Kecacatan Harta Bersama
Liabiliti Pemaju & Tuntutan Yang Mesti Dibuat Oleh JMB/MC (2026)

Kecacatan petak berbanding kecacatan harta bersama

Pembangunan berstrata yang baharu diserahkan bersama liabiliti kecacatan pemaju — dan kawasan bersama adalah sebahagian besar daripadanya. Masalahnya, ramai JMB dan MC terlepas tingkap itu kerana mereka tidak sedar bahawa merekalah, bukan pemilik individu, yang perlu menuntut bagi kawasan yang dikongsi.

Perbezaan itu kedengaran teknikal sehingga anda melihat kesan kewangannya. Kos membaiki kecacatan kawasan bersama daripada kumpulan wang penjelas — sedangkan ia sepatutnya dibaiki atas kos pemaju — jatuh ke atas setiap pemilik dalam skim itu, termasuk pemilik yang tidak pernah menggunakan gim atau kolam yang rosak itu. Untuk kecacatan di dalam unit anda sendiri, lihat pemeriksaan kecacatan rumah → dan DLP rumah baru dan bocor →.

Siapa yang menuntut untuk harta bersama

Pemilik individu menuntut kecacatan di dalam petak mereka sendiri. Untuk kawasan bersama, JMB atau MC menuntut bagi pihak semua pemilik — jadi jawatankuasa yang perlu mengambil tampuk. Ini salah satu tugas penting pertama sebuah JMB yang baharu ditubuhkan, sebaik selepas penyerahan daripada pemaju. Panduan penuh peranan itu ada di panduan JMB →, dan senarai kewajipan berkanunnya di kewajipan dan tanggungjawab JMB →.

Ahli jawatankuasa baharu kadang kala menganggap bahawa kerana bangunan itu baharu, tiada kecacatan yang berbaloi dituntut. Anggapan itu salah. Setiap bangunan baharu ada kecacatan kecil, dan kawasan bersama selalunya yang paling ketara — resapan air pada fasad, kegagalan perparitan, masalah awal lif — kerana ia meliputi kawasan yang jauh lebih luas dan lebih rumit daripada mana-mana satu unit. Jalankan pemeriksaan itu walaupun bangunan itu nampak elok pada mata kasar; sebahagian besar kecacatan yang mahal tidak kelihatan sehingga seseorang yang tahu apa yang dicari pergi mencarinya.

Cara yang paling berguna untuk sebuah jawatankuasa memikirkan perkara ini: layan tingkap liabiliti kecacatan sebagai satu aset kewangan yang luput pada satu tarikh yang tetap. Memaksimumkan tuntutan itu bukan sikap suka bertengkar — ia sekadar penjagaan yang baik ke atas wang pemilik.

Apa yang perlu diperiksa di kawasan bersama

Skop pemeriksaan harta bersama jauh lebih luas daripada senarai semak sebuah unit. Ini kawasan yang perlu dilihat, dan apa yang dicari pada setiap satu:

Lif khususnya berbaloi diperiksa lebih awal daripada yang dirasakan selesa, kerana ia peralatan yang paling mahal dalam bangunan dan yang paling cepat menjadi masalah operasi — lihat penyelenggaraan lif → untuk gambaran kos yang menanti jawatankuasa selepas tempoh kecacatan tamat.

Kecacatan keutamaan tinggi yang patut dituntut segera

Tidak semua kecacatan sama beratnya. Yang berikut patut diangkat ke hadapan barisan, kerana ia sama ada memburuk dengan cepat atau menyentuh keselamatan dan pensijilan:

Tempoh liabiliti kecacatan: tarikh yang menentukan segalanya

Pemaju mesti membaiki kecacatan yang layak yang dilaporkan dalam tempoh liabiliti kecacatan yang terpakai bagi pembangunan itu. Jawatankuasa perlu tahu tarikh mula dan tarikh tamat yang tepat, dan bertindak jauh sebelum tarikh luput.

Perlu berhati-hati di sini, kerana ini bahagian yang paling kerap disalah anggap. Bagi petak di bawah Akta Pemajuan Perumahan, tempoh standardnya ialah 24 bulan. Tempoh bagi harta bersama pula mungkin ditadbir oleh rangka kerja yang sama, atau oleh terma dalam perjanjian jual beli — sahkan tempoh yang benar-benar terpakai kepada skim anda seawal mungkin, dan jangan andaikan ia sama dengan tempoh unit anda sendiri. Satu andaian yang salah di sini menghapuskan keseluruhan tuntutan.

Perkara pertama yang patut dibuat oleh jawatankuasa baharu ialah mendapatkan tarikh itu secara bertulis, memasukkannya ke dalam kalendar jawatankuasa, dan mengundur ke belakang daripadanya untuk menetapkan bila pemeriksaan mesti bermula.

Cara memfailkan tuntutan kecacatan harta bersama

1. Lantik pemeriksa bangunan profesional untuk pemeriksaan bersama yang menyeluruh dengan pemaju.
2. Dokumentasikan setiap kecacatan dengan gambar, lokasi, penerangan, dan laporan pemeriksa.
3. Kemukakan satu tuntutan bertulis yang disatukan kepada pemaju di dalam tempoh kecacatan.
4. Dapatkan pengakuan terima bertulis dan jadual pembaikan daripada pemaju.
5. Jejaki pembaikan itu, periksa semula kerja yang telah siap, dan simpan rekod semuanya.

Perhatikan bahawa tuntutan itu disatukan. Menghantar dua puluh e-mel berasingan sepanjang enam bulan menghasilkan dua puluh perbualan berasingan yang setiap satunya boleh dilupakan. Satu dokumen bernombor, dengan gambar dan laporan pemeriksa yang dilampirkan, ialah satu perkara yang mesti dijawab oleh pemaju secara keseluruhan.

Kalau pemaju enggan membaiki

Kalau pemaju tidak membaiki kecacatan yang layak, atau mempertikaikan tuntutan itu, jawatankuasa boleh membawanya lebih tinggi. Simpan semua laporan pemeriksaan, surat tuntutan, balasan pemaju (atau kesenyapannya), dan bukti gambar — dokumen inilah yang menjadi kritikal kalau perkara itu diteruskan.

Satu perkara yang patut diketahui oleh jawatankuasa sebelum berputus asa: pemaju yang lambat membalas selalunya menjadi jauh lebih bekerjasama apabila jawatankuasa menulis secara formal, memetik peruntukan Akta yang terpakai dan tarikh tamat tempoh liabiliti kecacatan. Mesej tersiratnya — kami ada dokumentasinya dan tarikh akhir semakin hampir — kerap mempercepatkan pembaikan tanpa perlu apa-apa eskalasi formal.

Pilihan eskalasi

• Aduan COB. Kalau pemaju tidak memberi respons, bawa perkara itu kepada Pesuruhjaya Bangunan, yang menyelia kedua-dua pemaju dan JMB.
• Tribunal perumahan atau mahkamah. Di mana Akta Pemajuan Perumahan atau skim berkanun yang lain terpakai, failkan tuntutan melalui tribunal atau mahkamah yang berkenaan sebelum tempoh had masa luput.
• Baiki dan tuntut semula. JMB dalam keadaan tertentu boleh membaiki kecacatan itu sendiri dan menuntut kosnya daripada pemaju — tetapi dapatkan nasihat guaman sebelum mengambil pendekatan ini.

Rangka undang-undang yang menaungi kesemua ini ialah Akta Pengurusan Strata 2013 dan Peraturan-Peraturan 2015; lihat panduan Akta 757 → untuk susunan Akta itu dan di mana kuasa COB bermula.

Bertindak sebelum tingkap itu tertutup

Kesilapan tunggal yang paling besar ialah membiarkan tempoh kecacatan itu luput. Masukkan tarikh luput ke dalam kalendar, jalankan pemeriksaan awal — sekurang-kurangnya tiga hingga empat bulan sebelum tarikh luput — dan failkan tuntutan dengan masa yang berbaki. Tiga hingga empat bulan bukan angka yang dipilih sesuka hati: ia perlu cukup untuk melantik pemeriksa, menjalankan pemeriksaan bersama, menerima laporan, menyatukan tuntutan, dan masih ada ruang kalau pemaju meminta penjelasan.

Selepas tempoh liabiliti kecacatan tamat, semua penyelenggaraan dan pembaikan harta bersama menjadi tanggungjawab kewangan JMB atau MC. Itulah sebab peralihan daripada pengurusan pemaju kepada pengurusan JMB begitu penting — satu tuntutan kecacatan yang menyeluruh semasa penyerahan meletakkan bangunan itu dalam keadaan baik, dengan kerja pembaikan pemaju sudah dibuat, dan bukan kosnya ditangguhkan kepada pemilik. Selepas itu, kerja beralih kepada penyelenggaraan berjadual — lihat penyelenggaraan bangunan → untuk rupa kontrak itu.

Ramai JMB dan MC berjaya menggunakan proses tuntutan kecacatan untuk memulihkan nilai yang besar bagi pemilik. Bangunan baharu jarang bebas kecacatan, dan tuntutan yang didokumentasikan dengan baik serta disokong secara profesional memaksimumkan apa yang dibaiki oleh pemaju tanpa kos kepada skim.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang. Untuk kerja pemeriksaan dan pembaikan kawasan bersama, kerja kami ialah bahagian teknikalnya: datang tengok, tulis apa yang rosak dan apa puncanya dalam bahasa yang boleh dibaca orang lain, dan beri sebut harga pembaikan yang berpecah ikut item supaya jumlahnya boleh dipertahankan di hadapan pihak ketiga.

Satu perkara yang berbaloi difahami dari awal: penilaian bertulis yang bebas dan berpecah ikut item selalunya bahagian yang paling berat dalam fail anda, kerana ia menukar aduan menjadi satu jumlah yang boleh diperiksa. Simpan gambar bertarikh, simpan setiap balasan bertulis, dan dapatkan lebih daripada satu sebut harga pembaikan sebelum anda memutuskan langkah seterusnya.

Halaman ini maklumat umum untuk pemilik rumah di Malaysia, bukan nasihat guaman. Untuk keadaan khusus anda, sahkan dengan pihak berkuasa yang berkenaan atau peguam hartanah bertauliah.