高楼外墙与窗户清洁
巴生谷建筑物专用指南

本页刻意不列出RM价格标题数字——这项工程须经现场勘查后才能报价，凭空编造的数字只会误导您的预算。本页提供的是每一项影响价格的因素，以及报价单必须列明的每一行内容。在WhatsApp上索取现场勘查。

外墙清洁合约涵盖什么

外墙清洁听起来像是一项工程，实际上通常是四项。首先是玻璃——窗户与任何幕墙玻璃，这是住户与租户真正用来评判建筑物的部分。其次是玻璃之间的实心外墙板或批荡，它们的污垢类型完全不同，清洁周期也更长。再来是细部构件——窗框、竖框、窗台、雨篷、装饰翼板、招牌，以及每个人都会经过的入口立面。最后是集水系统：天沟、屋顶排水口、箱形天沟，以及会被清洁工程扰动、却几乎没有人从地面查看的排水系统。

务必清楚说明您购买的是这四项中的哪几项。许多建筑物以为自己签的是外墙清洁合约，实际上签的却是窗户清洁合约，这正是为什么实心墙板一年比一年更难看、玻璃却始终光亮如新的原因。同样值得明确说明的是，清洁工程不是什么：它不是维修，也无法阻止渗水。若建筑物出现渗水、清洁后又复发的污渍，或密封胶接缝失效，那属于我们（英文版）外墙防水指南 →所涵盖的范畴，应该编列在另一个预算项目下。清洁工程往往会揭露这些缺陷，这也是为什么应要求清洁承包商在绳索或平台上作业时，一并回报他们所看到的状况。

玻璃、ACP铝复合板、批荡与石材——各自的需求

外墙清洁最昂贵的错误，就是把整个立面当成同一种表面处理。不同材质能承受的处理方式各不相同，一旦出错，损坏往往是永久性的，而且从街上就能看见。

接下来有两点。第一，建筑物在撰写规格书之前，应先了解自己的外墙材质——在较旧的巴生谷大楼，这项信息未必都有记录，这正是值得进行现场勘查的原因。第二，应要求任何承包商以书面确认针对每种表面提出的施工方法。“我们会清洁外墙”并不是一种施工方法。我们（英文版）的玻璃种类指南 →说明了为什么镀膜与有色玻璃在涂抹任何物质之前须先辨识清楚。

规格书必须写明的通行方式

通行方式就是成本所在。在高楼清洁工程中，承包商如何到达立面，对价格的影响甚至大于立面本身的大小——各种通行方式的选项、取舍及各自适用场合，已列在我们（英文版）外墙防水指南 →的通行方式比较表中，此处不再重复。清洁合约真正需要的内容范围更窄、也更实际：建筑物必须告知投标者哪些信息，才能让您收到的报价具有可比性。

请把以下内容写入招标文件。建筑物是否已安装自己的永久悬挂通行设备，若有，目前是否仍具有效认证并可安全使用——因为“这栋楼有吊船”与“这艘吊船下个月仍可合法使用”是两回事。屋顶层有哪些锚固点，是否有现行的检验记录。屋顶通道，以及把设备运上去的路线。地面层的限制：平台或升降机可以停放的位置、须封闭多久的落客区与停车位。高处的用水与用电供应情况，这会悄悄决定施工方法。以及建筑物允许的作业时段。投标者若须自行猜测这一切，要么会把风险计入报价，要么会在事后追加索赔。

为巴生谷大楼制定清洁周期

建筑物在这方面最常见的浪费方式，就是完全没有周期：等委员会注意到才清洁，这意味着往往等到外墙已经严重污损才动工，因此清洁工作变得更困难、更费时，施工方式也更激烈。制定周期，每年的花费都比偶尔一次的抢救式清洁来得便宜，对建材表面也更为友善。

应依照曝晒程度而非单纯按日历制定周期。面向繁忙道路的立面污损最快。遮荫与背阳立面容易长藻类，这也是为什么巴生谷大楼朝北的一面往往比向阳面更难看。位于冷却塔或厨房排烟口下风处的立面则有自己的问题。低楼层承受飞溅与交通污膜，高楼层承受雨痕。合理的规格书应让玻璃采用全楼最短的周期，实心表面则采用较长、且可能因立面而异的周期。把清洁计划与季候风季节挂钩，而不是与之对抗——并把它与本来就该进行的天沟与屋顶排水口清理工作合并，因为通行设备反正都已经架设好了。我们（英文版）的天沟清洁指南 →与计划性预防维护指南 →说明如何把这些工作纳入维护日历，而不是变成一连串的紧急事件。

用水、清洁剂，以及绝不能碰触外墙的东西

大多数外部清洁工作，靠的是水、搅动与时间。规格书应说明每种表面将使用什么、以多大压力清洁，以及完全不得使用什么——因为外墙上无法挽回的损害，来自用错化学品或用错压力，而不是清洁得不够。

建筑物应写明以下规则。玻璃或镀膜金属绝不可使用任何研磨性物品：镀膜面板一旦刮伤，只能更换，无法抛光修复。未经能代表该镀膜厂商书面同意，不得在镀膜表面使用强效酸性或碱性产品。批荡、旧漆层与有接缝的表面须载明压力上限，因为高压会把水逼入接缝与饰面背后。在整片立面使用任何新施工方法之前，须先在不显眼处进行试验区块测试。保护好任何会被冲洗水波及的物品——绿化景观、停放的车辆、入口雨篷、招牌与地面层商铺。并清楚说明水流最终流向何处，以及若造成路面污渍或淹没地下停车场坡道，由谁负责。若建筑物针对低楼层使用地面水馈式长杆清洁设备，这也是一种施工方法选择，应在方法说明书中载明，而非视为理所当然。还有一点值得要求：每次作业结束后索取缺陷报告。承包商近距离接触立面，是建筑物所能获得的最便宜的外墙检查——及早发现开裂的密封胶或失效的窗户密封条，就是维修而非理赔，参见我们（英文版）窗户漏水维修指南 →。

发包前应要求承包商提供的证明

这是在有人居住的地面上方进行高空作业，仅凭价格发包的委员会或业主，一旦出事就要承担责任。要求承包商在发包前、而不是进场后才提供书面证明——一家不用催促就能主动提供这些文件的承包商，等于是在告诉您现场将如何管理。

以上都不算稀奇，而且全都可以查核。把这些列为投标条件，您会因此淘汰不该合作的投标者。我们（英文版）的分层建筑聘任承包商指南 →说明了围绕在此的更广泛采购责任。

住户通知、排期与工程期间的生活安排

外墙清洁是住宅大楼日常工作中最具侵扰性的一项，因为几天之内，会有人在别人的窗外作业。处理不当会招来比污垢本身更多的投诉；处理得当，则完全不会造成困扰——差别就在于通知是否到位。

应把以下内容写进合约，而不是寄望于对方的善意：按立面与日期排定的书面计划，提前足够时间发给住户，让他们能安排生活；关闭窗户、收好晾晒的衣物、清空阳台与花盆的明确指示；作业时段，并确认没有人会在未经通知的情况下超时作业；地面层的告示与护栏，包括哪些停车位会在何时受影响；以及关于隐私的明确政策——谁会出现在窗外、如何辨识身份，以及施工期间对摄影与手机使用的规定。再加上一个简单的投诉与损坏处理流程，并订明回应时间。若是综合用途或商用建筑，则须与租户进行同样的沟通，并与室内清洁计划一并安排，而非分开处理——参见我们办公室与商用清洁指南 →。

JMB应发出的规格书

建筑物之所以收到无法比较的报价，是因为它们发出的询价单本身就无法比较。一页写着“请报价清洁我们的外墙”的询价单，只会换来五个意义各不相同的数字。一份可用的规格书应说明：建筑物本身、其高度与纳入范围的立面（附上图纸或标示照片）；表面材质及其纳入范围；周期与每年的作业次数；通行限制条件与建筑物可提供的设施；作业时段；用水与用电情况；通知义务；作为投标条件的安全与保险证明要求；每次作业后的报告要求；以及合约期限。

要求以每个立面、每次作业分列报价，而不是一个年度总数，因为这样委员会才能在预算吃紧时分阶段施工，也才能让明年的续约有议价空间。要求投标者明确列出他们的假设条件。并要求投标前须先进行现场勘查——一家未看过建筑物就报出高楼清洁价格的承包商，若不是在猜测，就是把风险的缓冲空间算进了您付的价钱里。我们（英文版）的JMB与MC合规检查清单 →与JMB职责指南 →说明了发包此类工程背后的治理层面。

费用来源：管理费、基金与分阶段施工

依既定周期进行的定期清洁属于营运支出，应编列在管理费预算中。因多年疏于维护而进行的一次性修复式清洁，或并入重新油漆或外墙维修工程的清洁，则属于不同性质的支出，通常应由基金支应。在账目上厘清这一区别，比听起来更重要，因为这正是防止定期清洁在基金吃紧时屡遭取消的关键。我们（英文版）的管理费与基金指南 →说明了两者的区别。

若预算确实吃紧，应分阶段而非跳过不做。今年先清洁面向道路与入口的立面，明年再清洁后方立面，以滚动方式进行——这样能保持进场效率、维持建筑物的整洁外观，也能避免日后因疏于维护而被迫进行代价高得多的修复式清洁。行不通的做法，是把一切都拖到外墙脏到让委员会难堪为止，因为到那时施工方式必须更激烈，饰面承受的风险更高，价格也会因为结果更差而更高。我们（英文版）的建筑维护服务指南 →说明了如何把外部清洁与建筑物其他日常工作合并采购，这通常是最省钱的采购方式。

常见的错误

ClickBina与巴生谷各地的JMB、MC与建筑物业主合作，提供外部清洁工程——现场勘查、可实际用于招标的规格书、安全与保险证明经得起查核的承包商，以及每次作业后的缺陷报告。另请参见我们办公楼防水指南 →，了解清洁工程揭露出清洁无法解决的问题时该怎么办；以及垃圾滑槽清洁指南 →，了解另一项经常被遗忘的全楼清洁合约。