办公家具与软垫清洁
吉隆坡与雪兰莪合约保养

本页唯一的一个RM数字，取自我们自己的办公室与商用清洁指南 →。家具合约中的其他所有项目，都须经现场勘查后按件报价，本页宁可让这些项目保持“未定价”，也不借用价格所指工作不同的住家费率。在WhatsApp索取现场勘查与提案。

办公家具保养合约涵盖什么

大多数巴生谷办公室都已经有一份清洁合约。它涵盖地板、洗手间、垃圾桶、茶水间与玻璃，按每日或隔日到场执行，对那部分工作而言，那份合约是对的——我们的办公室与商用清洁指南 →说明了一份好合约应写明的内容。但它几乎从未真正涵盖软性家具这一层：椅子、沙发、卡座与布面隔屏，是每一位员工与访客整天直接接触的物品。

家具保养合约是与日常服务并行的独立周期性方案。它把家具当作一支资产机群来管理：有登记清单、有基准状况、按布料类型指定清洁方法、有轮换排程，并针对到访之间发生的溢出事件设有响应路线。这背后的商业理由很少只是卫生。一整层工作椅是一笔按年折旧的资本支出；维护得当的机群，能在使用年限结束时依然体面，而疏于保养的机群，往往因为看起来疲态尽显而提早被淘汰，而不是因为真的坏了。延后的更换支出，通常远大于清洁合约的费用。

也值得说明这不是什么。它不是住家的服务——业主预约一套家具、按张计价、一年或两年一次，是不同物流模式的另一种服务，请参见我们（英文版）沙发与软垫清洁指南。它也不是装修后清洁，那是交接时一次性的建筑粉尘清除；若您刚完成装修，请参见装修后清洁 →。

资产清单：范围内到底有什么

一位认真的承包商，第一项交付成果不是报价，而是一份清单。走遍楼面，逐一清点分类，拍照记录状况，并记录每一类别的布料类型与护理代码。之后的一切，都建立在这份清单之上。

软性表层不止于家具本身。地毯砖、窗帘与百叶窗的老化速度相近，通常最好排在同一次到访中处理，让楼面只被打扰一次，而不是三次——请参见我们地毯清洁指南 →与窗帘清洁指南 →。

动用清水前，先看懂护理代码

商用软垫的座垫下方或框架上，通常会有制造商的清洁代码标签。这是一种业界惯例，而非法律规定，却是整个主题中最重要的两个字母，因为对有代码标示的布料使用错误方法，会造成清洁无法挽回的损坏。一位报价整支工作椅机群、却连一张标签都没看过的承包商，是在用早已决定好的方法来报价。

由此衍生出两项做法。第一，每一类别都要先在不显眼处测试，例如座椅下方或靠背后方，再把方法套用到整支机群，并记录结果。第二，若标签遗失或已模糊不清——这在使用几年后的椅子上很常见——承包商应默认采用最保守的方法，而不是假设是W。一份能按资产类别列出方法、并说明标签遗失时如何处理的提案，才是出自有经验人士之手的提案。

萃取法、封装法与干粉法

四种方法几乎涵盖了所有的清洁工作，选择的关键在于清洁深度与楼面停用时间之间的取舍。

• 热水萃取。清洁溶液注入布料后立即被回收，同时带走污垢。是可用方法中最深层的清洁，也是机群全面重整或严重污染家具的正确选择。它同时也是最湿的方法，因此对干燥的要求最高——而回收能力比用水量更重要。回收能力弱的机器，会让泡棉留湿，这正是干净的椅子与发霉椅子之间的差别。
• 低湿封装法。一种聚合物被揉入布料，随着变干而结晶包裹污垢，再被吸走。进水量远低于萃取法，因此楼面能很快恢复使用——这正是周期性办公室轮换所需要的。它是维护机群的主力方法，萃取法则保留给周期性的全面重整。
• 干粉法（dry compound）。一种吸附性粉末被刷入布料，再连同污垢一起被吸走。湿度极低，是干燥时间无法接受、或布料较脆弱时的选择。
• 溶剂法。用于S标示的布料，也用于处理任何布料上的油性污渍。需要具备相关设备并受过训练的技师——不是水萃取团队能临场改用的方法。

真皮是另一门独立的技艺。会议室与行政办公室的真皮家具，须以适合皮革酸碱值的清洁剂清洁，再上保养油，绝不能浸湿，也绝不能与布面机群使用同一支水管、同一种化学剂来处理。如果您的承包商在同一次施工中用同一套设备处理真皮会议室家具，请问清楚两者之间到底有什么不同。

异味值得单独一提，因为那才是人们真正抱怨的东西。异味存在于坐垫下方的泡棉与底座，而不是表面，因此表面清洁加喷香水，只能撑几天。真正去除异味，意味着要把处理剂送进泡棉内部，再让泡棉彻底变干——这一切又回到下面的干燥计划。

建立轮换排程：频率与干扰

排程上的难题在于，您无法让一整层正在运作的楼面停止服务，因此方案的设计原则是围着业务运作，而不是让业务停摆。

按区轮换。把整个物业分成若干区——按楼层、按部门、按侧翼——每次到访处理一个区。没有人会失去办公桌超过一晚，承包商也能获得一个可预测、可报价的工作单位。

依使用状况而非区域调整频率。轮班运作的客服中心，椅子一天被使用十六小时；董事会议室的椅子，一周只被使用四小时。用同一周期处理两者，会在其中一处浪费金钱，在另一处又服务不足。接待区、休息区与茶水间座椅几乎总是需要最短的周期，因为它们同时承受最重的污染与最高的能见度。

与软性表层的其他部分配对施工。在同一晚安排椅子与地毯的清洁，代表整个分区只需一次干扰、一次出入安排、一个干燥窗口。

挂靠在既有的日期上。稽核、客户来访或董事会会议之前；租约周年之时；搬迁或翻新之前。若装修工程已列入日程，请提早决定现有家具是清洁后继续使用，还是直接更换——这会实质影响预算项目。我们的办公室装修费用指南 →与办公室翻新费用指南 →涵盖了这项决策，办公室复原 →则涵盖了租期届满的情况。

非办公时间出入、保安与大厦规定

几乎所有这类工作都在办公室打烊后进行，这让它同时也是一项出入管理工作，而不只是清洁工作。让第一次施工出岔子的，永远是同样那几件事。

大厦管理方。大多数巴生谷办公楼要求非办公时间施工须事先通知、办理许可、预约货梯，有时还需要保安护送。用水、废水排放与噪音，通常受大厦本身的作业规定约束，把清洁回收的脏水排到指定地点以外的任何地方，是最快让您失去出入权限的方式。若您的场所是租用的，租约与大厦规则会是准则；请参见我们商业物业租赁指南 →。

您自身的保安。技术人员会在深夜独自留在您的楼面，周围是未上锁的储物柜与仍处于登入状态的屏幕。请询问技术人员的身份、是否经过筛选、是直接雇用还是当晚外包，是否有具名督导到场，以及门禁卡如何发放与归还。若您有任何门禁管制区域，请确认相关安排——我们的办公室门禁系统指南 →说明了系统本身的规格。

电力与楼面本身。萃取机与鼓风机会消耗实际电流；请事先约定使用哪些电路。约定好桌面维持原状，任何从工作站移开的物品都要归位，并由督导在团队离场前巡视楼面。

马来西亚湿度下的干燥——周一测试

这正是大多数办公室软垫合约实际会失败的地方，值得直言不讳地说清楚。周五晚上以大量用水清洁的椅子，若大厦空调在周末整个关闭，就会在温暖、静止、潮湿的空气中放置两天。周一仍然潮湿的泡棉会有异味，而如果放得够久、又反复发生，还会滋生出不该长在人们坐的东西上面的东西。

一位称职的承包商会怎么做：例行轮换工作选用低湿方法，把萃取法保留给真正需要的时候；积极回收而不是加喷更多溶液；带上鼓风机并实际使用，而不是让椅子自然风干；把坐垫抬离底座，让两面都能变干；以及——这一项需要您配合——要求您安排空调或机械通风在干燥期间运行。这项要求应该出现在提案里。如果没有，代表承包商根本没考虑过干燥问题，也就意味着最后要考虑这件事的人是您。

请在合约中把交接条件写成白纸黑字：家具在交接时须触感干爽，入住前须完全干燥，若员工回来时仍有潮湿，须由承包商自费重新处理。这是一条简单的条款，却比任何规格细节都更能改变现场的行为。作为您自己检查时的经验法则：如果隔天早上椅子摸起来还是凉的、湿的，代表它没有被妥善清洁——而是被泡湿了。

排定到访之间的临时响应

周期性方案，帮不上早上九点、客户十点就要抵达前，咖啡打翻在接待沙发上的忙。合约需要为这种情况准备一条路线，而且成本很低。

三个组成部分。一位具名联络人与以小时计的响应时间，而不是“尽快”这种说法。一套留置在现场的除渍工具，附上一份简短的书面说明，告诉您自己的日常清洁人员可以在哪些布料上使用。以及训练日常清洁人员以吸压而非搓揉处理溢出物——搓揉会把污渍推进泡棉、扭曲绒毛，把一次表面溢出变成永久痕迹，把一件五分钟能处理好的小事变成需要专业处理的问题。

请明确约定临时到场服务是否包含在合约费用内、有次数上限、还是另外收费。三种方式都合理；含糊不清才不合理，而这正是第四个月最常引发争执的原因。

计价方式与合约必须写明的事项

商用软垫是按张或按件计价，这让整支机群容易估算范围：一份平面图与椅子数量，就能在任何人到场之前给出一个站得住脚的数字。我们的办公室与商用清洁指南 →公布这项商用工作的行情为每张工作椅RM15至RM40。

这个数字，只为商用合约下的一张工作椅报价，别无其他。接待软垫座椅、卡座与长凳、会议室真皮家具与布面隔屏，都须经现场勘查后按件报价，因为一张仅限溶剂法处理的三人座羊毛接待沙发，与一张网布工作椅完全不是同一种工作——本页不会为这些项目捏造数字。同样要提防在办公室套用住家的按张费率：住家沙发清洁是不同的服务，出入方式、施工量与干燥模式都不同，用其中一个来推算另一个，会误导双方。

会在区间内外移动价格的因素：护理代码及其决定的方法；机群基准状况的污染程度；数量——同一区域一百张相同的椅子，比分散在四层楼的二十张更有效率；出入与非办公时间安排；以及承包商是否带来鼓风机与干燥计划，还是听天由命。

如何挑选家具清洁公司

能把家具专家和只是多了一支水管的地毯团队分开来的几个问题：

• 他们在报价前看过标签吗？若没有，代表他们在还不知道布料是否允许的情况下，就已经选好了方法。
• 他们有溶剂法的能力吗？只有水萃取设备的承包商，无法安全清洁S标示的接待沙发，诚实的答案是说清楚，而不是硬着头皮上。
• 他们会带鼓风机吗？这个答案能告诉您，他们是否真的考虑过我们的气候，而不只是考虑清洁本身。
• 他们会做测试并记录结果吗？面对整支机群，这一点没有商量余地。
• 技术人员是谁，是否经过筛选？他们会在深夜独自留在您的楼面。
• 是否有按布料类型撰写的方法说明书，以及具名督导？书面文件，正是您能要求维持的标准，与会悄悄走样的服务之间的差异。
• 他们会先勘查场地再报价吗？按椅子数量从平面图估算价格，作为预算框架没问题，但提案应该在现场确认——拒绝到场看的人，是在猜测。

客户端最常重复出现的错误也一样明确：只看每张椅子的价格就下单，结果发现方法根本不适用一半的机群；让地毯团队用同一支水管、同一种化学剂顺便处理软垫；跳过基准照片，事后没人能证明改变了什么；只清洁椅子却放着地毯不管，让楼面看起来依然疲态；以及把整支机群当作单一布料处理，其实接待区、休息区与董事会议室是三种不同的工作。

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