Wakil Pemilik untuk Renovasi Anda
Apa Kerja Perunding Renovasi di Pihak Anda

Apa sebenarnya wakil pemilik

Setiap renovasi ada orang yang bercakap untuk pihak pembina. Kontraktor ada kepala tukang, firma pereka dalaman ada project executive, dan tukang jubin pun ada pendapatnya sendiri. Pemilik rumah, yang membayar semua itu, biasanya bercakap untuk diri sendiri, waktu malam, melalui WhatsApp, selepas penat bekerja seharian.

Wakil pemilik mengisi kerusi kosong itu. Dia bekerja untuk anda, bukan untuk pembina, dan kesetiaannya hanya ke satu arah. Pada projek fit-out komersial yang besar, ini jawatan formal dengan kontraknya sendiri. Pada renovasi rumah, ia biasanya lebih santai: perunding yang anda upah, saudara yang pernah renovasi rumah, atau seorang profesional yang dilantik untuk beberapa lawatan. Susunannya boleh ringan atau berat, tetapi ia patut sentiasa ditulis.

Perunding renovasi, pengurus projek, wakil pemilik: maksud setiap gelaran

Gelaran ini digunakan secara longgar, jadi tanya apa yang orang itu akan buat dan jangan bergantung pada gelarannya:

Baris penyelia tapak itu yang selalu mengelirukan pemilik. Penyelia yang digaji oleh firma ID anda sedang menjalankan projek firma itu; panduan pemeriksa renovasi berbanding penyeliaan ID menerangkan bezanya.

Bukan cara mengupah pembina, tetapi satu lapisan di atasnya

Memilih antara satu kontraktor utama dengan mengupah setiap tukang sendiri ialah keputusan tentang siapa yang membina dan siapa yang menyelaras pembina. Panduan kontraktor utama atau upah tukang sendiri membincangkan pilihan itu. Wakil pemilik tidak menggantikan mana-mana model. Dia duduk di atasnya dan memerhatikannya untuk anda.

Dengan kontraktor utama, wakil memastikan kontraktor ikut sebut harga dan membangkitkan kecacatan yang kepala tukang kontraktor sendiri buat-buat tak nampak. Dengan tukang yang diupah berasingan, dia bantu anda jaga turutan kerja dan sambungan antara tukang, tetapi dia tetap bukan pembina. Berhati-hati dengan sesiapa yang mahu mewakili anda dan pada masa yang sama membekalkan pekerja; itu sebenarnya kontraktor yang memakai topi lain.

Apa yang dia buat pada setiap peringkat

Lajur kanan itu disengajakan. Walau sepercaya mana pun anda pada orang itu, simpan duit dan tandatangan di tangan sendiri. Wakil yang mahu melepaskan bayaran bagi pihak anda perlukan sebab yang sangat kukuh dan had bertulis.

Sisi undang-undang: bertindak sebagai ejen anda

Undang-undang kontrak Malaysia sudah ada kerangka untuk perkara ini. Seksyen 135 Akta Kontrak 1950 mentakrifkan ejen sebagai orang yang diambil kerja untuk melakukan apa-apa perbuatan bagi orang lain, atau untuk mewakili orang lain dalam urusan dengan pihak ketiga, dan orang yang diwakili itu dipanggil prinsipal. Kalau wakil anda berurusan dengan kontraktor untuk anda, hubungan itu mungkin satu agensi, tetapi itu bergantung pada apa yang anda setujui.

Beberapa kewajipan timbul daripadanya. Seksyen 165 menghendaki ejen membawa kemahiran yang biasanya ada pada orang dalam urusan yang serupa dan bertindak dengan ketekunan yang munasabah. Seksyen 167 menghendaki ejen, bila timbul kesulitan, berusaha dengan munasabah untuk berhubung dengan anda dan mendapatkan arahan. Seksyen 168 pula berkenaan ejen yang berurusan untuk akaun sendiri dalam urusan agensi itu tanpa persetujuan anda. Ini soalan yang berguna untuk ditanya tentang apa-apa susunan, tetapi sama ada ia terpakai pada susunan anda, dan apa yang boleh dibuat kalau ia dilanggar, ialah perkara untuk peguam.

Tulis kuasa mereka secara jelas

Kebanyakan masalah dengan wakil berpunca daripada kuasa yang tiada siapa tetapkan. Surat lantikan ringkas, atau pun pertukaran mesej WhatsApp yang kedua-dua pihak sahkan, patut meliputi:

1. Skop: peringkat mana yang dia akan lawat dan kerja itu akan dibandingkan dengan apa.
2. Apa yang dia boleh arahkan kontraktor buat, dan apa yang mesti dirujuk kepada anda dulu.
3. Peraturan tegas bahawa tiada perubahan yang menambah kos dipersetujui tanpa "ya" bertulis daripada anda.
4. Sama ada dia boleh menerima, memegang atau melepaskan apa-apa wang. Jawapan paling selamat ialah tidak.
5. Bagaimana dan berapa kerap dia memaklumkan anda, dan secepat mana dia beritahu bila ada yang tidak kena.
6. Bagaimana dia dibayar, dan kenyataan bahawa dia tidak menerima apa-apa daripada kontraktor atau pembekal.

Konflik kepentingan yang perlu ditolak awal

Konflik paling biasa dalam renovasi di Malaysia ialah komisen senyap. Perunding mencadangkan kontraktor, kontraktor beri perunding sedikit bahagian, dan pemilik tidak pernah tahu. Nasihat perunding itu mungkin masih bagus, tetapi ia bukan lagi nasihat dari pihak anda semata-mata. Tanya terus, dan tanya sekali lagi secara bertulis.

Konflik lain kurang ketara: saudara yang berkawan dengan kontraktor, perunding yang merancang untuk membida peringkat seterusnya, atau wakil yang juga menjual kabinet kepada anda. Tiada satu pun yang semestinya menolak orang itu, tetapi setiap satu patut disebut dengan jelas sebelum dia mula.

Siapa sebenarnya perlukan wakil

• Pemilik yang tinggal di luar negara, di negeri lain atau bekerja lama setiap hari, dan tidak dapat ke tapak pada peringkat penting.
• Projek seluruh rumah atau banyak tukang, di mana banyak keputusan kecil datang serentak.
• Pemilik yang renovasi buat kali pertama, yang belum tahu apa yang tersembunyi di sebalik baris sebut harga yang kabur.
• Pemilik yang berumur, atau anak yang renovasi untuk ibu bapa, yang mahu seseorang berdiri bersama dalam perbincangan.
• Sesiapa yang sudah bertelagah dengan kontraktor dan mahu suara yang lebih tenang di pihaknya.

Untuk satu bilik air atau kerja cat semula yang anda boleh tengok setiap hari, wakil biasanya lebih daripada apa yang kerja itu perlukan. Satu senarai semak dan satu atau dua semakan pada masa yang tepat sudah memadai.

Bila saudara atau kawan menjadi wakil anda

Ramai pemilik guna adik-beradik, ibu bapa atau kawan yang bekerja dalam bidang ini. Ia paling menjadi bila anda layan seperti lantikan biasa: setuju skop, beritahu kontraktor siapa dia dan apa yang dia boleh putuskan, dan jangan biar rasa segan menggantikan arahan bertulis. Saudara yang terlalu berbudi bahasa untuk menegur kecacatan, atau terlalu ghairah mengambil alih reka bentuk, boleh jadi lebih mahal daripada orang luar yang dibayar. Simpan log gambar anda sendiri, supaya anda nampak apa yang dia nampak.

Bila pemeriksaan renovasi sudah memadai

Wakil bertindak untuk anda sepanjang projek. Pemeriksaan renovasi lebih sempit: orang yang tiada kaitan dengan kerja itu menyemaknya berbanding dokumen pada peringkat yang anda pilih, dan memberitahu apa yang dijumpai. Dia tidak menerima arahan daripada kontraktor, tidak membuat keputusan untuk anda dan tidak memegang wang. Ramai pemilik menggabungkan kedua-dua idea: menjadi wakil diri sendiri, dan menempah semakan sebelum saat-saat penting, seperti tuntutan kemajuan sebelum setiap bayaran dan dokumen serahan di hujung projek.

Dua bidang khusus berada di luar kedua-dua peranan. Sebarang pembaikan atau perubahan pada pemasangan elektrik mesti dibuat oleh kontraktor elektrik yang berdaftar dengan Suruhanjaya Tenaga. Retak, rasuk melendut atau dinding yang dirobohkan yang mungkin menjejaskan struktur perlu dinilai oleh jurutera profesional.

Cara ClickBina membantu

Kami bukan ejen anda dan kami tidak membuat keputusan untuk anda. Apa yang kami tawarkan kepada pemilik di KL, Selangor dan Putrajaya ialah pemeriksaan pihak ketiga ke atas kerja kontraktor anda; jika anda mahu, kami juga boleh beri sebut harga untuk kerja pembaikan. Kami berjalan menyemak kerja berpandukan sebut harga, lukisan dan senarai bahan anda pada peringkat yang anda pilih, kemudian kami bincang apa yang kami jumpa dengan anda, supaya anda, atau sesiapa yang mewakili anda, boleh bawa perkara itu kepada kontraktor.

Sumber & rujukan

• Akta Kontrak 1950 (Akta 136): seksyen 135 (takrif ejen dan prinsipal), seksyen 165 (kemahiran dan ketekunan yang dikehendaki daripada ejen), seksyen 167 (kewajipan berhubung dengan prinsipal), seksyen 168 (ejen berurusan untuk akaun sendiri).

Halaman ini ialah panduan umum, bukan nasihat guaman. Sama ada sesuatu susunan itu agensi, dan apa akibatnya, bergantung pada apa yang dipersetujui.