Smart Home untuk Kondo
Undang-Undang Kecil Strata, Koridor dan JMB

Apa yang berubah bila rumah anda unit kondo

Di rumah landed, pasang loceng pintu atau sensor kebanyakannya keputusan isi rumah sendiri. Unit kondo lain ceritanya. Ia satu petak dalam skim strata, berkongsi dinding, papak dan riser dengan jiran, dan koridor di luar pintu dikongsi bersama. Bangunan diurus oleh badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC), dan kedua-duanya guna set undang-undang kecil yang sama.

Semua ini tidak menjadikan smart home lebih susah untuk didiami. Yang berubah ialah susunan kerja. Di kondo, langkah pertama bukan memilih hub atau aplikasi, tetapi membaca peraturan renovasi bangunan dan bertanya apa yang pejabat pengurusan mahu lihat sebelum kontraktor datang. Urutan umum merancang peranti bilik demi bilik ada dalam panduan cara rancang smart home; halaman ini fokus pada perkara khusus untuk kehidupan strata.

Di dalam unit atau di koridor dan fasad

Cara paling mudah menyusun senarai belian untuk kondo ialah ikut di mana setiap peranti akan diletak. Peranti yang kekal sepenuhnya di dalam unit dan tidak dipasang pada struktur bersama ialah urusan isi rumah. Peranti yang menghadap koridor, berada di fasad atau diskru pada harta bersama ialah urusan bangunan. Jadual ini beri kedudukan biasa; peraturan bangunan anda sendiri tetap didahulukan.

Undang-undang kecil yang berkait dengan smart home

Kondo ditadbir oleh undang-undang kecil yang ditetapkan dalam Jadual Ketiga Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015. Di bangunan yang diurus JMB, undang-undang kecil yang sama terpakai, dengan JMB menggantikan perbadanan pengurusan. Beberapa daripadanya muncul dalam kerja smart home:

• Undang-undang kecil 27(1): pemilik tidak boleh menjalankan kerja renovasi tanpa kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada perbadanan pengurusan dan, jika perlu, pihak berkuasa yang berkenaan. Sama ada sesuatu kerja smart home dikira kerja renovasi tidak ditakrifkan, jadi tanya dahulu.
• Undang-undang kecil 22(2): tidak boleh memaku, memasang skru atau braket pada mana-mana bahagian harta bersama tanpa kelulusan bertulis pengurusan terlebih dahulu.
• Undang-undang kecil 22(3)(a): pemilik boleh memasang peranti penguncian atau keselamatan untuk melindungi petaknya, dengan syarat ia tidak menceroboh harta bersama, dipasang dengan cekap dan sempurna, dan rupanya sepadan dengan bangunan.
• Undang-undang kecil 29(2): kelulusan bertulis terlebih dahulu bagi apa-apa lekapan atau perubahan pada bahagian luar petak yang menjejaskan rupa harta bersama atau fasad bangunan.
• Undang-undang kecil 29(3): antena atau piring di atas bumbung atau mana-mana bahagian luar bangunan perlu persetujuan bertulis pengurusan.

Undang-undang kecil 28(1) selalu disebut dalam forum kondo. Antara lain, ia memerlukan kelulusan bertulis kedua-dua pihak berkuasa yang berkenaan dan pengurusan untuk menukar atau menaik taraf keseluruhan sistem elektrik dalam petak. Had itu disebut untuk keseluruhan sistem elektrik, bukan suis satu per satu; tukar suis mungkin masih tertakluk pada peraturan renovasi bangunan, jadi tanya pejabat pengurusan. Banyak bangunan juga ada undang-undang kecil tambahan sendiri, jadi minta salinannya sekali.

Menggerudi dinding kondo

Kebanyakan peranti pintar perlukan sekurang-kurangnya satu skru: braket hub, chime loceng, trek langsir, sensor pada bingkai tingkap. Di kondo, skru itu masuk ke dinding yang mungkin menyembunyikan konduit dan paip air yang dikongsi dengan tingkat atas dan bawah. Undang-undang kecil 29(1) melarang menebuk, menggerudi dan memaku ke dalam dinding dalam jarak 300 mm dari paip dan konduit elektrik yang tersembunyi.

Undang-undang kecil yang sama menghendaki kontraktor menggunakan pengesan logam sebelum menggerudi dan menyemak pelan bangunan siap (as-built) di pejabat pengurusan. Undang-undang kecil 28(2)(a) pula menghadkan menebuk atau memecah dinding ricih. Secara praktikal, ini sebab yang baik untuk memilih pelekat dan peranti berdiri sendiri bila sesuai, dan hanya menggerudi di tempat yang pelan tunjukkan selamat.

Suis pintar di kondo

Lampu ialah bahagian smart home kondo yang paling ketara, dan di situlah peraturan elektrik terpakai. Menukar suis dinding kepada suis pintar dikira sebagai kerja elektrik di sisi undang-undang Malaysia. Seksyen 2 Akta Bekalan Elektrik 1990 mentakrifkan kerja elektrik termasuk menggantikan mana-mana bahagian pepasangan dan menambah apa-apa bahagian kepadanya, dan peraturan 75(1) Peraturan-Peraturan Elektrik 1994 memperuntukkan bahawa tiada seorang pun boleh menjalankan kerja elektrik tanpa Perakuan Pendaftaran sebagai Kontraktor Elektrik yang sah. Sebarang kerja elektrik utama, seperti point kuasa baharu, perubahan pada papan agihan atau suis yang perlu disambung dengan pendawaian baharu, mesti dibuat oleh kontraktor elektrik yang berdaftar dengan Suruhanjaya Tenaga.

Kotak suis kondo ada teka-teki sendiri. Banyak unit lama tiada wayar neutral di suis, jadi pilihan suis pintar terhad; panduan suis pintar tanpa neutral terangkan pilihannya. Kalau kerja suis belum dirancang, mentol pintar dalam lekapan sedia ada dan palam pintar untuk lampu meja sudah cukup untuk merasa automasi tanpa menyentuh kotak suis langsung.

Pintu depan: kunci, grill dan pintu rintangan api

Pintu masuk kondo biasanya pintu unit dengan pintu grill di depannya, dan undang-undang kecil lebih terbuka kepada kunci berbanding lekapan lain: undang-undang kecil 22(3)(a) membenarkan peranti penguncian pada petak, dengan syarat yang disebut di atas. Cara padankan kunci dengan setiap lapisan, dan soalan untuk pejabat pengurusan, ada dalam panduan kunci pintar untuk pintu dan grill kondo.

Sesetengah pintu masuk kondo berkadar rintangan api dan sesetengah tidak, bergantung pada reka bentuk bangunan. Jika pintu anda pintu rintangan api, undang-undang kecil keselamatan kebakaran juga penting dan pilihan perkakasan jadi lebih sempit, jadi dapatkan pendirian bertulis pejabat pengurusan sebelum mengubah apa-apa padanya. Kes itu ada halaman sendiri: panduan kunci pintar pintu rintangan api.

Loceng video dan koridor bersama

Loceng video antara naik taraf kondo yang paling banyak diminta, dan juga yang paling mungkin membuka perbualan dengan jiran. Kamera penduduk di kondo dikawal oleh undang-undang kecil tentang bahagian luar petak dan harta bersama, serta apa-apa undang-undang kecil tambahan yang bangunan itu sendiri luluskan. Penerangan penuh tentang apa yang Akta dan undang-undang kecil kata, dan tidak kata, tentang kamera ada dalam panduan peraturan CCTV kondo dan JMB.

Secara praktikal, peranti yang kekal di dalam petak anda sendiri kurang menimbulkan isu berbanding yang dipasang dengan braket pada dinding koridor, yang perlu kelulusan bertulis pengurusan dahulu. Sama ada pintu dan bingkainya dikira sebahagian petak anda bergantung pada pelan strata, jadi tanya pejabat pengurusan. Tentang privasi, Akta Perlindungan Data Peribadi 2010 ada dua penapis berasingan: seksyen 2(1) menjadikan Akta terpakai kepada data peribadi berkenaan dengan transaksi komersial, dan seksyen 45(1) mengecualikan data yang diproses oleh individu hanya bagi hal ehwal peribadi, keluarga atau rumah tangganya. Pemilik rumah yang memasang loceng berkamera untuk rumahnya sendiri boleh berada di luar Akta atas kedua-dua alasan, jadi jangan anggap PDPA sebagai jalan untuk menghalang kamera jiran.

Interkom dan kad akses bangunan

Kondo sudah ada sistem pintar milik bangunan: interkom lobi, kad akses lif dan tempat letak kereta, sistem pelawat pondok pengawal dan, di sesetengah blok, kamera bangunan sendiri. Undang-undang kecil 23(2) menyenaraikan lekapan di harta bersama seperti lampu, pemasa, penutup pintu, pembaca kad, kamera CCTV dan pengesan asap yang tidak boleh disalah guna atau diusik. Sistem rumah boleh berjalan seiring dengannya, tetapi jangan sekali-kali disambung kepadanya atau menggantikannya.

Dua perkara praktikal. Handset interkom unit biasanya perlu kekal di tempatnya, kerana itulah cara pondok pengawal dan lobi menghubungi unit. Dan jika seluruh blok mahu tukar interkom atau kad akses, itu projek jawatankuasa, bukan projek isi rumah; panduan tukar interkom kondo dan panduan naik taraf kad akses lif menerangkan bahagian itu.

WiFi dan hub dalam unit konkrit

Unit kondo kecil tetapi padat. Dinding konkrit bertetulang, dapur penuh perkakas dan berpuluh-puluh rangkaian jiran di setiap tingkat semuanya bersaing dengan WiFi rumah. Router selalunya di sebelah point fiber di ruang tamu atau bilik tidur, jadi bilik hujung, ruang jemuran dan pintu masuk mungkin dapat isyarat lemah.

Beberapa tabiat membantu. Letak hub di tempat tengah yang terbuka, bukan dalam kabinet. Pilih peranti yang membentuk mesh sendiri, seperti Zigbee atau Thread, untuk sensor dan suis yang tersebar di seluruh unit; panduan beza Zigbee, WiFi, Matter dan Thread terangkan perbezaannya. Uji isyarat di pintu depan sebelum memilih kunci atau loceng WiFi, kerana itulah biasanya titik paling jauh dari router.

Naik taraf yang sesuai untuk kondo

Sesetengah naik taraf smart home sangat sesuai untuk unit strata, kerana ia kekal di dalam rumah dan hampir tidak perlu menggerudi. Jadual ini senaraikan yang biasa dan panduan untuk setiap satu.

Menyewakan unit, atau menyewa

Penyewa dan tuan rumah tertakluk pada peraturan bangunan yang sama, dan juga pada satu sama lain. Penyewa yang mahu smart home elok guna peranti yang tidak meninggalkan kesan, seperti mentol, palam, sensor bateri dan IR blaster, dan dapatkan persetujuan bertulis tuan rumah sebelum apa-apa dipasang atau suis ditukar. Tuan rumah yang memasang peranti sebelum menyewakan unit patut simpan akaun admin atas nama pemilik, tukar kod kunci setiap kali penyewa bertukar dan catat peranti mana yang kekal dengan unit.

Tuan rumah homestay perlu berhati-hati dengan kamera. Kedudukannya berbeza bagi perniagaan, contohnya tuan rumah yang menyewakan unit sebagai homestay atau Airbnb mungkin memproses data berkenaan dengan transaksi komersial. Jauhkan kamera dari ruang tetamu dan tanya pejabat pengurusan, kerana banyak bangunan ada peraturan sendiri untuk unit sewa jangka pendek.

Cara ClickBina bantu

Kami pasang kunci pintar, loceng video, hub, IR blaster, sensor bateri dan motor langsir bateri di unit kondo, dan sediakan aplikasi, babak dan rutin. Untuk suis pintar dan apa-apa yang disambung ke bekalan elektrik utama, kami bekalkan peranti dan sediakan aplikasi, manakala kerja suis atau pendawaian dibuat oleh kontraktor elektrik yang berdaftar dengan Suruhanjaya Tenaga yang kami selaraskan. Kami buat bahagian peranti pintar, aplikasi dan voltan rendah. Bawa peraturan renovasi bangunan dan jawapan pejabat pengurusan semasa lawatan tapak, supaya perancangan dapat dipadankan dengan apa yang bangunan benarkan.

Sumber & rujukan

• Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015, P.U.(A) 107/2015, Jadual Ketiga: undang-undang kecil 2(1)(a), 22(2), 22(3)(a), 23(2), 27(1), 28(1), 28(2)(a), 29(1), 29(2) dan 29(3) (salinan cermin; tidak mengambil kira pindaan selepasnya).
• Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757): undang-undang kecil tambahan oleh JMB atau perbadanan pengurusan.
• Akta Perlindungan Data Peribadi 2010 (Akta 709), cetakan semula 2023: seksyen 2(1) dan 45(1).
• Akta Bekalan Elektrik 1990 (Akta 447), seksyen 2, dan Peraturan-Peraturan Elektrik 1994, peraturan 75(1).

Halaman ini panduan umum, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang kecil bangunan anda dan pendirian bertulis pejabat pengurusan yang menentukan apa yang dibenarkan di kondo anda.