商业租赁
马来西亚（2026年）

2026年一般性指引 — 并非法律意见。规则因情况而异且可能变动；请向律师或相关机构确认。正在装修？欢迎垂询 →

马来西亚并没有单独的商业租赁法令。商业与零售租约受1950年合约法令、一般合约法，以及租赁合约本身的具体条款所规范。由于牵涉的利益更高——装修投资、业务持续性——在签署前逐条谈判并理解每一项条款至关重要。另请参见我们的租赁合约指南（暂无中文版）。

与住宅租约的主要差异

典型租期与续租选项

马来西亚的商业租约通常为2或3年，附带一到两个由租客选择行使的续租选项。常见的结构是3+3租约（3年租期，附带再续3年的选项）。续租通常要求租客在到期前的特定期限内提出书面通知——错过这个窗口，可能就会失去续租权。

续租时的租金常按市场行情（由双方协议或估价决定）设定，或依约定的调涨百分比计算。请在签约时就先谈定计算方式——没有明确判定机制的“市场行情”，很容易引发日后的纠纷。租金调涨的一般规则，请见我们的租金调涨指南（暂无中文版）。

恢复原状义务

恢复原状条款在商业租约中是标准做法。它要求租客在租约届满时，自费拆除全部装修、招牌与改动项目，把单位恢复至原状（或房东指定的状态）。若未恢复原状，房东有权从押金中扣除相应的恢复原状费用（或就差额提起诉讼）。

• 在任何装修动工前，与房东共同拍照存证。
• 以书面记录经双方同意的改动项目，并取得房东的书面同意。
• 把恢复原状费用纳入您的退场规划。

若您在巴生谷需要装修或恢复原状工程，欢迎联系ClickBina——我们承接办公室装修（暂无中文版）与店铺装修（暂无中文版）。

谁负责支付地税、门牌税与建筑物保险？

在住宅租约中，房东通常负责支付地税与门牌税。在商业租约中，这一点是可协商的，须清楚订明：

• 地税（cukai tanah）——通常由房东负担，但部分租约会转嫁给租客。
• 门牌税（cukai pintu）——通常由房东就整栋建筑负担；在多租户物业中，租客可能须按比例分摊。
• 建筑物保险——通常由房东负担；租客自行投保室内财物与公共责任险。
• 水电费——在几乎所有商业租约中都由租客负责。

商业租金的SST（6%）

依马来西亚2018年服务税法令，已注册销售与服务税（SST）的房东，必须就商业租金征收6%的服务税。住宅租约一般免税。在编列预算前，请先确认房东的SST注册状态，以及所报租金是否已含SST——这项税务在多年租约中是一笔实质成本。

押金与预付租金

商业押金通常高于住宅。常见的结构如下：

因此前期须支付的现金总额，可能达到4–6个月租金，另外还要加上装修费用。请协商押金金额，并仔细核实退还条件——参见我们的押金规定指南（暂无中文版）。

商业租约中须谈判的关键要点

• 许可用途——确保条款涵盖您确切的行业类别；一项限制可能使您的营业执照申请无效，也可能妨碍您把生意转让给买家。
• 免租装修期——为开业前的装修工程争取一段免租期。零售通常是两到四周；较复杂的办公室或餐饮装修则须更长时间。
• 恢复原状条款——以书面明确哪些项目须在租约届满时拆除，哪些是房东同意保留的。请在附函或合约附表中写清楚。
• 续租租金机制——若续租按“市场行情”计算，请订明市场行情如何判定（例如30天内双方协议，逾期则由独立注册估价师裁定）。含糊的机制会在续租时引发纠纷。
• 转让与转租——若您日后可能出售生意或需要转租的弹性，这一项至关重要。多数租约须经房东同意；请协商同意标准（例如房东不得无理拒绝同意）。
• SST确认——确认所报租金是否已含或未含SST；6%的差额在多年租约中会累积成一笔可观金额。
• 提前终止条款（break clause）——若生意表现不如预期，租客（有时也包括房东）提前终止租约的权利（通常须提前通知，并可能须支付终止费）能保护租客。房东通常会抗拒此项，但仍值得争取。

商业租约中常见的错误

• 未经法律审阅就签约——商业租约冗长、复杂，标准格式通常严重偏向房东。
• 没有记录装修前的原始状况——没有双方签署并注明日期的照片，恢复原状纠纷将难以自辩。
• 错过续租通知窗口——续租选项通常要求在届满前1–3个月以书面通知。错过期限，即使您有意续租，选项也会失效。
• 低估前期现金需求——在您赚到第一令吉营收之前，押金加装修费用可能就已是4–6个月租金。
• 忽视许可用途条款——在许可用途之外营业，可能给房东终止租约的理由。

资料来源与官方参考

本指南引用了马来西亚法令与官方机构资料，请务必向官方来源确认最新费率与规定：

• 马来西亚法令汇编（总检察署官网） — 1950年合约法令 — 阅读官方原文。
• 内陆税收局（LHDN） — 官方税率、计算工具与印花（STAMPS）。