Wang Tahanan Renovasi
Periksa Sebelum Anda Lepaskan

Fungsi wang tahanan dalam renovasi rumah

Dalam renovasi rumah, wang tahanan atau retention biasanya sebahagian kecil daripada harga kontrak, ditulis dalam terma bayaran, yang kekal di tangan anda selepas kunci diserahkan. Ia bukan denda dan bukan diskaun. Ia memang wang kontraktor, cuma ditahan seketika sebagai sebab untuk dia datang semula bila sesuatu muncul selepas anda masuk: pintu yang mengembang, garisan silikon yang terbuka, kesan air di siling bawah bilik air.

Ramai pemilik rumah menganggapnya perkara kecil. Di hujung projek yang panjang, semua orang sudah penat, rumah nampak siap dan kontraktor mahu menutup akaun. Itulah saat wang tahanan paling berguna, kerana hanya bahagian harga inilah yang masih bergantung pada bagaimana kerja itu bertahan bila rumah diduduki.

Projek fit-out komersial mengurus tahanan dengan proses yang lebih formal, berserta sijil dan akaun akhir, seperti dalam panduan kontrak fit-out komersial. Renovasi rumah biasanya lebih ringkas, dan itu bermakna pemilik sendiri yang perlu membuat semakan yang biasanya dibuat oleh perunding dalam projek besar.

Bila wang tahanan patut dilepaskan

Kontrak anda patut menyatakan apa yang mesti berlaku sebelum wang tahanan dibayar. Baca klausa itu sebelum bersetuju apa-apa, kerana syaratnya berbeza dari satu kontraktor ke kontraktor lain. Bentuk yang biasa ialah seperti berikut.

• Tamat tempoh kecacatan. Wang dibayar selepas tempoh liabiliti kecacatan dalam kontrak berlalu dan kecacatan yang dilaporkan dalam tempoh itu sudah dibaiki.
• Senarai kecacatan selesai. Wang dibayar sebaik senarai yang dipersetujui semasa serahan sudah dibetulkan, tanpa mengira tarikh.
• Gabungan kedua-duanya. Sebahagian dibayar bila senarai serahan selesai dan bakinya di hujung tempoh kecacatan.
• Tiada apa-apa ditulis. Kalau kontrak senyap, setuju syaratnya secara bertulis sekarang, sebelum ia menjadi pertikaian.

Apa pun syaratnya, melepaskan wang tahanan ialah keputusan berdasarkan bukti, bukan kalendar semata-mata. Tarikh yang berlalu tidak memberitahu anda sama ada kecacatan yang dilaporkan benar-benar sudah dibaiki.

Syarat pelepasan dan apa yang perlu diperiksa

Jadual ini memadankan setiap syarat pelepasan yang biasa dengan semakan yang sesuai pada ketika itu, dan apa yang patut ada di tangan anda sebelum wang dipindahkan.

Kecacatan yang hanya muncul selepas anda pindah masuk

Ada kecacatan yang tidak dapat dilihat pada hari serahan, walau seteliti mana pun anda memeriksa, kerana ia hanya muncul bila rumah sudah didiami. Pancuran digunakan setiap hari, aircond hidup dan mati, pintu dibuka beribu kali dan musim hujan menguji setiap kedap tingkap. Sebelum melepaskan wang, lihat semula tempat-tempat yang biasanya mendedahkan kerja yang lemah.

• Lantai bilik air selepas mandi: air bertakung di sudut, lembap di kaki dinding luar bilik air.
• Siling di bawah kawasan basah: kesan air, cat menggelembung atau tompok lembut pada papan plaster.
• Silikon di sekeliling sinki, besen, tab mandi dan bingkai tingkap: celah, kulat hitam atau tepi yang terangkat.
• Kerja kayu: pintu yang sudah melendut, laci yang tersangkut, engsel yang longgar.
• Jubin: bunyi kopong yang baru, garisan grout yang retak atau jubin yang terangkat di tepi.
• Dinding: retak halus di sambungan antara kerja baru dan lama.

Kebanyakan retak halus di sambungan hanya kosmetik, tetapi retak yang lebih lebar, yang semakin panjang atau yang berada di sekitar dinding yang dirobohkan atau ditebuk tidak patut dibiarkan. Retak, rasuk melendut atau dinding yang dirobohkan yang mungkin menjejaskan struktur perlu dinilai oleh jurutera profesional.

Pemeriksaan sebelum wang dilepaskan

Anggap pemeriksaan ini seperti serahan kali kedua. Pilih hari yang cerah, bawa senarai kecacatan asal dan mesej anda dengan kontraktor, dan periksa bilik demi bilik.

1. Mula dengan senarai serahan. Cari setiap item dan tentukan sama ada ia sudah dibaiki, separuh dibaiki atau belum disentuh.
2. Pastikan setiap pembaikan tidak menimbulkan masalah baru, contohnya jubin tampalan yang warnanya lain.
3. Alirkan air di setiap kawasan basah seketika, kemudian lihat di bawah dan di sebelahnya.
4. Cuba setiap pintu, laci, tingkap dan kunci yang termasuk dalam skop kerja.
5. Suluh siling dan dinding berhampiran kawasan basah dengan lampu suluh dari sudut rendah.
6. Masukkan apa sahaja yang baru ke dalam senarai bernombor yang baru, dengan lokasi dan gambar bertarikh dalam log anda sendiri.

Ajak kontraktor memeriksa bersama. Bila kedua-dua pihak melihat senarai yang sama di bilik yang sama, banyak item boleh diselesaikan di situ juga.

Dokumen yang perlu dikumpul sebelum bayaran terakhir

Selepas wang tahanan dibayar, mendapatkan dokumen daripada kontraktor jadi jauh lebih sukar. Minta dokumen ini selagi wang itu masih di tangan anda.

• Surat waranti kontraktor, yang menyatakan apa yang dilindungi dan untuk berapa lama.
• Waranti berasingan untuk kalis air, jika ada, berserta nama produk dan kawasan yang dilindungi.
• Lukisan bertanda yang menunjukkan laluan paip tersembunyi, supaya gerudi kemudian tidak terkena paip.
• Manual dan kad waranti untuk peralatan, pemanas air, pam dan kelengkapan yang dibekalkan kontraktor.
• Kalau pemasangan elektrik diubah, dokumen ujian daripada pihak yang membuat kerja itu.
• Nota bertulis bahawa akaun selesai sebaik wang tahanan dilepaskan, dan apa yang masih di bawah waranti.

Untuk bahagian elektrik, pemilik boleh semak sama ada suis, lampu dan titik berfungsi dan tiada apa yang kerap trip, dan patut meminta dokumen ujian daripada kontraktor. Sebarang pembaikan atau perubahan pada pemasangan elektrik mesti dibuat oleh kontraktor elektrik yang berdaftar dengan Suruhanjaya Tenaga. Untuk syarat waranti dan tahanan yang patut ditulis dari awal, rujuk panduan kontrak renovasi rumah.

Melepaskan sebahagian berdasarkan senarai kecacatan

Wang tahanan bukan soal semua atau tiada. Kalau kebanyakan item sudah dibaiki dan beberapa sahaja masih terbuka, melepaskan sebahagian wang menjaga hubungan baik sambil menahan cukup untuk menampung baki kerja. Jadual ini menunjukkan cara yang biasa digunakan pemilik; apa yang munasabah untuk projek anda bergantung pada kontrak.

Bila kontraktor minta wang itu lebih awal

Kontraktor selalu meminta wang tahanan sebelum masanya, biasanya kerana aliran tunai mereka terikat pada projek lain. Permintaan itu tidak semestinya tidak munasabah, tetapi risikonya berpindah kepada anda. Kalau anda cenderung bersetuju, buat pemeriksaan penuh dahulu seolah-olah tempoh itu sudah tamat, dan minta kontraktor mengesahkan secara bertulis bagaimana dia akan mengurus kecacatan yang muncul selepas itu.

Kalau anda menolak, katakan dengan sopan dan tunjukkan klausanya. Kontraktor yang kerjanya kemas tidak rugi apa-apa, kerana wang itu tetap akan sampai kepadanya bila syaratnya dipenuhi.

Bila kontraktor berhenti membalas

Masalah sebaliknya ialah kontraktor yang terus diam selepas bayaran utama masuk, meninggalkan kecacatan dan wang tahanan sama-sama tergantung. Teruskan memaklumkan kecacatan secara bertulis, bertarikh, supaya ada rekod bahawa anda sudah meminta. Di bawah seksyen 60 Akta Pelindungan Pengguna 1999, jika kegagalan dalam perkhidmatan boleh dibaiki, pengguna boleh meminta pembekal membaikinya dalam masa yang munasabah, dan jika pembekal enggan atau cuai berbuat demikian, pengguna boleh membaikinya di tempat lain dan mendapatkan kos yang munasabah daripada pembekal. Sama ada ia terpakai untuk projek anda, dan bagaimana ia berkait dengan wang yang anda tahan, bergantung pada kontrak dan fakta; semak dengan Tribunal Tuntutan Pengguna atau peguam sebelum bertindak.

Sebelum memanggil orang lain untuk membaiki item yang terbuka, minta ia dilihat dan direkodkan oleh orang yang tidak membuat kerja itu, supaya keadaannya jelas untuk kedua-dua pihak.

Deposit pengurusan kondo ialah wang yang berasingan

Di kondo atau pangsapuri servis, selalunya ada satu lagi wang yang terlibat: deposit renovasi yang dibayar kepada pejabat pengurusan. Ia bukan wang tahanan yang ditahan daripada kontraktor, dan ia dipulangkan atas syarat yang berbeza, biasanya berkait dengan kerosakan di kawasan bersama dan peraturan bangunan. Asingkan kedua-duanya dalam rekod anda. Panduan pulangan deposit renovasi kondo menerangkan bahagian itu, dan panduan semak tuntutan kemajuan pula untuk bayaran berperingkat sebelum kedua-duanya.

Cara ClickBina membantu

ClickBina berkhidmat untuk pemilik rumah di KL, Selangor dan Putrajaya, dengan pemeriksaan pihak ketiga ke atas kerja kontraktor anda; jika anda mahu, kami juga boleh beri sebut harga untuk kerja pembaikan. Sebelum wang tahanan dilepaskan, kami menyemak kerja berpandukan sebut harga, lukisan dan senarai serahan anda, bilik demi bilik, kemudian kami bincang apa yang kami jumpa bersama anda.

Sumber & rujukan

• Akta Pelindungan Pengguna 1999 (Akta 599): seksyen 53 (gerenti tersirat bahawa perkhidmatan dibuat dengan penjagaan dan kemahiran yang munasabah) dan seksyen 60 (remedi apabila perkhidmatan gagal memenuhi gerenti, termasuk membaiki kegagalan di tempat lain apabila pembekal enggan atau cuai berbuat demikian).
• Akta Bekalan Elektrik 1990 (Akta 447): pendaftaran kontraktor elektrik dengan Suruhanjaya Tenaga.

Halaman ini panduan umum, bukan nasihat undang-undang. Hak anda bergantung pada kontrak dan fakta projek anda.