本文为一般法律资讯，并非法律意见。废弃项目的处理相当复杂，请咨询律师并联系KPKT。有疑问？WhatsApp联系ClickBina →
什么是马来西亚的废弃住宅项目？
根据《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（Act 118）第18A条的规定，当发展商无正当理由连续停工6个月，该项目即被正式列为废弃项目。实务上，KPKT与国家房屋局（JPN）也监察范围更广的“问题项目”类别——即工程严重延误、但尚未被正式列为废弃的项目。
截至2025年10月，KPKT通报全国共有335个问题项目与111个延误项目，政府专案小组正积极展开复苏工作。自2023年以来，已有1,289个项目、共154,659个住宅单位（发展总值达RM1,237亿）成功复苏。
关于发展流程的背景资讯，请参见我们购买产业指南 →与买卖合约与转让契指南 →。
KPKT分类：问题、延误与废弃项目
| 类别 | 定义 | 监管机构 |
|---|
| 废弃 | 无正当理由连续停工6个月以上；发展商可能已无力偿债或进入清盘程序（房屋发展法令第18A条） | KPKT／国家房屋局（JPN） |
| 问题 | 工程进度落后逾30%，或买卖合约订明的空屋移交（VP）日期已过期 | KPKT问题住宅项目专案小组 |
| 延误 | 工程有若干延误但项目仍在进行；发展商尚未违约 | 房屋发展商监管单位 |
买家可透过KPKT／JPN的eSPAJM系统（ehome.kpkt.gov.my）查核项目现状，或联系所属州属的房屋局。向KPKT提出正式投诉，往往是让问题或废弃项目获得正式监管关注最快的途径。
买家在1966年房屋发展法令下的权利
《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（Act 118）是保障马来西亚持牌发展商所售住宅买家的主要法令。主要保障包括：
- 迟延赔偿金（LAD）：附表G（有地）与附表H（分层）的买卖合约都载有强制性LAD条款。若发展商未能在合约期限内交付空屋移交（VP），您有权按买卖合约订明的利率（通常为楼价的每年10%，按延误期间计算）申索LAD。这是可在仲裁庭强制执行的合约权利。
- 缺陷责任期（DLP）：自VP日期起计的强制性24个月DLP，期间发展商须免费修复所有缺陷。即使项目正在复苏，DLP仍持续计算。
- 房屋发展户头保障：发展商从您的购屋款中收取的进度付款，须存入房屋发展户头，且只能在特定施工里程碑才可提领。这能保障您的资金不被挪作项目以外的用途。
- 最终贷款：您的银行是有担保债权人。若项目遭废弃，银行可能同意贷款宽限或重组——但这并非自动生效，须另行与银行商谈。
关于房屋发展法令与买卖合约附表的详情，请参见我们买卖合约与转让契指南 →。
购屋者索偿仲裁庭（TPPH）
购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims，简称TPPH／Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）依据房屋发展法令第六部分设立，是马来西亚住宅产业买家最主要的低成本纠纷解决机制。要点如下：
- 管辖范围：住宅发展商、依房屋发展法令附表G／H签订的买卖合约，以及由该合约衍生的申索。
- 申索上限：每宗申索RM50,000（截至2026年）。超过此金额须转至法院提出。
- 可申索项目：迟延VP的LAD、DLP期间未获修复的缺陷、若项目遭废弃且您选择解除合约时的订金退还。
- 申请费：RM50至RM100（视情况而定，请向仲裁庭确认）。
- 流程：向仲裁庭提交申索表格，送达发展商，出席调解或聆讯。仲裁庭可发出具约束力的裁决。
- 限制：RM50,000的上限意味着——若买家因多年延误累积了RM150,000的LAD申索，透过仲裁庭最多只能追回RM50,000。较大金额的申索须诉诸民事法院。
KPKT复苏方案与政府介入
KPKT处理废弃与问题项目的方式已有显著演变。目前的框架包括：
- 问题住宅项目专案小组：KPKT设有专责小组，与发展商、融资机构及州属当局合作复苏项目。截至2025年11月，仅2025年初就已复苏89个、价值达RM64.8亿的问题项目。
- 复苏方案：（一）发展商自行复苏——原发展商在债务重组后恢复施工；（二）新发展商接手——由第三方发展商收购项目；（三）政府复苏基金——2026年财政预算案拨款RM2,584万元用于项目复苏。
- 强制清盘与清盘人委任：若发展商无力偿债，法院会委任清盘人管理资产。依据房屋发展法令第22D(4)条，清盘人的法定权限有限——同意转让的行政费用上限为RM50。
- 拟议中的《房地产发展法案》：KPKT正研究修订Act 118，并探讨在未来的买卖合约中加入购买选择权（OTP）条款，以降低项目遭废弃的风险。截至2026年5月，该法案仍在审议中。
公积金（EPF）提领与贷款宽限
曾动用公积金（KWSP）储蓄支付购屋款或贷款供期的买家，可能有以下选择：
- 公积金分阶段提领保障：向发展商购买新屋的公积金提领，是按施工里程碑分阶段发放的。若项目在您该阶段的提领之前就停工，余额仍保留在您的公积金户头内——并不会消失。
- 申报废弃项目：买家若购买的项目遭废弃，须向公积金局申报。未申报可能限制日后的公积金购屋提领申请。已申报的买家，或可运用剩余公积金余额部分支付每月贷款供期。
- 银行贷款宽限：个别银行可能同意为正式被列为废弃项目的买家提供还款假期或重组安排。这并非自动生效——您须直接向银行申请，并附上KPKT确认项目状态的文件。在某些情况下，房屋发展户头的余额可被释出用于偿还贷款。
公积金购屋提领的一般规则，请参阅公积金局（KWSP）官方网站 →。
发展商在房屋发展法令下的罪责
房屋发展法令对废弃项目的发展商设有刑事处罚：
- 第18A条：持牌住宅项目无正当理由连续暂停6个月，即属违法。刑罚：罚款RM250,000至RM500,000，及／或监禁最长3年。
- 滥用房屋发展户头：在允许的里程碑以外提领房屋发展户头款项属违法行为。房屋发展户头资金受法令保护、专款专用。
- 吊销执照：KPKT可吊销发展商的房屋发展商执照，使其无法推出新项目。
买家救济途径比较表
| 救济方式 | 受理机构 | 最适合 | 限制 |
|---|
| 透过购屋者索偿仲裁庭申索LAD | 购屋者索偿仲裁庭 | 迟延VP、金额不超过RM50,000的申索 | 上限RM50,000；发展商须仍然存在 |
| 民事法院申索 | 地方法庭／初等法庭／高等法庭 | 超过RM50,000的大额LAD申索；解除买卖合约 | 诉讼成本与时间 |
| KPKT专案小组 | KPKT／JPN | 提升项目关注度；争取复苏 | 不涉及直接赔偿；属流程导向 |
| 银行贷款宽限 | 个别银行 | 等待复苏期间暂停还贷 | 并非自动生效；由银行酌情决定 |
| 公积金宽限 | 公积金局（KWSP） | 保障公积金余额；部分偿还贷款 | 须申报废弃项目状态 |
| 解除买卖合约 | 透过律师／法院 | 若发展商违约，全额退还购屋款 | 发展商可能已无力偿债；能否追回视资产而定 |
- 整理所有文件：汇整您的买卖合约、所有付款收据、发展商关于延误的任何往来通讯，以及工地现场照片。
- 查核KPKT／JPN系统：登入ehome.kpkt.gov.my确认项目的正式分类与复苏进度。
- 向KPKT提出正式投诉：提交正式投诉予KPKT／JPN，确保项目进入专案小组的关注名单。
- 通知您的银行：立即告知银行现况，询问是否可申请宽限或贷款重组。
- 向公积金局申报：若曾动用公积金储蓄购买本单位，须向公积金局申报废弃项目状态，以保障您的提领权利。
- 咨询律师：就是否申请购屋者索偿仲裁庭裁决、提出民事诉讼，或等待KPKT复苏，寻求专业法律意见。时机很重要——诉讼时效会适用。
- 加入买家团体：大多数废弃项目都设有买家协会或WhatsApp群组。集体行动在与KPKT交涉及法院诉讼中更具成效。
购买新建产业时如何自保
- 在签约前向KPKT核实发展商的房屋发展执照：核对买卖合约中的执照编号，并在ehome.kpkt.gov.my确认其有效性。
- 查核发展商往绩：过往项目的完工率与是否曾有废弃项目纪录，都可透过KPKT与新闻档案查询。
- 选择有确定最终融资方的项目：部分发展商会取得由信誉良好银行提供的过渡性融资担保——由于银行本身也有完工的既得利益，这能降低无力偿债的风险。
- 了解买卖合约的LAD条款：若VP延误，LAD是您的自动救济——签约前务必弄清楚利率与VP日期。
- 不要过度集中于单一发展商的项目：若您名下有多个属于同一发展商的产业，一旦该发展商出事，将同时影响所有单位。
另请参见产业地契指南 →与（英文版）分层地契指南 →，了解地契核发延误的相关背景。
资料来源与官方参考
⚠️ 废弃项目的情况在法律上相当复杂。请聘请注册的马来西亚律师，就您的买卖合约与可用救济方式取得具体意见。