外墙渗水
马来西亚：谁负责、如何修理

本指南仅为一般资讯，并非法律意见。请就您的具体情况咨询马来西亚律师。WhatsApp联系ClickBina，预约外墙防水评估。

什么算是“外墙”？

就渗水责任而言，“外墙”指建筑结构的外侧面——周边墙、女儿墙、屋顶女儿墙、窗洞侧边，以及外立面饰面（批荡、油漆、外墙挂板）。它与以下情况有所区别：

• 楼层间渗漏（水从楼上单位穿过天花楼板渗下）——这是另一回事，由楼上单位及单位之间的相关规定处理。
• 内墙潮湿，源于冷凝或室内水管——一般属于业主自己的责任。
• 共用墙（两间有地产业之间共用的界墙）——大多数情况下由双方共同负责。

外墙渗水通常表现为内墙出现潮湿斑块、油漆起泡或剥落、墙脚长霉，或外立面出现可见裂缝并伴有水渍。

分层产业与有地产业：规则不同

最关键的先决问题是：您住的是哪一类产业？

这个区别非常重要：在分层建筑中，您有法定权利要求联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）修复外墙；在有地产业中，除非是邻居的行为导致或加剧渗水，否则一般须由您自行修复外墙。

《2013年分层管理法令》与共同产业维护责任

《2013年分层管理法令》（第757号法令）是规管西马分层发展项目的主要法律。根据该法令及其附属的《2015年分层管理（维修与管理）条例》（SMR 2015）：

• 共同产业在该法令中的定义包括外墙、外立面、屋顶、结构、电梯、公共区域以及共用的机电系统。分层建筑的外墙明确属于共同产业，而不是单位业主的。
• 管理机构（分层地契发出前为联合管理机构（JMB），发出后为管理机构（MC））根据该法令第21条及SMR 2015，有义务维护、修理共同产业并保持其良好状况。
• 专门的渗水处理程序：SMR 2015订明了处理楼层间渗漏及共同产业缺陷投诉的时限与程序。管理机构须在规定时间内进行检验、告知检验结果，并展开修理。

分层产业外墙渗水：JMB／MC的责任

如果您住在公寓，而水从外墙渗进单位，联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）须负责：

1. 检验外墙并找出渗水来源。
2. 聘请防水或建筑维修承包商修正缺陷。
3. 以管理基金支付修理费用（较大型的结构修理则动用维修基金）。

单位业主负责自己单位内部的修复——重新批荡、重新油漆及更换受损的饰面——但只限于管理机构修好外墙上的渗水源头之后。

务必把渗水情况完整记录下来：拍下潮湿斑块，记下出现的日期以及是否与下雨有关，并保存与管理层的所有书面往来记录。若事情闹到分层管理仲裁庭，这些记录至关重要。

有地产业：谁负责？

对于个别地契的有地产业，外墙渗水的责任取决于具体事实：

关于界墙纠纷，请参阅我们的马来西亚界墙纠纷指南 →。若损坏由邻居装修造成，请参阅邻居装修损坏了我的单位 →。

外墙渗水的常见原因

决定修复方法之前，先弄清楚原因至关重要。在马来西亚的热带气候中，最常见的原因包括：

• 外墙油漆／批荡失效或老化。马来西亚的强烈紫外线、高温与季候风豪雨，让外墙批荡与油漆的老化速度比温带地区更快。批荡上的发丝裂缝会让水渗入，尤其是在长时间的斜打雨期间。
• 混凝土龟裂或剥落。较旧混凝土的碳化与钢筋锈蚀，可能导致混凝土保护层剥落，使钢筋暴露于水中。这在楼龄超过20年的建筑中尤其常见。
• 门窗四周的密封失效。窗框与周围墙体的接缝是主要的入水点。硅胶失效、窗洞侧边的灰浆龟裂或铝框翼缘锈蚀，都会让水渗入。
• 女儿墙裂缝。女儿墙三面暴露于风吹雨打，容易因热胀冷缩而出现横向裂缝。女儿墙的裂缝会让水沿着外墙批荡背面往下流。
• 沟槽与落水管堵塞或溢流。在连排的排屋中，沟槽堵塞会导致雨水溢出，积聚在外墙上。
• 地面返潮。在没有防潮层的旧排屋中，地下水会沿着砖墙向上渗透，在外墙底部附近形成渗水。

责任一览：谁支付哪一项？

逐步说明：在分层建筑中升级渗水投诉

1. 记录渗水情况。拍下附时间戳的潮湿斑块、裂缝与水渍照片。记下日期，以及渗水是否与下雨有关。这些证据对任何正式投诉都不可或缺。
2. 向管理层提交书面投诉。以电邮或信函向JMB或MC正式提交书面投诉，具体说明渗水的位置、范围与持续时间。SMR 2015规定管理层须在订明的时限内确认收到投诉并展开调查。
3. 要求安排检验日期。以书面形式要求管理层提供检验日期，并随时告知您检验结果。保留所有往来信函的副本。
4. 管理层没有回应时跟进。若管理层在合理时间内（视严重程度，一般为14–30天内确认收到）没有回应，请以挂号信寄出正式的书面提醒。
5. 上报建筑物专员（COB）。根据SMR 2015，单位业主可向建筑物专员（COB）通报管理机构未能维护共同产业。COB可向管理机构发出指示，要求其遵守。COB办公室设于州级（隶属各州的KPKT／房屋主管机构）。
6. 向分层管理仲裁庭（SMT）提出申索。对于最高RM250,000的申索，分层管理仲裁庭可审理有关管理机构未能维护共同产业的纠纷。立案费相对低廉，程序也不需要律师。仲裁庭有权下令进行修理、判给赔偿，并指示管理机构采取行动。

关于分层管理仲裁庭的更多资讯，请参阅我们的马来西亚分层管理仲裁庭指南 →。关于JMB／MC的一般职责，请参阅JMB的责任与职责 →。

COB投诉与分层管理仲裁庭

建筑物专员（COB）根据《2013年分层管理法令》委任，负责监督西马分层管理法律的执行。每个州都有一名COB（通常设于地方政府或州房屋部门之下）。COB可以：

• 接受单位业主关于管理机构不遵守规定的投诉。
• 向管理机构发出指示，要求其履行法定职责（包括修理共同产业）。
• 调查不遵守规定的管理机构并采取执法行动。

分层管理仲裁庭（SMT）根据《2013年分层管理法令》设立，是比民事法庭更快、更便宜的分层纠纷解决途径。就外墙渗水而言，相关的申索包括：

• 要求JMB或MC对外墙或外立面进行特定修理的命令。
• 因管理层拖延、单位业主被迫自行进行内部修理所产生费用的赔偿。
• 指示管理层按照《2013年分层管理法令》维护共同产业的命令。

分层管理仲裁庭的申索上限为RM250,000。提出申索须填妥表格并缴付RM50–RM200的立案费（视申索额而定）。聆讯在仲裁庭办公室进行；法律代表并非强制，但也可以聘请。

外墙修理与防水方案

责任一经确定，适当的修理方法取决于渗水原因：

防水方案请参阅我们的防水服务页面 →及防水费用指南 →。

预防外墙渗水再次发生

• 所有外立面都使用优质弹性外墙漆。普通乳胶漆在马来西亚的气候下，3–5年内就会老化龟裂。弹性涂层能覆盖发丝裂缝，防水能力也强得多。
• 每5–7年检查并重新密封窗户四周。硅胶在紫外线与高温下会老化；定期重新打胶，比修理渗水便宜得多。
• 每年在季候风季节（10月–11月）之前清理沟槽与落水管。一次RM300的沟槽清理，就能避免一笔RM15,000的渗水修理费。
• 每年检查女儿墙与屋顶边缘。在平顶建筑与排屋中，这些是渗水风险最高的入水点。
• 分层建筑：督促管理层把外立面保养纳入常年预算。一栋超过10年没有重新油漆或重新涂层外立面的建筑，几乎肯定已开始出现渗水问题。

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相关指南：天花板漏水修理 →、防水费用 →、分层管理仲裁庭 →。

资料来源与官方参考

• Donovan & Ho：Dealing with Inter-Floor Leakage in Malaysia——法律分析
• Mah Weng Kwai & Associates：Inter-Floor Leakage & Party Wall Damage
• AskLegal：Who Is Responsible When Things Get Broken in a Malaysian Apartment?
• BuildingRepair.my：From Leak to Liability——Water Ingress and Building Structure
• 《2013年分层管理法令》（第757号法令）——马来西亚法律；《2015年分层管理（维修与管理）条例》（P.U.(A) 107/2015）