Cabar Caj Penyelenggaraan & Levi Khas
Bila Kenaikan Itu Sah, dan Tiga Laluan Mencabarnya (2026)

Jawapan pendek: bila kenaikan itu sah

Kadar caj penyelenggaraan atau levi khas hanya sah dari segi undang-undang kalau ia diluluskan di mesyuarat agung (AGM atau EGM) dengan resolusi yang dikehendaki, disokong oleh belanjawan tahunan yang betul, dan dikira atas dasar unit syer. Kenaikan yang diumumkan melalui surat pekeliling pengurusan tanpa undi mesyuarat adalah tidak sah.

Laluan cabaran anda ada tiga: (1) bantah di AGM, (2) buat aduan kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB), (3) failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata. Satu perkara yang mesti anda buat sepanjang proses itu: teruskan membayar kadar asal — jangan berhenti membayar sepenuhnya, kerana itu menukar anda daripada pemilik yang membantah kepada penghutang yang kehilangan hak.

Halaman ini maklumat umum sahaja, bukan nasihat guaman. Pengurusan strata ditadbir oleh Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015. Untuk pertikaian, rujuk pejabat COB anda atau peguam Malaysia yang bertauliah. Rangka keseluruhan Akta itu ada dalam panduan Akta 757 →.

Bagaimana caj penyelenggaraan ditetapkan secara sah

Di bawah seksyen 21 dan 25 Akta Pengurusan Strata 2013, badan pengurusan (JMB atau MC) mesti:

• Menyediakan belanjawan tahunan yang mengunjurkan kos menyenggara dan menguruskan harta bersama.
• Menentukan jumlah caj penyenggaraan berdasarkan belanjawan itu, dibahagikan antara pemilik berkadar dengan unit syer mereka.
• Mendapatkan kelulusan belanjawan dan kadar caj yang terhasil di AGM melalui undi majoriti.
• Mengenakan satu kadar seragam setiap unit syer merentasi semua petak — MC tidak boleh mengenakan kadar berbeza kepada jenis unit yang berbeza tanpa asas yang sah di sisi undang-undang.

Kalau pengurusan mengeluarkan notis yang menyatakan kadar telah naik — tanpa mengadakan AGM yang meluluskan belanjawan baru — kenaikan itu tidak sah. Itu perbezaan yang mudah disemak dan ia titik permulaan setiap cabaran yang berjaya: bukan “caj ini terlalu tinggi”, tetapi “proses ini tidak diikuti”. Cara belanjawan dibentang dan diundi di AGM diterangkan dari sudut hak mengundi dalam hak mengundi di AGM strata →.

Apa itu levi khas, dan bila ia sah

Levi khas ialah caj sekali sahaja atau jangka pendek yang dikenakan di atas caj penyelenggaraan biasa, lazimnya untuk membiayai pembaikan besar atau projek modal — menggantikan bumbung, membaik pulih lif — apabila kumpulan wang penjelas tidak mencukupi.

Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013:

• Levi khas untuk JMB memerlukan kelulusan di mesyuarat agung JMB dengan resolusi yang dikehendaki. Ia tidak boleh dikenakan oleh jawatankuasa atau pengurusan sendiri.
• Untuk MC, levi khas juga memerlukan kelulusan mesyuarat agung. Resolusi itu mesti menyatakan tujuan, jumlah setiap unit syer, dan jadual pembayaran.
• Levi itu mesti munasabah jumlahnya dan berkadar dengan kos sebenar kerja yang dicadangkan, dengan sebut harga sokongan.

Levi khas yang dikenakan melalui pekeliling, resolusi jawatankuasa atau notis pengurusan — tanpa mesyuarat agung yang dipanggil dengan betul dan cukup korum — adalah tidak sah dari segi prosedur. Kalau levi yang dicadangkan adalah untuk kerja bangunan yang besar, berbaloi juga melihat penyelenggaraan bangunan → dan kos penyelenggaraan lif → supaya anda tahu sama ada jumlah yang diminta itu munasabah untuk skop itu.

Sah atau tidak sah: jadual senario

Alasan untuk mencabar

Anda ada cabaran yang sah kalau mana-mana daripada berikut terpakai:

• Tiada mesyuarat agung diadakan untuk meluluskan perubahan kadar atau levi itu.
• Mesyuarat itu tidak dipanggil dengan betul — tempoh notis tidak mencukupi, korum tidak dicapai, atau item agenda yang dikehendaki tidak dinyatakan dalam notis.
• Belanjawan tidak telus atau tidak diaudit — pemilik berhak memeriksa akaun dan asas caj itu.
• Kadar tidak berdasarkan unit syer — kalau anda dicaj lebih setiap unit syer berbanding pemilik lain tanpa asas undang-undang.
• Tujuan levi tidak tulen, atau sebut harganya dibesarkan tanpa tender kompetitif.
• Badan pengurusan tidak berdaftar dengan COB — badan yang tidak berdaftar tiada kuasa undang-undang untuk mengutip caj. Pendaftaran JMB dengan COB → menerangkan prosesnya.

Tiga laluan mencabar, bersebelahan

Ketiga-tiganya boleh digunakan mengikut urutan, dan biasanya memang begitu: bantahan yang direkodkan di AGM ialah dokumen pertama dalam fail COB anda, dan fail COB itu pula menjadi bukti di Tribunal.

Mencabar melalui AGM

AGM ialah forum pertama dan paling langsung. Untuk menggunakannya dengan berkesan:

• Minta akaun pengurusan dan belanjawan sekurang-kurangnya 14 hari sebelum AGM. Pemilik berhak memeriksa akaun. Teliti item baris yang menggerakkan caj itu.
• Hadir dan undi menentang kadar yang dicadangkan kalau anda percaya ia tidak wajar. Kumpulkan pemilik lain untuk hadir — undian secara kolektif lebih berkesan.
• Bawa resolusi untuk mengurangkan kadar atau menghantar semula satu item baris ke tender.
• Kalau levi khas ada dalam agenda, tuntut sebut harga sokongan daripada sekurang-kurangnya tiga kontraktor dan bergerak untuk menangguhkan kelulusan sementara menunggu tender kompetitif.
• Rekodkan bantahan anda secara rasmi dalam minit dengan menyatakannya dengan jelas untuk rekod.

Satu nota praktikal: hak mengundi anda bergantung pada anda tidak menunggak. Itulah sebab paling kukuh mengapa “saya berhenti bayar sebagai protes” ialah strategi yang mengalahkan diri sendiri — ia membuang satu-satunya alat yang anda ada di dalam bilik itu. Perinciannya ada dalam hak penghutang di AGM →, dan masalah pengurusan yang lebih luas dalam masalah dan pertikaian JMB →.

Mencabar melalui COB dan Tribunal Pengurusan Strata

Kalau kenaikan caj atau levi dikenakan tanpa kelulusan AGM yang betul — atau kalau badan pengurusan enggan mengemukakan akaun — anda boleh membuat aduan rasmi kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di bawah pihak berkuasa tempatan anda. COB berkuasa menyiasat aduan tentang kegagalan prosedur pengurusan, mengarahkan pengurusan mengadakan mesyuarat yang dipanggil dengan betul sebelum mengenakan caj itu, memerintahkan akaun dan rekod kewangan dikemukakan, dan merujuk badan pengurusan untuk pendakwaan sekiranya ia melakukan kesalahan di bawah Akta. Pejabat COB ditadbir di bawah KPKT (Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan), dan butiran perhubungan pejabat COB anda ada di laman KPKT.

Kalau caj atau levi dikenakan secara tidak sah dan pengurusan enggan membetulkannya, failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata. Tribunal boleh mengisytiharkan kenaikan kadar atau levi itu tidak sah, memerintahkan bayaran balik jumlah yang dikutip secara tidak sah, dan memerintahkan pengurusan mengemukakan akaun serta mengadakan mesyuarat yang betul. Yuran memfailkan rendah (RM100 – RM200), peguam lazimnya tidak diperlukan, dan award Tribunal mengikat serta boleh dikuatkuasakan seperti perintah Mahkamah Tinggi. Had tuntutan Tribunal ialah RM250,000 — hadnya diterangkan dalam panduan Akta 757 →.

Langkah demi langkah — dan hak memeriksa akaun anda

Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata 2015, setiap pemilik berhak untuk: memeriksa akaun pengurusan dan penyata kewangan yang diaudit (minta secara bertulis); mendapatkan salinan minit AGM atau EGM, yang mesti dibekalkan oleh pengurusan; menghadiri dan mengundi di semua mesyuarat agung, dengan syarat anda tidak menunggak; menerima notis sekurang-kurangnya 14 hari bagi mana-mana AGM atau EGM, termasuk agenda dan resolusi yang dicadangkan; dan menerima pecahan bagaimana kadar caj dikira mengikut unit syer. Kalau pengurusan menolak mana-mana daripada hak ini, penolakan itu sendiri menjadi alasan untuk aduan COB atau tuntutan Tribunal.

Satu amaran terakhir yang berbaloi diulang: jangan sekali-kali berhenti membayar caj penyelenggaraan anda sepenuhnya semasa mencabar kenaikan. Bayar jumlah asal yang tidak dipertikaikan dan pertikaikan kenaikan itu secara berasingan. Itu melindungi kedudukan undang-undang dan hak mengundi anda sepanjang proses. Kalau pertikaian anda sebenarnya tentang kerja yang tidak dibuat dan bukan tentang kadar, kecacatan harta bersama → dan siling kondo bocor → menerangkan laluan yang berbeza.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja penyelenggaraan yang menjadi asas kepada satu caj atau levi khas, kerja kami ialah bahagian teknikalnya: datang tengok kerja penyelenggaraan yang dipersoalkan, tulis apa yang sebenarnya perlu dibuat dalam bahasa yang boleh dibaca orang lain, dan beri sebut harga yang berpecah ikut item supaya jumlahnya boleh dibandingkan dengan apa yang badan pengurusan bentangkan.

Satu perkara yang berbaloi difahami dari awal: sebut harga bebas yang berpecah ikut item selalunya bahagian yang paling berat dalam fail anda, kerana ia menukar “caj ini terlalu tinggi” menjadi satu angka yang boleh diperiksa di hadapan mesyuarat agung, COB atau Tribunal. Simpan minit mesyuarat, simpan setiap balasan bertulis, dan dapatkan lebih daripada satu sebut harga sebelum anda membantah sesuatu item belanjawan.

Halaman ini maklumat umum untuk pemilik petak di Malaysia, bukan nasihat guaman. Untuk keadaan khusus anda, rujuk pejabat COB anda atau peguam yang bertauliah.