商业电气维护
办公室、工厂与分层建筑

本页不公开价格：纯电气范围的报价，是依所列出的资产清单核算，而非套用价目表。我们针对整栋建筑合约公开的每次上门与月租区间，收录在物业维护服务指南（暂无中文版）。在WhatsApp索取提案。

商业电气维护合约实际涵盖什么

一份好的合约涵盖的是整个装置，而不只是已经出问题的部分。这代表建筑物固定的电气基础设施及其目前状况——而不只是已经坏掉的东西。

在巴生谷典型的办公室、工厂单位、店铺或分层地契建筑中，这通常涵盖总配电盘及其保护装置、通往各楼层与单位的次配电干线、配电箱、末端回路及其保护装置、接地与搭接、包含紧急照明在内的照明装置、插座与小功率回路，以及水泵、电梯、闸门、通风与冷气等设备的电气部分。它同时也涵盖那些看似枯燥、却至关重要的事项：标签、配电箱记录、备用回路记录，以及紧急时刻是否有人能迅速找到隔离开关。

它不涵盖的是消防系统。安装与维护消防警报、洒水系统与灭火器，属于消防局注册的专业工种，ClickBina负责协调，而非自行执行。电梯同样自成一套体系——由注册电梯承包商维护，并持有DOSH适用证书，详见我们的电梯维护费用指南（暂无中文版）。一份好的电气合约会在书面上明确划清这两条界线，而不是含糊带过。

为什么这不是叫电工上门

多数建筑一开始，都是断路器跳闸时才找人来——作为购买维修服务的方式，这没什么不好。但作为经营建筑的方式，这并不理想，因为从来没有人把整个装置当作一个整体来检视：

对住家或单一单位而言，叫工上门模式是对的，我们的电工服务专区（暂无中文版）正是您要找的页面。但对有租户、员工或委员会须负责的建筑而言，合约在避免第一次停电时就已回本。

您的范围书必须列明的资产

一份合约是否有效，最关键的单一因素，在于它是列出资产，还是只用形容词。“一般电气维护”这句话毫无意义。请明确列出：

其中两项值得特别一提。紧急照明的功能测试值得明确列名，并记录结果——这正是大家都以为“别人应该会检查”的经典资产。而发电机切换装置是攸关生命安全的连锁装置：它必须确保不可能同时接通电网与发电机，这正是为什么该项接驳工作须交给能源委员会（Suruhanjaya Tenaga）注册的合格电工——我们的发电机安装指南（暂无中文版）说明了原因。

谁有资格合法从事这项工作

我们只陈述已经确定的事实。在马来西亚，配线与电气安装工程须由能源委员会（Suruhanjaya Tenaga）注册的电工依1990年供电法令执行，规模较大或容量较高的装置须由注册电力工程师（chargeman）监督。凡涉及供电本身的工作——容量变更、新接驳、负载评估——都须由能源委员会注册的合格人员处理，也只有注册承包商能出具电力公司所需的证明文件。我们的三相电力升级指南（暂无中文版）说明了正规负载评估应包含哪些内容。

未注册的电气工程属违法行为，除了法律风险之外，若因故障引发火灾，还可能使保险失效——对商业建筑而言，这笔金额远远超过维护合约本身。

我们在此刻意不公开您的装置具体须归属哪一个能力等级或类别，也不公开检验频率应该多久一次。这取决于您的装置本身，印出一个不适用于您的等级或周期，反而是有害的。请在招标时改为：

• 要求承包商指名负责监督您装置的注册人员，并出示其现行注册证明——而非公司简介。
• 要求他们以书面说明他们认为哪些规定适用于您的装置，以及他们打算针对每一项做什么。
• 若有任何不清楚之处，独立向能源委员会核实，并把该核实结果与合约一并保存。
• 针对任何建筑或安装工程环节，索取现行的CIDB注册与等级。

一位在被要求时无法提供指名注册人员的承包商，其实已经回答了招标中最重要的问题。

排定巡检、被动维修，以及“响应时间”真正该有的意义

每一份有效的合约都有两个部分。排定的工作，是针对指名资产清单进行的约定巡检——能在故障变成停电之前先发现问题的那一半。被动的工作，是万一还是出了故障时的处理。若两者都向同一位承包商购买，处理被动维修的人本来就已经熟悉您的配电箱。

响应时间是大家谈判最激烈、定义却最草率的项目。请让它真正有意义：

• 定义优先等级。整层楼断电，与走廊灯光闪烁，不是同一回事。两到三个等级就够用。
• 定义时钟起算点。响应意味着有能胜任的人到场——而不是一封确认邮件。说清楚时钟何时开始、何时结束。
• 定义时段。办公时间、延长时段，或真正的全天候覆盖，是三种不同的价格。诚实地选一种。
• 定义违反目标时会发生什么。一个没有后果的目标，只是一种愿望。

这套排程逻辑，与我们计划性预防维护指南（暂无中文版）针对整栋建筑设定的原则相同——只是把这套纪律深入应用在单一工种上。

您应该收到的记录

对分层管理委员会而言，这些文件并非行政摆设。依《2013年分层管理法令》第21(1)条，管理机构须将建筑与共有产业维持在良好、可用的维修状态，而一份附有日期的缺陷登记表，正是委员会在常年大会上证明自己已履行职责的方式。

这类合约如何计价

我们不针对纯电气范围公开价目表，因为价格是资产清单的函数，而没有两栋建筑的资产清单是相同的。我们能告诉您的，是商业安排的形式，让您能比较表面上看起来不同的报价：

• 按次／不定期。双方都没有承诺。适合单一小单位，不适合整栋建筑，且每次上门的费用最高。
• 仅排定巡检。针对指名资产清单，固定次数的上门巡检，被动维修出现时另行报价。可预测，容易编列预算。
• 含被动维修额度的月租。排定巡检加上合约内定义额度的被动维修。请仔细确认额度涵盖的范围——这个定义，而非月费的表面数字，才是真正的关键所在。
• 全包（人工与材料）。材料费用包含在月费内。预算简单，承包商已把风险计入价格，因此请仔细阅读除外条款清单。
• 按门／按单位计价，适用于同类型单位组成的物业组合。

无论您选择哪一种形式，真正关键的是除外条款。坚持要求书面列出不包含的项目——耗材、灯泡、更换用的保护装置、非办公时间上门、进出设备，以及任何上锁的租户门后方的工作。至于我们针对整栋建筑、全工种合约公开的每次上门与月租区间，请见物业维护服务（暂无中文版）；纯电气范围属于这个大图景的一部分，而非独立于它之外。

撰写范围书并招标

招标唯一有意义的前提，是每一位投标者都在为同一件事报价。请按以下顺序建立文件：

1. 先做资产登记。走一遍建筑，列出现有的一切——配电箱及其位置、设备、照明类型、若有发电机也列入。让投标者自行猜测，他们要么把价格抬高，要么之后才把工程当变更单发现。
2. 说明分租界线。哪些配电箱属于业主，哪些属于租户，租户门后的费用由谁支付。
3. 为每一项资产设定排定范围——做什么，多久做一次。
4. 定义优先等级与响应目标，并注明覆盖时段。
5. 列出每次上门后须提供的记录及其格式。
6. 要求指名注册人员，以及现行的CIDB注册与等级。
7. 要求除外条款清单作为投标内容的一部分，而非中标之后才提供。
8. 设定合约期限与退出条件。十二个月加通知期，胜过没有绩效检验的三年锁定合约。
9. 邀请至少三家投标者，若有现任承包商，也一并邀请。
10. 以总持有成本评估——月费加上预期的除外项目——而不是只看表面的每月数字。

委员会还有额外一步：委任本身必须依正当程序执行并记录在案。我们的分层物业委任承包商指南（暂无中文版）说明了这个流程。

办公室、工厂、店铺与分层公共区域

• 办公室。随着装修不断变化，小功率与照明配置也持续变动，配电箱记录很快就会过时，而紧急照明是最常被遗忘的资产。可搭配办公室冷气维护合约（暂无中文版）——这两份合约涵盖了让办公室能正常运作的大部分内容。
• 工厂与仓库。更重的负载、马达启动、粉尘与震动，加上多年来陆续加装、却没人更新记录的制程设备。配电箱的热成像检查在这里格外值钱，任何新设备在成为安装问题之前，首先是一个负载问题。
• 店铺与餐饮单位。为较轻负载设计的装置上，承受着沉重的厨房负载，抽风与冷藏长时间运转，加上没人留下记录的装修历史。参见零售装修费用（暂无中文版）与厨房抽风与风管（暂无中文版）。
• 分层公共区域。水泵、电梯、闸门、停车场与园景照明、守卫亭与共用走廊——都归须在常年大会上交代支出的委员会管理。这里的记录比其他地方都更重要；JMB职责与义务（暂无中文版）与JMB／MC合规清单（暂无中文版）说明了这份合约所依附的更广泛义务。

这类合约常出错的地方

• 范围书写成形容词。“电气系统一般维护”这句话无法执行。资产若未被列名，就不算在范围内，不管当初的本意是什么。
• 没人核实过注册资格。事故发生后您会被要求出示的那份文件，正是招标时没人索取的那份。请从一开始就把指名人员及其现行注册存档。
• 响应时间没有定义。“四小时响应”若指的是一封电邮回复，那就不算响应时间。
• 没有交付记录。没有巡检报告与测试结果，就没有趋势、没有证据，委员会在常年大会上也拿不出东西来交代。
• 配电箱记录从未更新。每一次装修都会改动配电箱。一份与现况不符的记录，比完全没有记录更糟，因为有人会在紧急时刻信任它。
• 中标后才发现除外条款。请在投标阶段就要求提供除外条款清单。
• 误以为消防系统包含在内。并没有——警报、洒水系统与灭火器属于消防局注册的专业工种，另行协调。请在合约中写明，以免有人误会。
• 没有绩效检验的长期锁定合约。先以较短期限加通知期开始，再依实际表现续约。

ClickBina相关指南

• 电工服务 →（暂无中文版）— 这项工种针对消费者与单一单位的版本，公开叫工上门价格。
• 电气配线安全检查 →（暂无中文版）— 单次状况检查，包含CCA电缆问题。
• 配电箱升级 →（暂无中文版）— 当维护发现配电箱已达使用年限尽头时。
• 物业维护服务 →（暂无中文版）— 本范围所归属的全工种合约。