Airbnb & Sewa Jangka Pendek
Apa yang Sebenarnya Menentukan Kesahannya di Malaysia (2026)

Tiada satu akta nasional untuk Airbnb di Malaysia

Tidak seperti beberapa negara yang menggubal undang-undang khusus untuk sewa jangka pendek, Malaysia setakat 2026 tiada satu akta kebangsaan yang khusus mengawal atau membenarkan sewa jangka pendek. Akibatnya bukan “tiada peraturan”, tetapi sebaliknya: satu tampalan peraturan pada beberapa lapisan berbeza, dan setiap lapisan boleh menghentikan operasi anda secara berasingan.

• Undang-undang kecil strata — kekangan paling segera bagi pemilik unit kondominium.
• Undang-undang kecil dan garis panduan pihak berkuasa tempatan (DBKL, MBPJ, MBSA, MPSJ dan yang lain).
• Undang-undang perumahan kebangsaan, yang tidak terpakai secara langsung kepada penyewaan selepas jualan.
• Cukai pendapatan — LHDN mengenakan cukai ke atas pendapatan sewa jangka pendek.
• Peraturan pelancongan dan hospitaliti, termasuk keperluan pendaftaran MOTAC bagi homestay.

Kesan praktikalnya satu ayat: sebuah unit yang dibenarkan disenaraikan di satu bangunan boleh diharamkan sepenuhnya di bangunan sebelah, walaupun di jalan yang sama. Jadi soalan pertama bukan “adakah Airbnb sah di Malaysia”, tetapi “adakah ia sah di bangunan saya”.

Undang-undang kecil strata: risiko yang paling nyata

Bagi pemilik hartanah strata — kondominium, apartmen servis, SOHO, SoVo — undang-undang kecil Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) ialah kekangan undang-undang yang paling segera. Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, JMB atau MC boleh membuat undang-undang kecil tambahan di luar undang-undang kecil berkanun dalam Jadual H untuk mengawal penggunaan petak, dan undang-undang kecil itu mengikat semua pemilik petak dan penghuni sebaik sahaja ia diluluskan dalam mesyuarat agung.

Banyak bangunan strata di Lembah Klang telah meluluskan undang-undang kecil yang secara nyata melarang penyewaan petak untuk tempoh yang lebih pendek daripada satu tempoh minimum — 3 bulan atau 1 tahun ialah dua tempoh yang paling kerap digunakan; melarang penggunaan sebagai hotel, hostel atau apartmen servis, iaitu rumusan bahasa yang merangkumi Airbnb; mensyaratkan kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada pihak pengurusan bagi apa-apa penyewaan, panjang atau pendek; dan mengenakan denda atau tindakan penguatkuasaan di bawah Seksyen 34 Akta Pengurusan Strata 2013, termasuk penggantungan kemudahan akses atau prosiding undang-undang.

Walaupun undang-undang kecil bangunan anda senyap tentang perkara ini, pihak pengurusan masih mempunyai budi bicara yang luas di bawah Seksyen 70 untuk menguruskan harta bersama, dan dalam amalan boleh menolak atau menyekat penyewaan jangka pendek atas alasan gangguan — trafik berlebihan, bunyi bising, dan kebimbangan keselamatan. Kalau yang anda rancang sebenarnya menyewakan bilik demi bilik dan bukan unit penuh secara semalaman, itu susunan yang berlainan sama sekali dan diterangkan dalam panduan sewa bilik dan co-living →.

Akta Pengurusan Strata 2013: peruntukan yang berkaitan

Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) ialah statut utama yang mengawal hartanah strata di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan. Empat peruntukan berikut ialah yang paling kerap ditimbulkan dalam pertikaian sewa jangka pendek. Sabah dan Sarawak mempunyai perundangan strata mereka sendiri, dengan peruntukan yang secara amnya serupa.

Landed atau strata: peraturan yang berbeza

Kekangan undang-undang berbeza dengan ketara mengikut jenis hartanah, dan perbezaan itu bukan soal saiz tetapi soal siapa yang boleh menguatkuasakan apa terhadap anda.

Unit apartmen servis dan SoVo yang berhakmilik komersial atau bercampur secara amnya berada pada kedudukan yang lebih baik untuk sewa jangka pendek, kerana ia tidak tertakluk kepada sekatan kegunaan kediaman yang sama. Namun ia tetap tertakluk kepada undang-undang kecil bangunan dan kelulusan pihak berkuasa tempatan.

Pendirian pihak berkuasa tempatan: DBKL dan yang lain

Pihak berkuasa tempatan di Lembah Klang mengeluarkan panduan yang berbeza-beza tentang penyewaan kediaman jangka pendek, dan pendirian mereka sedang berubah.

DBKL telah mengeluarkan garis panduan yang menyatakan bahawa menggunakan unit kediaman untuk penginapan jangka pendek — lazimnya ditakrifkan sebagai penginapan kurang 30 hari — memerlukan kelulusan tukar guna daripada pihak berkuasa perancangan yang berkenaan di bawah Town and Country Planning Act 1976. Tanpa kelulusan itu, mengendalikan kediaman jangka pendek di dalam zon kediaman tulen secara teknikalnya satu pelanggaran perancangan. Dalam amalan, penguatkuasaan tidak konsisten, tetapi notis rasmi memang pernah dikeluarkan dalam sesetengah kes.

MBPJ dan pihak berkuasa tempatan Selangor yang lain mengambil pendirian yang serupa: penyewaan jangka pendek di dalam hartanah berzon kediaman mungkin memerlukan tukar guna atau lesen operasi. Majlis tempatan juga berkuasa mengeluarkan kompaun dan notis berhenti aktiviti di bawah undang-undang kecil mereka sendiri. Persekitaran kawal selia ini sedang berubah — sahkan kedudukan semasa dengan majlis tempatan anda sebelum melabur dalam operasi jangka pendek.

Lesen pelancongan, MOTAC dan cukai pelancongan

Di bawah Tourism Industry Act 1992 (sebagaimana dipinda), penyedia penginapan untuk ganjaran mungkin dikehendaki mendaftar dengan MOTAC. Laluan pendaftaran formal di bawah MOTAC direka terutamanya untuk penginapan luar bandar dan pinggir bandar yang didiami pemiliknya sendiri — bukan untuk operasi gaya Airbnb di bandar.

Mengendalikan sewa jangka pendek secara komersial tanpa lesen atau pendaftaran yang berkenaan boleh mendedahkan pemilik kepada tindakan penguatkuasaan di bawah akta yang sama. Selain itu, Tourism Tax Act 2017 mengenakan cukai pelancongan sebanyak RM2.50 – RM25.00 setiap bilik setiap malam, bergantung pada kategori penginapan, ke atas penyedia penginapan termasuk platform yang memudahkan penginapan sedemikian. Airbnb sendiri mengutip dan meremitkan cukai ini di Malaysia bagi tempahan yang dibuat melalui platformnya — tetapi pengendali patut mengesahkan kedudukan pematuhan semasa mereka sendiri, terutamanya kalau mereka menggunakan lebih daripada satu saluran tempahan.

Kewajipan cukai ke atas pendapatan sewa jangka pendek

Pendapatan sewa jangka pendek dikenakan cukai di Malaysia. Layanan cukainya bergantung pada sama ada aktiviti itu dikelaskan sebagai perniagaan atau sebagai pendapatan sewa pasif, dan perbezaan itu mengubah apa yang boleh ditolak.

• Pendapatan sewa pasif (Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967) — kalau anda sekadar menyewakan unit tanpa menyediakan perkhidmatan gaya hotel, pendapatan itu dilayan sebagai pendapatan sewa dan ditaksir pada kadar cukai marginal anda. Potongan yang dibenarkan termasuk faedah pinjaman, cukai taksiran, yuran penyelenggaraan dan perbelanjaan berkaitan.
• Pendapatan perniagaan (Seksyen 4(a) Akta Cukai Pendapatan 1967) — kalau anda mengendalikan beberapa unit, menyediakan perkhidmatan seperti pembersihan, linen atau concierge, atau menjalankannya secara berorganisasi, LHDN boleh mengelaskan semula pendapatan itu sebagai pendapatan perniagaan, yang mengubah potongan yang dibenarkan dan layanan cukainya.

Rujuk ejen cukai berdaftar untuk menentukan pengelasan yang betul bagi operasi anda. Layanan cukai ke atas kos melengkapkan unit dengan perabot pula ada dalam panduan sewa berperabot atau kosong →.

Insurans dan risiko praktikal yang ditanggung pemilik

Polisi insurans rumah standard di Malaysia lazimnya mengecualikan aktiviti komersial. Kalau unit anda digunakan untuk penyewaan jangka pendek tanpa dimaklumkan kepada penanggung insurans, apa-apa tuntutan kerosakan — kebakaran, banjir, kerosakan oleh tetamu — boleh dibatalkan atas alasan tidak mendedahkan fakta material. Pengendali sewa jangka pendek sepatutnya mendedahkan penggunaan itu kepada penanggung insurans mereka atau mendapatkan polisi khusus; memahami bahawa perlindungan hos yang ditawarkan oleh platform ialah jaminan platform, bukan pengganti kepada insurans formal, dan ia mempunyai syarat serta pengecualiannya sendiri; dan memastikan pemberi pinjaman gadai janji mereka bersetuju dengan penggunaan itu, kerana sebahagian terma pinjaman melarang kegunaan komersial ke atas hartanah cagaran.

Lima risiko praktikal yang lain berulang cukup kerap untuk dirancang lebih awal. Denda dan penguatkuasaan undang-undang kecil: JMB atau MC boleh mengenakan denda, menggantung kad akses, dan merujuk perkara itu kepada Tribunal Pengurusan Strata atau mahkamah, dan tribunal boleh mengeluarkan perintah mengikat yang menghendaki pemilik berhenti beroperasi. Pelanggaran gadai janji, kalau pinjaman anda mengehadkan hartanah kepada kegunaan pemilik atau kediaman jangka panjang. Aduan jiran dan penghuni, kerana pusing ganti tetamu yang tinggi menjana kebimbangan bunyi, keselamatan dan penggunaan kemudahan yang akan dibawa secara rasmi kepada pihak pengurusan. Kurang isytihar cukai, kerana LHDN mengaudit pendapatan sewa dan pendapatan yang tidak diisytihar membawa penalti. Dan kerosakan oleh tetamu, yang risikonya lebih tinggi berbanding penyewa jangka panjang, dan sukar dipulihkan tanpa susunan deposit yang betul bagi setiap tempahan.

Jangka pendek atau jangka panjang — dan senarai semak sebelum menyenaraikan

Sewa jangka pendek boleh menjana pendapatan kasar yang jauh lebih tinggi di koridor pelancongan atau perniagaan yang aktif. Tetapi kedudukan bersihnya selepas kos, kekosongan, pengurusan dan risiko selalunya lebih hampir kepada — kadangkala lebih teruk daripada — penyewaan jangka panjang.

Sebelum anda menyenaraikan, selesaikan lapan perkara ini secara bertulis: dapatkan undang-undang kecil bangunan yang diluluskan terkini daripada setiausaha JMB atau MC dan sahkan sama ada sewa jangka pendek dibenarkan; semak hakmilik tanah atau hakmilik petak untuk memastikan kegunaannya tidak terhad kepada kediaman sahaja; hubungi majlis tempatan tentang keperluan tukar guna; baca semula perjanjian gadai janji anda; kemas kini insurans dan dedahkan penggunaan jangka pendek; isytihar pendapatan itu kepada LHDN; sahkan pematuhan cukai pelancongan terutamanya kalau anda menggunakan lebih daripada satu saluran tempahan; dan sediakan unit itu pada standard persembahan yang tinggi, kerana tetamu jangka pendek menilai unit anda seperti menilai hotel.

Bagi kebanyakan tuan rumah persendirian di Lembah Klang, satu penyewaan jangka panjang kepada penyewa yang disaring dengan betul memberikan pulangan terlaras risiko yang lebih baik, setelah keseluruhan kos dan risiko dikira. Sewa jangka pendek paling berkesan sebagai perniagaan, untuk pengendali yang mempunyai unit berhakmilik komersial, pengurusan profesional dan pematuhan kawal selia yang jelas. Kalau anda memilih laluan jangka panjang, panduan menetapkan kadar sewa → ialah tempat untuk menetapkan angkanya.

Kenapa pilih ClickBina

Kami kontraktor renovasi dan penyelenggaraan di Lembah Klang, bukan firma guaman dan bukan pihak berkuasa. Kami tidak memfailkan dokumen mahkamah dan kami tidak mentafsir undang-undang untuk anda. Yang kami boleh bantu ialah bahagian bangunannya: menyediakan unit itu sendiri — kerja ubah suai, cat, pendawaian, kalis air dan pembersihan — pada standard persembahan yang tetamu atau penyewa jangka panjang harapkan.

Sebelum anda bayar deposit kepada sesiapa pun — termasuk kami — ada tiga perkara yang berbaloi disemak. Pertama, minta sebut harga bertulis yang berpecah ikut item, bukan satu jumlah bulat; kalau kontraktor enggan memecahkannya, itu sendiri satu jawapan. Kedua, tanya siapa yang akan berada di tapak setiap hari dan siapa yang boleh anda hubungi kalau ada masalah. Ketiga, dapatkan tempoh waranti secara bertulis dan tanya apa yang ia sebenarnya meliputi — waranti bahan dan waranti pemasangan bukan benda yang sama, dan kebanyakan pertikaian berlaku pada jurang antara keduanya.

Dua angka ringgit di halaman ini bukan anggaran pasaran dan bukan harga: denda RM200 sehari ialah had penalti sivil di bawah Seksyen 34 Akta Pengurusan Strata 2013, dan cukai RM2.50 – RM25.00 setiap bilik setiap malam ialah levi berkanun di bawah Tourism Tax Act 2017. Kedua-duanya dinyatakan di sini sebagai maklumat umum sahaja. Maklumat umum untuk 2026 sahaja, bukan nasihat guaman. Undang-undang, garis panduan pihak berkuasa dan undang-undang kecil bangunan boleh berubah — sahkan kedudukan anda dengan peguam hartanah berlesen sebelum mengambil apa-apa tindakan.