukan kelulusan pihak pengurusan.

Perlu kelulusan lwn dikecualikan: rujukan pantas

Hartanah kondo & strata

Jika anda memiliki kondo, pangsapuri atau mana-mana unit berhakmilik strata, anda juga mesti mendapatkan kelulusan bertulis daripada Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 — walaupun untuk sesetengah kerja dalaman yang tidak memerlukan kelulusan majlis. JMB/MC boleh mengenakan syarat, memerlukan deposit, menghadkan waktu kerja dan menetapkan cara pembuangan sisa binaan.

Bagi unit strata, kelulusan majlis untuk kerja dalaman bukan struktur umumnya tidak diperlukan, tetapi kelulusan pihak pengurusan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 sentiasa terpakai.

Apa yang berlaku jika anda renovasi tanpa kelulusan

• Perintah henti kerja dikeluarkan oleh majlis di bawah SDBA 1974, yang menghentikan semua pembinaan serta-merta.
• Kompaun daripada majlis kerana membina tanpa kelulusan.
• Perintah untuk mengembalikan hartanah kepada keadaan asal yang diluluskan atas kos anda sendiri — ini termasuk merobohkan struktur yang tidak dibenarkan.
• Kesukaran menjual kemudian — penilai bank akan mengenal pasti struktur tanpa kelulusan; ia tidak boleh dimasukkan dalam penilaian dan boleh menghalang pembiayaan pembeli.
• Pembatalan insurans — jika dinding struktur diubah tanpa kelulusan dan menyebabkan kerosakan, penanggung insurans anda mungkin menolak tuntutan.

Cara memohon kelulusan renovasi

1. Lantik Arkitek berdaftar atau juru lukis untuk menyediakan pelan seni bina dan Jurutera Profesional untuk lukisan struktur.
2. Sediakan dokumen sokongan: hakmilik tanah, resit cukai tanah, pelan tapak, pelan bangunan (sedia ada dan dicadangkan).
3. Kemukakan permohonan pelan bangunan kepada pihak berkuasa tempatan (PBT) anda bersama yuran majlis yang diperlukan.
4. Bagi unit strata, kemukakan borang renovasi, butiran kontraktor dan deposit kepada JMB/MC secara selari.
5. Tunggu kelulusan bertulis daripada majlis sebelum memulakan sebarang kerja struktur atau luaran.
6. Paparkan pelan yang diluluskan di tapak semasa pembinaan seperti dikehendaki.

Boleh ke kontraktor tolong submit permit MBPJ?

Di MBPJ, permohonan dihantar oleh perunding yang dilantik oleh pemilik, secara dalam talian melalui MBPJ eBuilding dan sistem KPKT OSC 3.0 Plus, sebelum kerja bermula. Kerja kecil menggunakan borang PB.B13, tambahan pelan setara seperti pengembangan belakang lazim menggunakan PB.B04, dan pelan bangunan penuh menggunakan PB.B03. Pelan PB.B03 disediakan oleh arkitek atau jurutera berdaftar, atau pelukis pelan bangunan berdaftar jika keluasan lantai tidak melebihi 3,000 kaki persegi dan dua tingkat.

Tempoh kelulusan & anggaran yuran

Yuran Arkitek/juru lukis untuk lukisan pengembangan kecil: RM3,000–10,000. Yuran PE untuk lukisan struktur: RM2,000–8,000. Jumlah yuran profesional untuk pengembangan belakang: RM5,000–18,000. Yuran majlis dikira mengikut majlis berdasarkan keluasan lantai kasar kerja tersebut.

Perlu permit MBSA ke untuk letak tong RoRo di luar rumah?

Bagi tambahan rumah teres melalui buku pelan setara MBSA, perkhidmatan tong RORO untuk sisa binaan memang diwajibkan oleh MBSA, bersama permit untuk meletak bahan binaan. Kedua-dua yuran itu dibayar sebelum pelan dan surat kelulusan dikeluarkan. Letakkan tong RORO hanya di tempat yang dibenarkan oleh kelulusan, dan pastikan jalan serta longkang tidak terhalang. Semak jumlah yuran terkini dengan MBSA sebelum kerja bermula.

Biar ClickBina uruskan prosesnya

Bagi kebanyakan renovasi rumah — dapur, bilik air, kabinet siap bina, lantai — tiada permit majlis diperlukan dan kami boleh mula dengan cepat. Untuk kerja struktur atau pengembangan, kami berkoordinasi dengan perunding berdaftar dan menguruskan penyerahan majlis bagi pihak anda. WhatsApp kami pelan anda dan kami akan beritahu tepat kelulusan apa yang terpakai serta menguruskannya untuk anda.

Kesilapan yang perlu dielakkan

• Menganggap tiada kelulusan diperlukan kerana kontraktor berkata begitu — sesetengah kontraktor memulakan kerja struktur tanpa kelulusan untuk mengelakkan kelewatan; liabiliti undang-undang terletak sepenuhnya pada pemilik hartanah, bukan kontraktor.
• Menugaskan lukisan daripada juru lukis tidak berdaftar — hanya lukisan yang disahkan oleh arkitek berdaftar atau PE diterima oleh majlis untuk penyerahan struktur atau pengembangan.
• Memulakan kerja sebelum kelulusan bertulis diterima — jaminan lisan daripada pegawai majlis tidak dikira sebagai kelulusan; hanya surat kelulusan bertulis yang sah.
• Tidak menyimpan pelan yang diluluskan — simpan lukisan asal yang diluluskan majlis bersama dokumen hakmilik tanah anda; ia diperlukan untuk jualan akan datang, biaya semula dan sebarang penyerahan renovasi selanjutnya.

Sumber & rujukan rasmi

• Laman Undang-Undang Malaysia (portal AGC) — Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 & UBBL 1984 — rujuk teks rasmi.