Waktu Kerja Renovasi Kondo
Bunyi Bising, Deposit dan Pertikaian Jiran (2026)

Siapa sebenarnya yang menetapkan waktu kerja

Waktu kerja renovasi dan peraturan bunyi bising di kondominium dan hartanah strata Malaysia datang daripada tiga sumber yang bertindih, dan kekeliruan bermula apabila orang menganggap hanya ada satu:

• Jadual Ketiga Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015 — undang-undang kecil standard yang terpakai kepada setiap pembangunan strata melainkan dipinda. Ia termasuk larangan gangguan (By-law 8) dan keperluan kelulusan renovasi (By-law 27).
• Undang-undang kecil tambahan dan peraturan rumah bangunan itu sendiri — diluluskan melalui resolusi khas di mesyuarat agung dan difailkan dengan COB. Banyak bangunan menetapkan waktu kerja dan sekatan bunyi bising dalam peraturan rumah mereka, sebagai tambahan kepada undang-undang kecil standard (rujukan: s.70 Akta 757).
• Undang-undang kecil pihak berkuasa tempatan — undang-undang kecil perbandaran mengawal selia bunyi bising dan aktiviti pembinaan di peringkat jalan secara berasingan. Melanggar peraturan bunyi pihak berkuasa tempatan boleh menyebabkan saman yang berasingan daripada mana-mana tindakan penguatkuasaan strata.

Peraturannya mudah bila anda tahu susunannya: di mana peraturan rumah lebih ketat daripada undang-undang kecil standard, yang lebih ketat itulah yang terpakai kepada penduduk. Di mana peraturan rumah cuba menjadi lebih longgar daripada undang-undang kecil Jadual Ketiga yang mandatori, Jadual Ketiga yang menang.

Waktu kerja renovasi yang lazim dibenarkan

Tiada satu standard kebangsaan untuk waktu kerja renovasi kondo — waktu yang dibenarkan bergantung kepada undang-undang kecil berdaftar bangunan anda, peraturan rumahnya, dan peraturan bunyi pihak berkuasa tempatan. Walau bagaimanapun, waktu yang paling lazim diamalkan di Lembah Klang ialah:

Sentiasa semak peraturan rumah bangunan anda sendiri — sesetengah kondominium premium mengehadkan hacking kepada pagi hari bekerja sahaja, atau melarang menggerudi selepas 12 tengah hari walaupun pada hari bekerja.

Jadual Ketiga (By-law 8(3)) mengenakan kewajipan am ke atas pengurusan untuk memastikan tiada gangguan timbul daripada mana-mana petak atau harta bersama. Kewajipan gangguan yang luas inilah asas yang membolehkan pengurusan menguatkuasakan aduan bunyi bising walaupun tiada sekatan masa yang khusus dinyatakan.

Kelulusan renovasi: dua lapisan, bukan satu

Sebelum apa-apa kerja renovasi bermula di unit strata, anda memerlukan dua kelulusan berasingan dalam kebanyakan kes:

• Kelulusan pengurusan di bawah By-law 27 Jadual Ketiga Peraturan SM(M&M) 2015 — persetujuan bertulis perbadanan pengurusan untuk skop renovasi khusus anda.
• Kelulusan pihak berkuasa tempatan untuk kerja yang menjejaskan struktur bangunan, saliran, atau rupa luarannya — contohnya menetak dinding, menambah saluran saliran baharu, atau mengubah konfigurasi tingkap (rujukan: Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974; Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984).

Untuk kerja kosmetik dalaman semata-mata yang bukan struktur — menjubin semula kawasan lantai yang sama, mengecat semula, menukar pintu dalaman — lazimnya kelulusan pengurusan sahaja diperlukan. Kerja seperti membuang dinding bukan galas beban memerlukan surat jurutera struktur dan penyerahan lukisan kepada pihak berkuasa; perubahan grill atau fasad kerap ditolak sepenuhnya.

Proses standard untuk kelulusan pengurusan: dapatkan borang permohonan renovasi dan peraturan rumah daripada pejabat pengurusan; kemukakan pelan renovasi (pelan lantai dengan skop kerja ditanda, bahan yang akan digunakan, nama dan nombor kontraktor); bayar deposit renovasi dan apa-apa yuran pentadbiran yang terpakai; sertakan surat indemniti atau insurans kontraktor jika peraturan rumah menghendakinya; terima kelulusan bertulis yang mengesahkan skop yang dibenarkan, waktu kerja dan syaratnya; dan taklimatkan kontraktor anda tentang semua syarat itu sebelum kerja bermula. Untuk kos dan urutan kerja itu sendiri, lihat kos renovasi kondominium →

Deposit renovasi: apa yang ia sebenarnya lindungi

Deposit renovasi diperuntukkan oleh By-law 27 Jadual Ketiga Peraturan SM(M&M) 2015. Ia deposit cagaran yang boleh dikembalikan — bukan yuran. Pengurusan memegangnya sepanjang tempoh renovasi sebagai perlindungan terhadap kerosakan harta bersama (lif, lantai lobi, koridor bersama, fasad bangunan). Kalau tiada kerosakan berlaku dan kerja mematuhi skop yang diluluskan, deposit penuh mesti dikembalikan selepas pemeriksaan apabila kerja siap.

Pengurusan tidak boleh melucuthakkan deposit secara sah tanpa menyatakan kerosakan yang khusus dan menunjukkan bukti kerosakan itu. Kalau pengurusan enggan memulangkan deposit tanpa sebab, failkan di Tribunal Pengurusan Strata — fi pemfailan RM100 berbaloi sepenuhnya untuk tuntutan deposit RM1,000 – RM2,000.

Kewajipan bunyi bising sepanjang kerja berjalan

By-law 8 Jadual Ketiga Peraturan SM(M&M) 2015 mengenakan kewajipan ke atas setiap pemilik untuk tidak menimbulkan atau membenarkan apa-apa gangguan kepada penghuni lain dalam bangunan. Untuk kerja renovasi, ini bermakna:

• Semua kerja bising (hacking, menggerudi, mencanai) mesti dihadkan kepada waktu yang diluluskan.
• Muzik atau radio yang kuat semasa kerja juga tertakluk kepada larangan gangguan.
• Pekerja tidak boleh berkumpul di kawasan bersama sebelum waktu kerja yang diluluskan — pekerja yang menunggu di lobi dari 7:30 pagi sudah pun satu gangguan.
• Serpihan dan sisa tidak boleh ditinggalkan di koridor bersama atau kawasan lobi semalaman.
• Lif yang digunakan untuk mengangkut bahan sepatutnya lif servis; kerosakan pada dinding lif semasa pengangkutan bahan akan mencetuskan pelucuthakan deposit.

Walaupun waktu yang diluluskan membenarkan kerja bermula pukul 8 pagi, ingat bahawa penduduk di unit bersebelahan — terutamanya yang ada anak kecil atau bekerja syif — akan terkesan. Memberitahu jiran terdekat tentang jadual renovasi anda lebih awal ialah amalan baik yang kerap kali menghalang aduan rasmi daripada dibuat langsung.

Bila renovasi jiran yang mengganggu anda

Kalau renovasi unit jiran menyebabkan bunyi bising atau gangguan di luar waktu yang dibenarkan, ikut laluan eskalasi ini mengikut urutan:

1. Bercakap dengan pemilik yang merenovasi atau kontraktornya secara terus. Dalam banyak kes, pekerja tidak tahu atau tidak diberitahu tentang peraturan bangunan. Perbualan yang sopan — atau nota yang diselitkan di bawah pintu — menyelesaikan isu itu dengan cepat.
2. Lapor kepada pengurusan secara bertulis (e-mel atau aplikasi pengurusan), menyatakan tarikh, waktu, jenis bunyi atau gangguan, dan nombor unit. Pengurusan mempunyai kewajipan di bawah By-law 8(3) Jadual Ketiga untuk memastikan tiada gangguan timbul.
3. Minta pengurusan mengeluarkan amaran kepada unit yang merenovasi. Pengurusan boleh — dan sepatutnya — melakukannya secara rasmi dan bertulis.
4. Failkan aduan dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB) kalau pengurusan tidak bertindak, atas kegagalan pengurusan menguatkuasakan undang-undang kecil.
5. Sebagai jalan terakhir, failkan di Tribunal Pengurusan Strata untuk perintah supaya pengurusan menguatkuasakan undang-undang kecil, atau perintah terus terhadap pemilik yang melanggar.

Kalau renovasi jiran bukan sekadar bising tetapi sudah merosakkan unit anda — dinding retak, siling bocor, jubin terangkat — itu tuntutan yang berbeza dan ada laluannya sendiri: lihat renovasi jiran merosakkan unit anda →

Kalau anda pihak yang merenovasi: cara lindungi diri

Kalau anda merancang renovasi dan mahu mengelak aduan serta pelucuthakan deposit, ambil langkah praktikal ini:

• Dapatkan kelulusan bertulis sebelum apa-apa kerja bermula. Jangan biarkan kontraktor mula menetak “sekadar nak tengok rupanya” sebelum kelulusan diberi — anda bertanggungan atas semua denda pelanggaran undang-undang kecil walaupun bukan anda yang melakukan kerja itu.
• Maklumkan jiran bersebelahan secara bertulis tentang anggaran tempoh renovasi, jenis kerja, dan waktu anda akan bekerja. Langkah mudah ini menghalang kebanyakan aduan bunyi bising.
• Taklimatkan kontraktor anda tentang waktu yang dibenarkan dan syarat deposit, dan minta pengakuan bertulis atau masukkannya dalam kontrak.
• Ambil gambar kawasan bersama (dalam lif, koridor, lantai lobi) sebaik sebelum kerja bermula sebagai bukti asas. Ini melindungi anda kalau pengurusan kemudian mendakwa kerosakan yang sebenarnya sudah wujud sebelum kerja anda.
• Periksa setiap hari. Pastikan pekerja membersihkan koridor dan lobi sebelum pulang, dan tiada serpihan ditinggalkan di lif atau kawasan bersama.
• Mohon pemeriksaan pasca-renovasi secara bertulis sebaik kerja siap, untuk mencetuskan proses pemulangan deposit.

Denda yang pengurusan boleh kenakan

Di bawah seksyen 32(8) Akta Pengurusan Strata 2013, perbadanan pengurusan boleh mengenakan denda (melalui resolusi di mesyuarat agung) ke atas sesiapa yang melanggar undang-undang kecil berdaftar atau undang-undang kecil tambahan. Denda maksimum ditetapkan dalam Akta dan Peraturan-Peraturan.

Dalam amalan, denda bagi pelanggaran waktu renovasi di Lembah Klang lazimnya berjulat RM200 hingga RM1,000 bagi setiap kesalahan. Pelanggaran berulang boleh membawa kepada pelucuthakan deposit renovasi, arahan pengurusan supaya kerja dihentikan (walaupun asas undang-undang untuk menghentikan kerja secara fizikal adalah terhad — pengurusan sepatutnya memfail di Tribunal atau COB dan bukan menggunakan kekerasan), dan perintah Tribunal supaya anda berhenti dan tidak mengulanginya.

Kalau anda menerima notis denda daripada pengurusan, semak dahulu sama ada denda itu dikenakan melalui resolusi yang betul di mesyuarat agung seperti yang dikehendaki s.32(8). Denda yang dikenakan secara sepihak oleh pengurus bangunan — tanpa resolusi mesyuarat agung — mungkin tidak boleh dikuatkuasakan. Untuk proses denda undang-undang kecil secara umum, lihat undang-undang kecil dan denda strata →

Laluan eskalasi: COB dan Tribunal

Tribunal Pengurusan Strata (fi pemfailan RM100; peguam tidak diperlukan) mengendalikan kesemua pertikaian di atas. Ia ditadbir oleh KPKT. Untuk rangka Akta itu sendiri dan cara Tribunal duduk di dalamnya, lihat panduan Akta 757 →

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja renovasi kondo yang perlu berjalan dalam waktu yang diluluskan, kerja kami ialah bahagian teknikalnya: datang tengok keadaan sebenar di tapak, tulis apa yang perlu dibuat dalam bahasa yang boleh dibaca orang lain, dan beri sebut harga yang berpecah ikut item supaya jumlahnya boleh diperiksa oleh sesiapa sahaja — anda, jiran anda, atau jawatankuasa pengurusan.

Satu perkara yang berbaloi difahami dari awal: dokumen bertulis ialah bahagian paling berat dalam mana-mana fail strata. Gambar bertarikh, surat yang dijawab, pelan kerja yang ditandatangani dan sebut harga yang berpecah ikut item menukar “saya rasa ini tidak adil” menjadi sesuatu yang boleh diperiksa di hadapan pengurusan, COB atau Tribunal. Simpan semuanya, walaupun anda fikir perkara itu akan selesai secara baik.

Halaman ini maklumat umum untuk pemilik petak di Malaysia, bukan nasihat guaman. Untuk keadaan khusus anda, rujuk pejabat COB anda atau peguam yang bertauliah.