Ramai tuan rumah terlebih belanja: renovate ikut citarasa sendiri, kemudian sewa tak pernah pulangkan modal. Tetapkan bajet ikut sewa — ini kiraan pulang modal, kerja yang biasanya berbaloi, yang tidak, dan kalkulator percuma untuk semak angka anda sendiri.
Maklumat umum, bukan nasihat kewangan — kos ialah julat petunjuk Lembah Klang 2026 dan setiap angka sewa ialah input anda sendiri. Tanya kami di WhatsApp.
Tuan rumah dan hos Airbnb selalu tanya soalan yang sama: berapa patut saya belanja? Tiada sumber Malaysia yang menerbitkan “peraturan am” untuk bajet renovate rumah sewa, jadi panduan ini tidak mereka-reka satu. Sebaliknya ia beri anda kiraannya — setiap langkah jelas, setiap kos daripada panduan kos kami, setiap angka sewa milik anda — supaya anda nampak sebelum berbelanja sama ada sewa akan pulangkan modal kerja itu.
1. Tempoh pulang modal (bulan) = jumlah kos ÷ sewa bersih tambahan sebulan hasil kerja itu. Kerja RM12,000 yang membolehkan anda caj RM500 lebih sebulan pulang modal dalam 24 bulan.
2. Terbalikkan — jangan teka kenaikan sewa, semak. Kenaikan pulang modal = kos ÷ tempoh pulang modal yang anda mahu, ditunjuk di sini untuk 24, 36 dan 60 bulan. Kemudian lihat lima iklan sewa setara di bangunan atau taman yang sama (saiz sama, berperabot atau tidak). Jika iklan itu tidak menunjukkan jurang sebesar itu, kos terlalu besar untuk pasaran.
3. Nyatakan kos sebagai bulan sewa. Kos ÷ sewa bulanan = bulan sewa. Savills Klang Valley Residential Property Monitor (2Q2026) melaporkan hasil sewa kasar sekitar 2–5% bergantung pada kawasan dan jenis hartanah, jadi 12 bulan sewa lebih kurang 2–5% nilai unit dan 6 bulan lebih kurang 1–2.5%.
4. Unit kosong yang tak boleh disewa adalah kes berbeza. Jika unit langsung tak boleh disewa tanpa kerja itu (tiada aircond, lekapan rosak, tiada pemanas air), seluruh sewa ialah “kenaikan” — tetapi hanya untuk kerja wajib minimum. Selebihnya diuji dengan peraturan 2.
5. Tahap perancangan ClickBina: pulang modal dalam 36 bulan atau kurang adalah munasabah; 36 hingga 60 bulan perlu berhati-hati; lebih 60 bulan, atau lebih lama daripada tempoh anda bercadang menyewakan unit, bermakna anda terlebih belanja. Ini peraturan perancangan ClickBina, bukan statistik pasaran: ia hanya menukar ujian pulang modal di atas kepada tiga tahap.
| Tempoh pulang modal | Tahap | Tindakan |
|---|---|---|
| 36 bulan atau kurang | Munasabah | Teruskan jika iklan sewa setara menyokong sewa itu |
| 36–60 bulan | Berhati-hati | Kecilkan skop atau sahkan tempoh anda simpan unit |
| Lebih 60 bulan, atau lebih lama daripada tempoh anda sewakan | Terlebih belanja | Potong belanja kepada yang wajib sahaja |
Untuk sewa jangka panjang, kalkulator mengira sewa bersih selepas peruntukan kekosongan, fi ejen dan kos penyelenggaraan tambahan akibat kerja itu. Peruntukan kekosongan asal kalkulator ialah 6%, angka dalam contoh kiraan panduan hasil sewa kami (julat biasa 5–8% daripada sewa kasar). Kira angka anda sendiri dengan kalkulator pulang modal renovate rumah sewa & Airbnb.
Setiap perangkap di bawah ialah kos daripada panduan kos kami yang dinyatakan sebagai bulan sewa, menggunakan senario daripada panduan ROI sewa kami yang lama — unit yang disewa RM1,200 sebulan:
Kos sahaja — tiada kenaikan sewa per item didakwa, kerana tiada data sedemikian diterbitkan untuk Malaysia. Sebaliknya setiap baris menunjukkan sewa tambahan sebulan yang diperlukan untuk pulang modal dalam 24, 36 atau 60 bulan (kos ÷ bulan). Bandingkan dengan iklan sewa setara anda.
| Kerja | Kos | Sewa tambahan diperlukan: 24 bulan | 36 bulan | 60 bulan |
|---|---|---|---|---|
| Cat semula seluruh unit kondo | RM800–RM2,500 | RM33–RM104 | RM22–RM69 | RM13–RM42 |
| Cat semula rumah teres | RM2,000–RM5,000 | RM83–RM208 | RM56–RM139 | RM33–RM83 |
| Baiki kecacatan (paip, elektrik, kunci, lekapan rosak) | RM500–RM2,000 | RM21–RM83 | RM14–RM56 | RM8–RM33 |
| Aircond inverter 1.0 HP, dipasang (seunit) | RM1,200–RM1,800 | RM50–RM75 | RM33–RM50 | RM20–RM30 |
| Aircond inverter 1.5 HP, dipasang (seunit) | RM1,500–RM2,200 | RM63–RM92 | RM42–RM61 | RM25–RM37 |
| Re-silicone dan regrout (sebilik air) | RM300–RM900 | RM13–RM38 | RM8–RM25 | RM5–RM15 |
| Refresh kosmetik dapur | RM2,000–RM5,000 | RM83–RM208 | RM56–RM139 | RM33–RM83 |
| Lantai vinyl plank, seluruh unit | RM5,000–RM15,000 | RM208–RM625 | RM139–RM417 | RM83–RM250 |
WhatsApp gambar unit anda — kami balas dalam masa sejam dengan sebut harga percuma.
💬 Sebut Harga PercumaKos lampu dan elektrik ada dalam panduan pencahayaan rumah kami; bekalan dan pemasangan aircond dalam panduan kos pasang aircond; lantai dalam panduan kos lantai vinyl; dan harga item demi item dalam senarai harga refurbish unit sewa.
Jika bajet terhad, belanja ikut susunan ini dan berhenti apabila unit sudah boleh disewa pada sewa sasaran:
| Keutamaan | Kerja | Kos petunjuk | Kenapa susunan ini |
|---|---|---|---|
| 1 | Cat semula seluruh unit (satin atau semi-gloss boleh cuci) | RM800–RM2,500 | Kos terendah; mengubah gambar dan tanggapan pertama |
| 2 | Baiki semua kecacatan | RM500–RM2,000 | Lekapan rosak menggagalkan lawatan penyewa |
| 3 | Servis atau ganti aircond (jika lama) | RM300–RM6,000 | Penyewa Lembah Klang mengharapkan aircond berfungsi |
| 4 | Lantai vinyl plank (hanya jika jubin lama atau rosak) | RM5,000–RM15,000 | Perubahan visual besar; tahan lasak untuk sewa |
| 5 | Refresh kosmetik dapur | RM2,000–RM5,000 | Jauh lebih murah daripada dapur baharu |
| 6 | Re-silicone dan regrout bilik air (sebilik) | RM300–RM900 sebilik air | Bilik air nampak baharu dengan kos rendah |
| 7 | Kunci digital | RM500–RM1,200 | Kos rendah; mudah serah kunci antara penyewa |
| 8 | Almari built-in (jika tiada) | RM5,000–RM15,000 | Meluaskan pilihan penyewa |
Untuk sewaan pertama, gandingkan dengan senarai semak sediakan unit untuk sewa; antara penyewa, guna skop dan jadual pembaikan antara penyewa. Baru jadi tuan rumah? Mulakan dengan panduan tuan rumah kali pertama.
| Lantai | Kos sekaki persegi (bekal + pasang) | Ketahanan untuk sewa |
|---|---|---|
| Vinyl plank mewah (LVT) | RM6–RM15 | Cemerlang: kalis air, tahan calar |
| Jubin porselin format besar | RM8–RM20 | Cemerlang |
| Parket / laminate kayu | RM10–RM25 | Sederhana: calar, rosak air |
| Karpet | RM8–RM18 | Lemah: kotoran, alergen |
Vinyl plank mewah biasanya pilihan praktikal untuk sewa: kalis air, tahan calar dan cepat dipasang. Dipasang di atas jubin sedia ada yang masih kukuh, ia mengelakkan kerja hacking. Laminate dan kayu mengembang dalam kelembapan dan mahal diganti antara penyewa.
Julat kos datang daripada kos renovasi dan perabot yang kami terbitkan. Sewa terpulang kepada anda: bahagi kos dengan sewa realistik anda untuk melihatnya sebagai bulan sewa.
| Unit dan susunan | Belanja petunjuk | Item utama |
|---|---|---|
| Kondo, refresh tanpa perabot | RM15,000–RM30,000 | Cat, pembaikan, baiki lantai, kemas dapur |
| Kondo, renovasi + perabot separa | RM25,000–RM45,000 | Seperti di atas + almari, kabinet dapur, aircond, pemanas air |
| Kondo, renovasi + perabot penuh | RM35,000–RM60,000+ | Semua di atas + perabot, perkakas, tekstil |
| Rumah teres, tanpa perabot | RM30,000–RM60,000 | Cat penuh, baiki lantai, dapur, bilik air, semakan M&E asas |
| Rumah teres, perabot separa | RM50,000–RM90,000 | Seperti di atas + almari, aircond, perkakas dapur |
| Studio: perabot sahaja | RM7,000–RM12,000 | Perabot dan perkakas; kerja renovasi berasingan |
| Kondo 2 bilik: perabot pertengahan sahaja | RM12,000–RM20,000 | Perabot dan perkakas; kerja renovasi berasingan |
Sewa bilik dan co-living ada had undang-undang (bilangan penghuni, partition, kelulusan strata) sebelum sebarang kerja fizikal: lihat peraturan sewa bilik dan co-living. Kami tidak mendakwa berapa lebih sewa yang bilik boleh jana — masukkan angka anda sendiri dalam kalkulator.
| Tahap sewa (sebulan) | Apa penyewa cari | Belanja dahulu pada |
|---|---|---|
| RM800–RM1,500 | Aircond berfungsi, cat bersih, perkakas berfungsi | Cat semula, servis aircond, pembaikan kecil |
| RM1,500–RM3,000 | Dapur nampak moden, lantai elok, perkakas boleh diharap | Baiki lantai, refresh dapur, aircond inverter, reseal bilik air |
| RM3,000–RM6,000 | Rasa baru direnovasi, built-in | Kerja dapur dan bilik air, almari |
| RM6,000+ | Kemasan berkualiti, perabot penuh | Renovasi penuh dan perabot berkualiti — tetap uji pulang modal |
Prinsipnya: jangan melebihi spesifikasi untuk tahap sewa anda. Dapur RM40,000 dalam unit yang disewa RM1,200 sebulan ialah 33.3 bulan seluruh sewa sebelum kos lain — cat semula dan servis aircond lebih berguna untuk unit itu.
Unit Airbnb lebih mahal untuk disediakan (perabot penuh, linen, cucian standard hotel) dan jauh lebih mahal untuk dijalankan. Panduan sewa jangka pendek lwn jangka panjang kami memodelkan kondo 2 bilik yang sama dengan kedua-dua cara. Inputnya — RM280 semalam pada penghunian 65% berbanding RM3,800 sebulan jangka panjang — ialah contoh, bukan data pasaran, tetapi strukturnya yang penting: Airbnb menjana kasar RM66,360 setahun, kos operasi RM48,122 (fi platform, fi pengurusan STR 20%, utiliti RM600 sebulan, barang guna habis RM300 sebulan, cucian kira-kira RM170 setiap kali, penyelenggaraan dan insurans) dan bersih RM18,238, manakala sewa jangka panjang bersih RM37,440 — hasil bersih 2.3% berbanding 4.7% pada unit RM800,000.
Jadi ujian pulang modal Airbnb ada satu baris tambahan: kos mesti dipulangkan daripada pendapatan bersih Airbnb tolak sewa jangka panjang yang anda lepaskan. Dalam contoh di atas beza itu negatif, jadi tiada kos setup yang pernah pulang modal berbanding sewa jangka panjang. Semak undang-undang kecil bangunan anda sebelum fit-out: kewajipan penyewa strata dan peraturan renovasi strata.
Asingkan dua angka. Perabot sahaja: perabot separa (perkakas dan built-in) RM3,000–RM8,000; perabot penuh RM8,000–RM30,000+; studio berperabot dengan standard munasabah RM7,000–RM12,000; pakej pertengahan untuk kondo 2 bilik RM12,000–RM20,000. Renovasi berserta perabot separa untuk kondo ialah baris RM25,000–RM45,000 dalam jadual bajet di atas. Panduan berperabot atau kosong kami menggunakan anggaran premium sewa 15–30% untuk perabot penuh dan 5–15% untuk separa — anggaran perancangan laman, bukan statistik pasaran — jadi uji premium itu dengan iklan sewa sebelum beli perabot.
Skop: cat semula RM800–RM2,500; dua aircond 1.0 HP RM2,400–RM3,600; refresh kosmetik dapur RM2,000–RM5,000; re-silicone dan regrout dua bilik air RM600–RM1,800. Jumlah RM5,800–RM12,900.
| Sasaran pulang modal | Sewa tambahan sebulan diperlukan |
|---|---|
| 24 bulan | RM242–RM538 |
| 36 bulan | RM161–RM358 |
| 60 bulan | RM97–RM215 |
Semak jurang itu dengan lima iklan sewa setara. Jika unit serupa yang sudah disegarkan disewa sebanyak itu lebih tinggi, kerja itu dalam tahap munasabah; jika tidak, kecilkan skop.
Dapur RM40,000 dalam unit yang disewa RM1,200 sebulan ialah 33.3 bulan seluruh sewa. Untuk pulang modal dalam 60 bulan, dapur itu sahaja perlu menambah RM667 sebulan — kenaikan sewa 56% daripada satu ruang. Untuk pulang modal dalam 36 bulan ia perlu RM1,111 sebulan. Inilah terlebih belanja yang panduan ini mahu elakkan.
Perabot studio berharga RM7,000–RM12,000 di atas kerja wajib daripada contoh A. Formulanya: kos ÷ (kadar semalam × 30.4 × penghunian × (1 − fi platform − fi pengurusan) − utiliti, barang guna habis dan cucian − penyelenggaraan setahun ÷ 12 − sewa jangka panjang yang dilepaskan). Masukkan kadar semalam dan penghunian anda sendiri dalam kalkulator pulang modal: kami tiada sumber untuk kadar penghunian Lembah Klang, jadi kami tidak membekalkannya.
Untuk gambaran hasil sewa, guna panduan hasil sewa dan kalkulator hasil sewa.
ClickBina ialah kontraktor KL & Selangor yang berpengalaman. Kami mengendalikan refurbish seluruh rumah dan menyelaras tukang-tukangnya, jadi unit sewa yang perlukan beberapa kerja serentak — cat, aircond, lantai, reseal bilik air, refresh dapur — boleh disebut harga dan dijalankan sebagai satu projek. Kami juga renovate unit lelong di seluruh Lembah Klang. Kerja yang kami ambil termasuk hacking dinding dan hack & pasang semula jubin lantai, tukar dan refacing pintu kabinet dapur, grille, kerja tangki air, dan cucian mendalam serta cucian masuk / keluar rumah. Lawatan diagnostik aircond ialah RM120–RM400.
Kami sebut harga kerja; keputusan sewa tetap milik anda. WhatsApp butiran unit bersama sewa sasaran anda dan kami akan sebut harga skop yang sepadan.
Kaedah: tahap pulang modal dan lajur pulang modal ialah kiraan perancangan ClickBina, bukan statistik pasaran. Kami tidak menerbitkan angka kenaikan sewa per item kerana tiada sumber Malaysia yang mengukurnya.
Cara kami menganggar harga: jika panduan ini memberi julat harga renovasi atau perkhidmatan, angka RM itu ialah julat harga pasaran biasa di Lembah Klang bagi tahun 2026, dikumpul daripada sebut harga kontraktor dan senarai harga pembekal. Ia bukan kadar rasmi atau tetap — harga akhir bergantung pada keadaan tapak, jadi sahkan di tapak sebelum anda bersetuju.
Cara kami menganggar harga: jika panduan ini memberi julat harga renovasi atau perkhidmatan, angka RM itu ialah julat harga pasaran biasa di Lembah Klang bagi tahun 2026, dikumpul daripada sebut harga kontraktor dan senarai harga pembekal. Ia bukan kadar rasmi atau tetap — harga akhir bergantung pada keadaan tapak, jadi sahkan di tapak sebelum anda bersetuju. Fi berkanun, denda, kadar cukai dan had tribunal datang daripada undang-undang atau badan rasmi berkenaan, bukan daripada sebut harga pasaran.
WhatsApp kami butiran hartanah anda — kami balas dalam masa sejam.